杭州商住房可贷款年限,中房锐视丨杭州三大行：商住贷款一律不做

中房财经杭州 蔡媛媛/文

6月21日，杭州某中介发的一则朋友圈引起关注：“商住项目贷款利率上浮，更关键的是提供竣工验收报告才放贷！想买这类楼盘的客户抓紧，小心银行不接单！

今年6月起，房地产信贷政策轮番加压，先是住宅首套房贷款利率上调至5.6%，后有二套房停贷，新房和二手房市场还没来得及反应，又迎来商住项目信贷收紧的传闻，让购房者的焦虑进一步放大。

事实如何？6月22日，中房财经杭州电话联系了中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、招商银行、浦发银行、平安银行、浙商银行等10家在杭的银行进行求证。

——商住项目的房贷利率上浮到多少？中国工商银行5.3%、交通银行5.5%、中国农业银行5.6%、中国建设银行5.6%、中国邮政储蓄银行5.7%；

——放款周期速度如何？中国建设银行称“之前基本一个月可以放款，现在不敢保证”、交通银行称“目前额度较紧”；

——是否需要提供竣工验收报告才可放款？10家银行一致表示“是的，没有回旋余地”。

——中国银行、招商银行、浙商银行更干脆：“商住类项目贷款我们一概不做”。

中国农业银行工作人员表示：“商住项目不占用房票，之前的放款审批也比较快，但从去年开始银行在处理这类贷款时会考虑银行自身额度、购房者贷款额度、地段、户型等综合条件，相对会谨慎一些。至于需要有竣工验收报告才放贷的政策，大部分银行已执行了一段时间，是硬性规定。”

求证的结果来看，传言属实，商住项目贷款利率上浮至5.3%到5.7%，和住宅新房、二手房贷款利率基本持平，且提供竣工验收报告才放款的政策也确实趋于严格。

01.商住热度背后的“产品轮动”

再来看看，今年的商住类项目热度如何。

据行致盛数据统计，今年前5个月，杭州酒店式公寓共成交7385套；前6个月，大平层共成交708套。尤其是后者，成交量已超越2020年全年数据。

这里值得注意的是，由于2018年杭州“限酒令”规定后续出让的商业用地不可以再修建酒店式公寓等类住宅，可分割转让的最小面积为300平方米。所以目前市面上小面积的酒店式公寓都属于“存货售卖”，后续不会再有产品供应；而300平方米以上的大平层产品从2018年开始迎来爆发式增长，这两年在市场上备受青睐。

6月23日，行致盛董事长李晓桃在接受中房财经杭州专访时表示：“大平层形势相当不错，我们预计到今年年底成交量会比去年提升3到5倍。”

而杭州楼市大V、公众号“斯文”主理人马锟也表达了类似态度，直言今年大平层成交“热度超乎想象”。

原因是什么？马锟指出，是“住宅和商住产品之间的轮动关系所致”。近两年的杭州楼市本就沉陷在因新房限售和摇号导致的“恐慌性购房”情绪中，像大平层这一类的商住项目因不限购、不限贷、不限价的三重优势，被新房市场“屡摇不中”、没有“房票”、资金实力较强的几种购房者所青睐。

02.“项目越高端，一次性付款比例越大”

那么，商住项目贷款利率上浮、提供竣工验收报告才放款的政策会对市场产生什么影响？两位专家一致认为：“影响不大。”

李晓桃从实操层面表示：“其一，从目前我们公司操作的商住类项目来看，未结顶就预售的项目不多，很多都是现房或准现房售卖；

其二，其实越是高端项目，一次性付款的比例越大；

其三，如果说真的有影响，可能会对单价30000元/平方米、总价1000万元以内的商住项目有影响，因为这批产品算低总价大平层产品，对应的客户按揭需求更大一些。”

马锟则从商住类项目的资产属性出发，分为4点做出分析，他认为：“第一，核心区的商住项目可以直接作为住宅替代品；

第二，住宅限价后，给品质做加法很难，但商住项目因为不限价，因此品质普遍比住宅好一些，可以达到一些高端客户的预期；

第三，目前住宅普遍整体定位不高，超大户型的住宅很少见，但300平方米以上的大平层很好地弥补了这一块市场空白；

第四，从今年下半年开始，杭州核心区块的大平层供应会渐渐稀缺，不排除这类产品后续价格会进一步推高。”