“银十”成色不足10月整体成交不及2018年月均

“银十”成色不足10月整体成交不及2018年月均

近期，有关业主维权、买房送宝马的相关报道登上各大媒体的头版头条。房地产企业通过调价促销、加速资金回笼等方式，已成为全国房地产市场的普遍行为。

根据科瑞的研究报告纯私人放款，今年的“银十”质量不够。10月份，29个重点城市成交2302万平方米，环比下降6%，同比增长9%。10月整体成交量低于2018年月均值，一线城市成交环比大幅下降45%，同比下降3%。10月整体成交量低于2018年月均值，其中北京、广州跌幅明显，均在45%以上。

近日，《第一财经》记者走访北京多地新建住宅项目，了解到北京房地产市场存在诸多“优惠”现象。纯商品房项目以优惠形式为主。、大礼包等形式的促销活动。

多位业内专家表示，如果市场供应比较集中，当各个项目面临降级压力时，最直接有效的手段就是通过价格调整销售。在调控依然趋紧的情况下，买卖双方趋于理性，购房交易周期持续拉长。从北京的数据可以看出，库存数据明显增加，这也反映了当前供应正增长的趋势，这符合市场预期，也与近期实际降价等因素挂钩。房地产公司。

多项目折扣卡

近日，记者走访了房山、大兴、丰台等地区的多个项目，了解到北京房地产市场“打优惠牌”已成为普遍现象。纯商品房项目以优惠为主，限价商品房项目以特价为主。

北京城建国御府项目位于房山区长阳镇福盛东街附近，是一个纯商品房项目。记者了解到，该项目正常单价在每平方米4.8万元至5.2万元之间。综合折扣基本算下来了。这相当于 12% 的折扣。如果全额付款，还有10万元左右的优惠。折后折合单价约4.5万元/平方米，毛坯房交出。工作人员告诉记者，该项目共有406户，仅剩不到50套。“这么大的折扣，主要是为了平仓。”

另一个项目园区一富位于丰台区淮芳西路与西红门路交汇处。记者从工作人员处获悉，该项目已推出多套一价房，最低优惠91%。普通房源享受 93% 至 99% 的折扣。

记者走访了几个限价项目，基本都是手绘的。由于政府严格的价格控制，开发商基本以创纪录的价格出售房价有限的项目。折扣形式主要是推出特价房。有些项目会有一些变相的折扣，比如家电大礼包。

多位项目销售人员表示，由于政府限价项目限价，新建房项目价格低于周边二手房项目，政府管控比较严格，基本不会项目整体价格不做调整。

金地悦风华项目位于大兴区光阳街附近。9月1日开盘，项目一共有690套房屋，现在还剩300套左右。总体清除率约为 56%。工作人员告诉记者，它们都是按照记录的价格出售的。如果首付可以一次性支付，可以有折扣。“一套700万元的套房，基本能便宜几万元。限价房一般不谈精装修，开发商只买成本，因为价格是固定的。”

万和飞利项目均价52449元/平方米，简单装修交房。该项目将定期推出特殊房间。记者走访时，销售人员告诉记者，目前已推出三四套特价房，楼层均在3、4楼。对于较低楼层，总价将比普通房源便宜10万元左右。同时，该项目在价格定位上也有很大的特点。户型相同，由于方位不同，总价差最多在70万元左右。比如90平三房，南北向总价490万元，东西向总价440万元，西北向总价不到420万元。记者了解到，该项目共有644间套房，还有不到200间套房。

和悦华锦项目中，有两栋楼推出了打折活动，总购房款减1万元，7天内付40%首付，再减2万元。销售人员表示，对于简易装修和限价房，政府不允许装订装饰。与此同时，位于昌平北七家的和悦华禧项目也推出了三间特价房，2万元现金，1万元家电大礼包。

万科翡翠西湖项目工作人员告诉记者，该项目每天将推出5个特价房源，均在2楼和3楼。单价37000元/平方米；南北房总价约370万元，单价4万元/平方米，正常单价41000-43000元/平方米。11月2日，万科翡翠西湖推出8套一价房，有10万元至15万元的优惠，较正常购房价格低约11万元至12万元。

和硕首席分析师郭毅认为，这是一种非常常规的营销方式。如果市场供应比较集中，当各个项目面临降级压力时，最直接有效的手段就是通过价格调整。

郭毅表示，目前市场仍存在供过于求的局面。只要有这样的压力消除，就会有这样的优惠销售策略。现在是年末，很多开发者都会冲刺到年末。也许这种表现会更直接，或者覆盖面更广。到明年，我们需要看看政策是否有放松的可能，但从目前来看，可能性不大。从整个资本来看，已经从去年的稳中趋紧状态开始进入稳中趋松的状态。如果监管有所松动，开发商降级的压力不会那么大，价格手段也不会那么普遍。

根据克而瑞的研报，10月份房地产百强企业销售额为7846亿元，比9月份减少921亿元，降幅为10.5%。销售放缓更为明显。尤其是国庆期间，楼市延续“金九”的不温态势，市场降温明显。与去年同期相比，三季度以来，百强房企月度业绩同比增速也持续放缓，从7月份的58.1%的高位回落至26.1%这个月。

北京个人住房贷款增速为近五年来最慢

9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。9月17日起，公积金贷款实行“认房认贷”政策。公积金贷款将与缴费期限挂钩，每年缴费10万元纯私人放款，缴满12年后最高可贷120万元。

同时，新的公积金政策也调整了首付比例。政策性住房以外的首套普通自有住房首付比例不低于35%，首套非普通自有住房首付比例不低于40%。购买普通自住住房和二套房的，首付比例不低于60%；购买非普通自住住房和二套房的，首付比例不得低于80%。

郭毅表示，公积金贷款新政策的出台，对限价项目的销售没有直接影响。新政策出台前，最高贷款上限为120万元。从购房者的角度来看，还是需要通过公积金和商业贷款相结合的方式来满足贷款需求。新的公积金政策之后，对他们的预期产生一定影响的主要是购房者。通过新公积金政策的出台，购房者会判断楼市仍处于紧俏状态，因此购房需求将出现强烈的观望态度，从而影响市场成交。只是因为公积金贷款少，首付太高，买不起，

据中国人民银行北京市业务管理司网站显示，9月末，北京市金融机构个人住房贷款较年初增加172亿元，余额增加20%。同比增长2.6%，比上年同期下降21.4个百分点。低级。同时，个人住房贷款在各类贷款中的比重稳步下降。9月末，个人住房贷款在各类人民币贷款中的比重为14.8%，比去年同期下降1.6个百分点。

中南财经政法大学金融共创中心研究员李洪汉表示，这主要是由于面对持续降温的市场和房产税等诸多因素，买卖双方缺乏信心。在监管依然严格的情况下存在不确定性。预期开始放松。买卖双方趋于理性，购房交易周期持续拉长。今年没有传统的“金九银十”交易季。宏观经济变化、“是否开征房产税”或将成为影响年底市场走势的变数。

易居研究院智库中心数据显示，10月份北京新住宅成交面积为41万平方米，比9月份下降12%，比去年10月份上升9%。同时，10月份新建住宅库存面积838万平方米，环比增长12%，同比增长34%。

易居研究院智库中心研究主任闫跃进认为，就目前的市场数据来看，必须看到市场降温是大概率，但年底机会还是很多的，包括信贷政策也可能放宽，利率难以达到顶峰的可能性。.

在闫跃进看来，从北京的数据可以看出，库存数据明显增加，这也反映了当前供给正增长的趋势，符合市场预期，也与近期等因素挂钩。房地产公司降价。