二手房过户后买家不去办理贷款,二手房买方迟延办理房屋贷款抵押登记手续为何不构成违约？

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一、原告李某诉称

李某作为出售方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司将位于北京市东城区东直门北大街10号楼5门703号房屋出售给被告耿某。双方按照合同约定以及中介指导从合同签订日2019年11月16日起，依次完成了购房所需的房屋评估、贷款审批、网签、产权转移登记及缴税、首付款给付、买方户口迁入。同时，原告按照合同约定如期完成房屋交付条件及户口迁出条件。被告自房屋产权转移登记完成并取得房屋产权证后，当日便将房屋产权证扣留在自己手中。在原告的多次催促下，被告于2020年5月25日到银行进行房屋产权抵押贷款，致使原告在产权转移118天后才取得贷款应支付的售房款尾款110万元。被告这一行为已经构成合同违约，应该按照合同约定承担相应的违约责任。依照《履约服务合同》第三条第七款的约定，乙方贷款购房应在房屋所有权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押手续；乙方每逾期一日办理抵押登记，应按贷款机构核发的贷款金额千分之二的标准向原告支付违约金。被告自2020年2月6日取得房屋所有权证后15个工作日为2020年2月28日，自该日起至2020年5月24日其实际办理抵押手续，共计87天，应按日千分之二的标准向原告支付违约金。依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第四款的约定，除本合同另有约定外，任何乙方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲乙双方继续履行，但违约方须按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任。在被告以种种理由拖延办理抵押贷款手续之后，原告通过中介多次催告被告，被告以书面形式明确表示不履行合同义务，故依照上述约定，被告应向原告支付合同总价款百分之十即48.8万元的违约金。依照《北京市存量房屋买卖合同》第五条第三款及《补充协议》第三条第三款的约定，如出现贷款机构批准贷款后，因乙方原因导致甲方承担违约责任，如取得不动产权证之日起90日内，甲方仍未及时取得贷款的，每超过一日的，乙方每日还应按照贷款额的万分之五向甲方支付违约金至贷款实际发放为止。被告行为亦违反了该合同条款，应当向原告承担房屋成交总价款百分之十即48.8万元的违约金，并自2020年5月7日起至6月3日按照贷款金额日万分之五的标准向原告支付违约金。故诉求：1、判令被告承担因迟延完成房屋抵押贷款而应承担的违约责任，支付违约金191400元；2、判令被告承担在原告催告履行合同后15日内，仍未履行合同的违约责任，支付房屋总成交价款10%的违约金48.8万元；3、判令被告承担因不提交房屋产权证原件，不办理后续抵押手续，导致无法及时取得贷款，支付违约金48.8万元，并支付取得房屋产权证90天后至原告取得贷款之日的违约金15400元；4、案件受理费由被告承担。

二、被告耿某答辩

不同意原告的诉求。耿某不存在任何违约行为，原告的诉求与事实严重不符。首先，耿某于2020年2月6日取得涉案房屋产权证，根据约定，耿某应于2020年2月27日前办理完涉案房屋抵押登记手续即可。同时根据合同约定原告应于2020年2月22日前将涉案房屋交付耿某。事实上，原告经过耿某多次催促才于2020年5月25日将涉案房屋交付给耿某。同时，耿某办理了房屋抵押登记手续。根据合同约定，原告的交房义务在先，耿某办理房屋抵押登记手续义务在后。在原告拒不履行交房义务时，耿某拒绝办理房屋抵押登记手续的行为是在行使先履行抗辩权，不构成违约。其次，原告故意隐瞒涉案房屋内魏某的户籍登记情况，直至耿某于2020年3月1日办理户籍迁入手续时才发现魏某的户口登记在涉案房屋内。对于该重大事项，原告从始至终未向耿某如实披露或者告知，该行为不仅严重违反了合同约定，更有悖诚信原则。经耿某多次催促和沟通，原告以种种理由拖延交房并怠于解决魏某户口迁出一事。故耿某拒绝办理房屋抵押登记手续的行为合法合理，因此，耿某无需承担任何违约责任，另，原告重复主张违约金，且违约金数额过高，法院应结合实际情况予以调整。

三、法院查明事实

2019年11月16日，原告李某与被告耿某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告向被告出售位于北京市东直门北大街某703号房屋。同日，原告与被告及案外人北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订了《履约服务协议》，就原、被告双方委托丙方办理房屋买卖合同履行事宜订立合同。2019年11月29日，原、被告及案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《补充协议》，对原、被告之间的房屋买卖合同以及原、被告及案外人之间的居间服务合同进行了补充约定。依据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定，该房屋总成交价格为488万元，被告先支付定金20万元，于缴税前2个工作日支付房款368万元，其中包含户口保证金10万元，物业保证金5万元，通过办理市管组合贷的方式支付剩余房款110万元。《补充协议》贷款的其他约定第三项的规定，如出现贷款机构批准贷款后因乙方原因导致甲方无法及时取得贷款的，乙方应按照房屋总成交价的10%向甲方承担违约责任，如取得不动产证之日起90日后甲方仍未及时取得贷款的，每逾期一日，乙方还应按照贷款额的万分之五每日向甲方支付违约金至贷款发放为止。《北京市存量房屋买卖合同》约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。甲方应当在2020年2月22日前将该房屋交付给乙方。合同第九条违约责任第二项乙方逾期付款责任约定，乙方逾期超过10日，甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。该条第四项约定，除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲乙双方应继续履行，但违约方需按照房屋总成交价的10%向守约方承担违约责任。合同第十一条户口迁出约定，该房屋现有户口登记情况为1册4人，双方同意迁出所有户口，甲方迁出户口的，承诺在产权转移后180日内办理完成。另《履约服务合同》第三条第六款约定为尽快向甲方支付尾款，乙方应积极配合授权丙方办理抵押登记手续，并在抵押登记手续办理完成之前，将乙方所购房屋所有权证交付丙方，由丙方交付贷款机构收押或者办理抵押登记手续，如不交付本条约定的房屋产权证原件导致丙方无法办理后续手续的责任由乙方按《买卖合同》第九条第四款承担违约责任。乙方贷款购房，应在房屋所有权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押登记，乙方每逾期一日办理抵押登记，应按贷款机构核发的贷款金额千分之二的标准分别向甲方与丙方支付违约金。非乙方原因造成的未约定时间内办理，乙方不承担责任。

合同签订后，2020年2月6日，诉争房屋产权由原告过户至被告名下。2020年3月1日，被告将户籍迁入诉争房屋。被告在办理户籍迁入手续时从公安机关处知晓了诉争房屋内另有他人户籍的情况，被告遂通过中介通知原告解决房屋内他人的户口迁出问题，在得知原告无法保证将该案外人户籍从诉争房屋内迁出后，被告拒绝办理房屋抵押贷款手续。受疫情影响，原告预计交房时间延迟至3月初，但因此时被告已明确表示拒绝办理抵押贷款，原告也不同意继续将诉争房屋交付给被告。直至2020年5月中下旬，合同约定的户籍人口与案外人的户籍均从诉争房屋内迁出以后，2020年5月25日，原告将诉争房屋交付被告，被告亦于同日办理了抵押贷款手续。2020年6月4日，贷款发放，原告取得剩余房款110万元。

四、法院判决结果

驳回原告李某的全部诉讼请求。

五、律师点评

出卖人李某有义务将房屋内户籍人口情况在双方缔约前全面如实地告知买受人，以便买受人能够评估缔约的风险并决定是否缔约以及房屋的成交价格和户口保证金数额。本案中，即便确如原告所述其对于诉争房屋内的其他户籍人口情况不知情，亦不免除原告上述义务。而被告在得知上述情况后，在与原告协商无果且原告明确表示无法承诺将案外人户口迁出的情况下，被告以拒绝办理房屋抵押贷款手续的方式进行抗辩，同时原告采取了拒绝交付房屋的行为，而依据双方合同约定，原告交付房屋义务在先，综合分析以上情况，被告虽存在延迟办理房屋抵押贷款手续的行为，但该行为不构成违约，原告以此为由要求被告承担违约责任并支付各项违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，因此，被告未得到法院的支持。