苏州二手房可以用公积金贷款吗,新政20天苏州楼市缓慢爬坡：城市基本面、政策利好提供双面支撑

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

“我这个月成交4单了，比上个月多卖了2套。”5月30日，苏州房地产经纪人文杨（化名）向21世纪经济报道记者表示。

文杨认为苏州二手房正整体回暖。一方面是因为5月苏州疫情防控效果显著，线下看房和成交恢复；另一方面也得益于相对宽松的政策环境吸引更多人购房。

5月9日，据多家媒体报道，苏州优化限购、限售政策。在限购方面，非苏州户籍家庭的社保要求缩短至6个月，非限购区域（张家港、常熟）房屋不计入家庭限购套数；在限售方面，新房限售缩短至2年，二手房不再限售。

新政过去20日，苏州市场是否回暖？房地产市场量价有何变化？对今年苏州二批次集中供地有何影响？

苏州楼市缓慢爬坡

“现在二手房不限售了，市场上新增了大量挂牌房源。”文杨谈到，这些新挂牌的房主多为改善置换群体或之前在苏州购房投资人士。

文杨感慨，由于目前的政策环境相对宽松，很多新挂牌房主的预期较高，新挂房源价格有所上涨。目前流通较好的房源仍以政策发布前即在售的“存量房源”为主。

苏州部分区域确实存在挂牌价格上涨情况，但区域存在分化。如贝壳平台数据显示，5月20日-26日，工业园区挂牌均价近4.47万元/平方米，较上周上涨0.1%；同期相城区挂牌均价2.2万元/平方米，环比下降0.1%，成交价格亦有涨有跌。

整体来看，苏州二手房成交价格并未上涨。房天下数据显示，5月苏州二手房成交参考均价为2.75万元/平方米，环比下降0.57%，同比下降3.61%。

由于限购政策放松，非苏州户籍家庭购房所需的社保要求缩减至6个月，部分在苏州工作但缴纳社保不足两年的家庭拥有了购房资格，叠加前述置换群体入市，苏州楼市购房群体有所增加并开始行动。

克而瑞苏州房产测评考察贝壳平台成交数据发现，5月23日，贝壳平台上苏州二手房成交137套，创今年截至当日的工作日成交量新高，前一周末，即5月21-22日合计成交287套，亦处年内较高水平。

新房市场的热度也有所提升，但在长三角某品牌房企工作的魏新（化名）向21世纪经济报道记者介绍，5月苏州新房项目的到访率有所提高，但转化量增长还有待观察。

环比来看，政策效果或已有所显现，但与去年同期相比，仍有较大差距。克而瑞苏州房产测评统计发现，截至5月26日，5月苏州市区新房供应面积55.81万平方米，环比增加121%，同比减少26%；成交面积47.69%，环比增加近20%，同比减少52%。

上述机构分析认为，目前苏州楼市的成交量仍在恢复中，数据仍在缓慢爬坡，市场能否复苏，还要观察未政策是否会进一步放松，以及成交的持续性。

除了规制性政策调整外，房贷利率下调进一步降低苏州购房者的还贷压力，多位苏州房屋经纪人向21世纪经济报道记者表示，目前首套房贷利率最低可至4.25%，已是目前全国最低水平。

房贷利率下调会对购房者的购房意向产生影响。“利率下调了，我最近改了想法，想换房。”家在苏州，工作在上海的章歌（化名）向21世纪经济报道记者表示。

但当地房屋经纪人认为利率调整并不能惠及每一个购房家庭。“首套利率最低可以做到4.25%，但要看资质的，包括征信、收入证明、工资流水等等，我们不承诺能贷到最低利率。”另一位当地房屋经纪人王鹏（化名）向记者谈到。

由于相关政策并未像杭州、成都等热点城市一样公开发文，在对话中王鹏也透露出隐忧：“虽然现在外地户口买房社保要求缩短至6个月，但还是两年社保最保险，政策没有公开发文，万一哪天政策收回，社保不再符合要求的买房就违约了。”

楼市的支撑点与不确定性

“没有发文可能也是担心市场出现炒作情况，现在放松的政策一般都会执行，也不排除后续修改或内部执行的可能性，但还不至于这么快收回。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。

在严跃进看来，苏州近期出现持续性政策放松，一定程度上折射出背后的市场预期不佳问题。

魏新指出，受疫情反复、市场看空等多方面因素，今年苏州新房供应和成交的量能明显不足，新房成交单月减少1500-2000套，总体新增供应套数也少于去年，市场萎缩信号明显。二手房成交套数自去年一季度以来持续滑坡，今年一季度同比接近腰斩。

魏新介绍，截至4月底，苏州主城区住宅在售存量887.13万平方米，按近6个月月均成交计算，去化周期为18.3个月。

为促进房地产行业平稳健康发展，苏州今年多次对相关政策进行调整，包括常熟出台人才购房补贴、苏州提高首次使用公积金贷款的贷款额度、缩短非苏州户籍购房家庭的社保年限、缩短限售年限、支持多孩家庭购房等等。

与很多重点城市的政策相比，苏州政策的步子迈得并不小。杭州、成都近期均对房地产调控政策进行优化，在限购、限售方面，杭州仅降低了二手房购房的社保要求，成都提出近郊区县住房不纳入主城区家庭限购套数，缩短无房家庭认定标准中的住房交易年限。

不仅如此，苏州还具有经济、产业和人口优势。

据苏州统计局数据，2021年苏州GDP 22718.3亿元，同比增长8.7%，GDP排名全国前6。其中第一、二、三产业的增加值分别为189.7亿元、10872.8亿元和11655.8亿元，同比分别下降0.8%、增长9.5%和增长8.1%。

苏州坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，制造业和服务业贡献了2021年苏州超99%的GDP。

同期苏州规模以上工业总产值突破4万亿元，高技术制造业产值14062.2亿元，比上年增长11.9%，占规模以上工业总产值的比重的34.0%。高技术服务业营业收入比上年增长23.0%，占规模以上服务业营业收入的比重达35.3%，苏州产业质态持续优化提升。

2021年苏州新设市场主体60.47万户，其中新设企业12.70万户，比上年增长17.8%。年末全市共有各类市场主体274.07万户，其中企业82.97万户，比上年末增长7.8%，市场主体活力不断释放。

2010-2020年，苏州常住人口增加近229万人，增长近22%，年平均增长率为2%，是江苏人口增长最多的城市。2021年末苏州常住人口近1285万人，继续保持人口增势。

产业结构优化、经济高质量发展持续为苏州人口增长注入动力，而人口持续增长又为苏州房地产市场持续带来购买力。

苏州作为房地产热点城市和房企重点投资的城市，为何今年市场表现不佳？魏新认为除了受疫情反复这一意外因素影响外，一方面是前期严格的政策调控压制了部分市场需求，另一方面市场信心缺失也对房地产市场表现甚至土地市场表现带来影响。

“政策具有时滞性，政策效果后续或逐步释放。” 魏新谈到。严跃进则认为如果目前的政策效果对楼市的支持效果不及预期，市场仍未恢复，后续政策还有继续优化的可能。

政策可以及时优化，但信心缺失或难以在短时间内修复。

章歌在互联网大厂工作，之前很想换一个大一点的房子，现在由于工作稳定性和收入增长存在不确定性，面对持续政策利好时却犹豫了：“我不想每个月背超过1.5万元的房贷压力。”

5月25日，苏州第二批次集中供地的地块已挂牌，与第一批次相比，多了一些区位条件好的优质地块。由于今年前期房地产市场表现不佳，今年苏州第一批次集中供地平均溢价率仅3%，大部分地块底价成交。

在魏新看来，第一批次土地中的优质地块被房企追捧的概率很高，但整体表现如何，还有赖近期的房地产市场表现。

“从现在政策的反馈来看，对供地肯定有积极影响，但影响有多大，还要看近期的成交数据。” 魏新说。

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