自家唯一一套房居然能通过离婚过户等手续套取银行低息贷款低息贷款

自家唯一一套房居然能通过离婚过户等手续套取银行低息贷款低息贷款

凭借家里唯一的一套公寓，他居然可以通过离婚、过户等手续从银行获得数百万的低息贷款？如果房价下跌，断供，银行拿走房子，我手里还会有很多现金吗？

从3月1日上午开始，一个用北京房贷的“歪门邪道”开始在网上流传，并在中午前蔓延至深圳、上海乃至更多二三线城市，就像微博、QQ、微信中的病毒一样。以同样的方式传播，甚至在购买群、投资群、同学群中，他们甚至在转发一模一样的花样。

它有效吗？经过多次验证和计算，聪姐发现，其实由于评估价格、银行审批、房屋过户成本等实际问题，这种被网友称为“完美理论”的模型几乎是不可能实现的。即使骗贷成功，如果利差不超过2%，交易税将不予退还。

夫妻离婚假交易？贷款被拒！

这个“套路”是这样的――夫妻在北京有套房，我只写老婆名下的房子，然后假离婚。现在房子的市场价是700万，我让她把房子卖给我1000万，首付300万，贷款700万。就这样，我们继续住在房子里，但我们手中还有额外的700万。这700万投资的收益只是用来偿还房贷。

“如果房价大幅下跌，我就不还房贷，让银行拿房子。这样，我们的房子就会高位套现；如果房价继续上涨，我可以卖到“适时，有所作为。现在北京、上海和深圳很多人都在这样做，这就是次贷危机的根源。”

“你像银行一样愚蠢吗？” 在一个经济投资微信群里，有人说，“我的朋友”成功了；而另一名国有银行个人贷款机构的人则嗤之以鼻。

这个技巧有用吗？聪姐咨询了北京最大的贷款机构之一。该机构的分析师表示，这根本不是真的。

“不管是评估单位还是银行，他们都会做尽职调查，如果发现买卖双方是夫妻，银行会拒绝贷款，怎么贷款？” 这位分析师表示，她已经看到一个朋友在转发这条消息，但这“看起来像是外行写的”。

聪姐了解到还呗借款靠谱吗，查验买卖双方的前夫妻关系非常简单。要获得贷款，必须提供各种证明，其中离婚证明上写明了原夫妻的姓名和身份证号码。

分析人士表示，这种行为，银行会直接怀疑其贷款的真实目的，甚至怀疑其存在“欺诈贷款”行为。这一说法得到了多家国有银行的聪姐的证实。

“除非他找到真正的买家，”她说。

难道高价交易骗取贷款？没戏！

为什么要使用套房贷款？因为与其他任何贷款方式相比，住房贷款的利率相对较低，还款期较长。从几年前开始，就有人开始玩“套房贷”的歪主意了。

真正的买家能获得这样的银行贷款吗？在一群投资买家中，有人发布了“我的朋友”的故事。

“我的朋友和他们的妈妈都是这样做的。在对房价发表高评价后，花上百万美元现金，真是太酷了！” 这位网友说。

按理说，如果孩子是成年人，与父母的关系可以算作两个独立的家庭。如果父母的年龄足以贷款还呗借款靠谱吗，那么无论父母以孩子的名义购买房产，反之亦然，他们都可以贷款。但是当聪姐把截图发给评估机构负责人的时候，他的态度就和贷款人的分析师一样――虽然能拿到贷款，但这种“歪门邪道”是不可能的。

“市场价700万的房子，估价最多560万，按首付30%，最高贷款392万，哪有可能借到700万？这个多少钱？房子值多少钱？ Pi 可以这么说，”他说。

聪姐还从北京银行了解到，二手房的贷款额度是按照“成交价或评估价，以较低者为准”计算的。

也就是说，即使购房者按照1000万元申报购房合同，房子的实际估价也不会是1000万元。

“如果评估公司出具的金额过高，银行会有异议，将直接减少可贷金额。” 银行说。

算上房地产交易税费，输了！

经过聪姐的一番核实，实际上可以被操纵的空间已经“缩水”了找别人交易，骗走了不到300万的贷款，“歪门邪道”中提到的金额缩水了近50 %。

但即便如此，仍有这种想法的人。“现在利率这么低，哪怕只能借几百万，投资收购一家理财公司也是合适的。” 一位网友说。

真的合适吗？计算成本后，聪姐发现，如果获得的贷款金额的年收益低于6.3%，也就是利率差不到两个百分点，就等于白白做亏本生意。

首先，如果要实现392万元的全额贷款，这套房的合同价必须是560万元。也就是说，按照2.7%的中介相应费用计算，完成网签、贷款手续和通过中介转账的价格为15.12万元。就算找个比较便宜的中介，中介费也要5万多元。

其次，以560万元的价格，这套套房极有可能被定义为非普通住宅。如果要办理过户手续，就需要缴纳契税和营业税。

聪姐查看了当前二手房交易的相应数据。一般来说，网上售价560万元的二手房已经超过90平方米。那么按照最低1.5%的契税，这套套房的契税是8.4万元。因为已经是非普通住所，即使挂牌已经达到5个独户，也要征收差额5.6%的营业税。聪姐用类似的实际案例计算，这套房交的营业税是25.76万元。

这也意味着，这套套房的交易成本至少接近40万元。

目前北京二手房的抵押率普遍在8.8%左右，对应的贷款利率在4.3%左右。如果按照30年贷款期限，等额本息计算，每年还款233120元。

保本融资的年化收益率如何？约 3.4%。即使是风险极高的P2P理财，年化收益率也已降至9%左右。如果中间按年化收入6.2%计算，年收入为243040元。

这也意味着，经过这样的折腾，年收入只有9920元。在 30 年的贷款周期中，这些利润甚至无法支付最基本的结算成本。

“至于房价下跌就断供，那更像是外行的说法。” 某中介机构负责人表示，如果房子按揭392万元，直接断供，即使银行收回房产，以300万元的价格拍卖，剩下的还将向个人追回92万元，而不是“拿房子”。(耿诺)