贷款72万30年每月还多少,搜房记｜比产品、拼精装 石景山新老盘“同台竞技”

今年的“金九银十”，北京石景山区多个新老楼盘加紧出货，同台“打擂”，抢收客户。其中，既有适合刚需、刚改群体的中小户型产品，也有颇受改善置业群体青睐的大户型产品。

那么，国庆假期，石景山区新房市场呈现什么特点？哪些新盘值得关注呢？

冬奥红利下石景山新房市场活跃，热门板块频出

今年3月30日，北京市人民政府新闻办公室举行《深入打造新时代首都城市复兴新地标 加快推动京西地区转型发展行动计划（2022-2025年）》新闻发布会。会上，北京市石景山区副区长李文化在介绍石景山区转型发展计划时表示，“石景山就是新首钢，新首钢就是石景山”。

“石景山整体区域发展的破旧立新，不仅体现了地方政府的决心，包括以教育为引领的配套资源的引进和落地，还是众多品牌房企深耕片区，在提升城市运营效率基础之上形成合力的结果。”合硕机构首席分析师郭毅如是说。

得益于冬奥红利和新首钢之势的石景山，这几年以来，石景山新房市场活跃，热门板块频出，从北辛安板块到五里坨板块，从首钢东南区板块到衙门口板块，部分新房房价迈上7万元/平方米的水平。在北京今年首轮土拍中，石景山区刘娘府地块的销售指导价达9.15万元/平方米；在北京今年二轮土拍中，石景山区衙门口地块的销售指导价为7.95万元/平方米。

郭毅分析指出，未来首钢园可能赋予片区的更大的一个机会点在于，包括人工智能、科幻产业等在京西片区形成的产业龙头效应，再加上金融保险产业园和金融街、丽泽之间的联动，科技加金融，或加速整个产业的落地，由此形成产业势能的厚积薄发。

衙门口板块：刚需、品质改善盘入市

目前，石景山区在售新盘分布于金安桥（北辛安）板块、衙门口板块、刘娘府板块以及五里坨板块等。其中，衙门口板块位于石景山区东南部，是石景山区全新开发的一个城市板块，借助于近几年的城市更新，衙门口板块焕发崭新面貌。该板块在售新盘包括长安悦玺、中海学仕里。

由融创中国联合招商蛇口、北京城建、陕建地产、石泰集团共同打造的长安悦玺，实行套内“70/90”政策，销售指导价为7.95万元/平方米。该项目共有14栋楼、917户，主推建筑面积约97-173平方米的精装修三居至四居户型，总价约770万-1400万元，建筑风格为新中式，整体定位偏品质改善。

新京报记者获悉，长安悦玺在国庆假期前三天，日均接访近50组，累计认购近30套，销售总金额超过2.5亿元。除了地段、户型和楼盘品质以外，购房者重点关注的还有交房时间。截至目前，长安悦玺已封顶。

衙门口板块另一个在售新盘是中海学仕里。该项目所在地块是中海 石泰联合体在北京今年二轮土拍中，以26.6亿元拿下的衙门口1616-670地块，销售指导价约为7.95万元/平方米。

据中海学仕里的销售人员介绍，该项目共有8栋住宅，楼高8-11层，在售的主要是72-89平方米的户型，瞄向刚需、刚改客群。“国庆假期，很多人都外出玩了，前几天来看房的人不多，但是近两天开始，看房人数逐渐增多了。”

目前，石景山区衙门口板块在售新盘包括长安悦玺、中海学仕里。图为中海学仕里售楼处。

新京报记者在采访中获悉，目前衙门口新房客群主要有两种：一是本地人群有置换需求，从老房子换到改善新盘；二是东城区、西城区、海淀区的外溢群体，主要是由于同品质的新房在石景山区域，性价比更高一些。

郭毅分析认为，目前，衙门口板块在售的两大项目，户型面积、总价差距较大，分别面向品质改善和刚需、刚改两类人群，因此，不存在直面竞争。

新首钢东南区：两大新盘上演PK战

除了衙门口板块外，石景山区另一大热门板块是新首钢东南区。

“从新首钢的发展来看，前几年一直着力发展北区，北区目前整体城市界面已开发完成了。下一步，首钢园的发展重心就挪到东南片区。”郭毅说。

在郭毅看来，首钢东南区将成为一个具有较大发展潜力的片区。从石景山区近几年发展来看，实现了以城市更新为牵引，产业、轨道交通、教育资源全方位落地，由此形成北京西部高端居住区以及生活配套资源的全新营造，这在西四环、五环周边城市界面相对固化、制约前提下，呈现出一个破局发展的状态。

值得一提的是，目前新首钢东南区在售的新盘主要为长安润璟和中海云庭两个项目，产品类型相对类似，存在一定的竞争关系。

在北京今年首轮土拍中，华润拿下石景山首钢园824地块，打造长安润璟。该项目由3栋洋房、4栋小高层组成，总建筑面积约4.6万平方米，容积率2.8，项目主推102-130平方米的三居、四居户型，精装修交付。

据长安润璟项目的销售人员介绍，该项目卖得最好的是130平方米的“楼王”四居产品，共有64套，户型方正，南北通透，其中南向面宽10.6米，可享受到充足采光，叠加精装修及周边较好的生态环境，总价不超过千万元，受到较多改善型购房者的青睐。

相较长安润璟，中海云庭体量较小，共有4栋住宅楼，其中3栋商品房，1栋公租房，以13-18层的小高层为主。该项目主力户型是98平方米三居和114平方米三居，均为南北通透格局，销售指导价为7.48万元/平方米。

新京报记者了解到，从小区纯粹性、项目位置及产品户内精装配置来看，长安润璟、中海云庭两者之间有不少差异。不过，中海云庭为了揽客，在近期推出一些优惠活动。

刘娘府板块：新盘即将亮相、老盘顺销

国庆假期，位于刘娘府板块的绿城·西山云庐售楼处也很热闹。据绿城·西山云庐的销售人员介绍，10月1日当天，约200组客户来访。10月2日，受天气影响，约100组客户来访。目前，该项目还未开盘，处于认筹阶段，预计节后开盘。

据绿城·西山云庐的销售人员介绍，该项目预计节后开盘。

新京报记者获悉，绿城·西山云庐规划有29栋楼，均为4-6层叠拼产品，销售指导价约为9.15万元/平方米。该项目主推220平方米、320平方米、590平方米的叠拼产品，总价1750万元起。

距离绿城·西山云庐不远的另一高端住宅是远洋源山春秋，属大平层别墅产品，楼高5层，楼间距比较宽，户型面积为210平方米-540平方米不等，总价2100万元起。该项目在5月份开盘，目前还有部分产品在售。

绿城·西山云庐与远洋源山春秋虽然挨得较近，但产品类型并不相同。其中，绿城·西山云庐属于叠拼产品，而远洋源山春秋是平层产品。此外，远洋源山春秋是精装交房，而绿城·西山云庐是毛坯交房。从总价来看，两个项目也各不相同。

新京报记者 张晓兰 摄影 张晓兰

编辑 武新 校对 杨许丽