买房商业贷款利率2018,商业房贷利率迎“新算法”，深圳人买房怎样更划算？业内人士解析

作为本周末楼市最重磅的消息，央行发布的一纸关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告宣告着房贷利率的“全新算法”时代的来临。房贷利率由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率(LPR)，这也引出了每一位置业者最关心的问题——房贷怎么能少还？

有业内人士直言，该公告带来的是个人房贷利率的新版“算法”，因城施“利率”，房地产调控将更灵活便捷。而对于普通购房者而言，更关心的问题则是房贷利率的“新版算法”会对深圳楼市造成什么影响？深圳房贷会降吗？施行房贷利率“新版算法”后，怎么买房更划算？南都记者联系多位楼市、金融专家，为深圳置业者详细解答上述问题。

制图 何欣

LPR的“核心算法”

公告中，最广为关注的内容，是10月8日起新发放的首套、二套商业性个人住房贷款利率均进行了最低限的规定。其中，前者的最低限为相应期限贷款市场报价利率(LPR)，后者的最低限为相应期限贷款市场报价利率(LPR)再加60个基点。

换句话说，10月8日之后完成的贷款审批置业者，买的是首套的，需要按照相应期限贷款市场报价利率(LPR)计算还贷；购买的是二套的，需要按照同时期首套房的利率上在加60个基点来计算还贷。

此外，公告还提出，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基准点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

值得注意的是，上述公告提出的房贷利率的“新版算法”仅针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

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深圳已有银行发放LPR定价贷款

对置业者而言看似陌生的“LPR”实际上在金融领域已经不是第一次出现在公众视野。

8月17日，央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)报价机制。8月20日，LPR报价机制改革后的首次报价诞生。8月26日，央行发布重磅新政，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR。

8月25日，南都记者从工行深圳市分行获悉，该行8月22日成功为客户发放一笔5年期以上LPR定价贷款，据悉这在深圳尚属首笔，也属全国前列。

置业者之问

深圳置业者的房贷利率是升还是降？

央行此次发布的房贷利率的“新版算法”，对深圳置业者而言，究竟是利率升还是降？Q房网南山前海区董事副总经理陈建给南都记者算了一笔账，深圳目前主流的首套商业性个人住房贷款利率为基准利率(4.9)上浮10%，即5.39%；二套商业性个人住房贷款利率为基准利率上浮10%—15%，即5.39%-5.635%。依据房贷利率的“新版算法”，首套房房贷利率为5年期以上LPR，即4.85%；二套房房贷利率为5年期以上LPR计算为5.45%，“与当前个人住房贷款利率水平基本相当，对市场产生的影响有限”。

来自第三方平台融360大数据研究院的公开数据显示，2019年7月，深圳地区首套房贷款利率平均水平为5.19%，二套房贷款利率平均水平为5.48%。这意味着，新政出台前，深圳市场房贷利率比新政中提到的最低利率要略高。

值得注意的是，由于目前尚未公布第一期贷款市场报价利率(LPR)，因此在上述算法中，贷款市场报价利率(LPR)均按照“老算法”中的基准利率4.9%来计算。也就是说，目前任何在此基础上的“算账”及结论，都存在一定的风险。

南都记者留意到，按照融360大数据研究院的统计，在“2019年7月首套房贷款平均利率最低十城市”中，深圳排名第五，属于低利率城市阵营，而平均利率最低的是上海，为4.84%。

经济学专家、小牛资本金融研究院院长邱思甥向南都记者分析，新政策目的是淡化推行贷款市场报价利率(LPR)对房地产融资的影响，政策前后影响不大。他认为，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出也基本不受影响。改革前房贷基准利率为4.9%，2019年7月全国首套房平均利率为5.44%，平均较基准上浮11%；同时高于当前5年期以上LPR利率(4.85%)。分区域看，全国19个城市6月份首套房贷利率除上海、厦门外，其余城市均高于基准利率，上浮区间在4%-20%。

深圳商业性个人房贷利率走势如何？

深圳市商业性个人住房贷款利率未来走势如何？下降的可能性有多大？邱思甥进一步分析，个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格。从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。他预计，下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平。

对于未来深圳购房者的负担，站在金融机构的立场，深圳某城商行一位高管人士告诉南都记者，“个人觉得深圳等大城市的购房因素主要取决于购房资格和首付比例，利率拉长到30年对每月的影响不大。”

该城商行高管表示，下阶段会按照人民银行的新规，参考同业的做法，修改个人住房贷款管理办法和合同。

央行副行长刘国强也表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

临深片区会因利率“优势”而火爆？

对于此次央行此次发布的房贷利率的“新版算法”，有置业者将其与前行同市场挂钩的油价做了类比。知名财经主张晶宇表示，此举将房贷利率与市场挂钩，“需求旺盛的地方利息提高，需求小的地方利息降低”。

对于居住需求旺盛的深圳而言，相较于临深地区，房贷利率会不会高出一头？临深片区楼市会否因为房贷利率的“优势”而开始火爆？

对此，陈建表示，“周边城市也会根据自己城市情况进行调节”。此次发布的房贷利率“新版算法”中表示，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

陈建介绍，自7月开始，深圳部分商业银行按揭贷款已经出现的审批、办理按揭贷款时已经出现了一些收紧的征兆。这是由于商业银行行业操作惯例会在第四季度放缓贷款办理、审批，“一方面是年底结算，另一方面也是由于前一年制订的贷款额度经过前三个月的消化已经所剩不多，后面势必要放缓一些”。陈建表示，无论市场好与坏，历年的第四季度贷款审批都是有所放缓的，这不意味着深圳楼市将通过“房贷调控”的方式迎来新一轮政策政策调控收紧。

怎样才能争取更低的商业房贷利率？

值得注意的是，房贷利率“新版算法”的施行，对购房者带来的另一个重要影响是，商业房贷利率将会出现“一人一利率”的情况。怎么才能争取更低的商业房贷利率，少还贷款？

有银行界人士表示，个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质的客户资质都将对房贷利率的申请、审批产生重要影响，“要想获得较低的贷款利率，平时就得注意个人信用的积累”。

同时，该版房贷利率“新算法”中还有一个影响还贷金额的变量，即“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期”。借款人最短一年，就将与银行重新依据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)来定价，如果能趁着LPR较低的月份和银行协商重定价，也可为置业者省一些利息。

采写：南都记者 孙雅茜 卢亮