供楼贷款20年好还是30年,超过20年的二手房，贷款会被拒？二手房到底能贷多少年？

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买房就想要迅速入住，周边配套完善，地段又不错，快速出房产证这是很多人选择二手房的原因，选择二手房的新旧程度不仅仅是个人喜好，也是影响房价的重要因素，自然也是贷款考虑的重要因素，你看好的二手房有可能在申请贷款时候，只能贷款20年，贷款年限缩短直接导致月供额度提高，供楼就会有压力，影响生活品质，那么哪些情况会影响房贷年限呢？

南方房产的粉丝在文章评论处给我们提问：

买市区的二手房，电梯/楼梯/学区房/老破小，经常面临一个贷款年限的疑问，还有购房者在预算首付月供时，怎样预算能比较接近真实购房后的资金支付情况。

相信很多人都不太懂二手房贷款的年限问题，幸幸苦苦看中的房子，等待银行办理贷款的时候才发现，不能办理贷款，被拒绝！那很绝望好么！！

为什么二手房贷款容易被拒绝？南房叔给大家科普一下。

1，实际上直接影响房贷年限的就是房龄的问题，在买二手房的时候一定要查看好这个房子的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，在实际价值评估的时候会更加谨慎！

房龄越低，说明房屋质量越好，成数越新，房贷年限就越长;

相反，房龄过长则年限则越短，甚至还会被拒贷。

房龄超过20年，且面积过小的房子，有可能会逐步影响银行审批要求，对于一些优质的学区房可以放宽条件。

不同的银行对于楼龄和贷款年限是要求是不同的，在广州，通常商业贷款，楼龄加贷款年限不超过50年，所以楼龄超过20年的房子就难以申请30年的贷款年限了。相比较之下，工行的要求略松一些。

公积金贷款年限加楼龄不能超过40年，而且无论多新，二手楼的贷款年限不能超过20年

2，如果是年轻人购买二手房的话，贷款没什么影响，就怕年纪比较大的，年龄越大，获批贷款年限越短。很多商业银行在审核房贷时将申请人年龄放在第1位。

虽然国家规定不超过退休年龄的职工都可以贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是70年或65年，部分银行女的不能超过65岁。

广州公积金可以贷款到退休后5年，也就是男性可以借款到65岁，女性可以借款到60岁。

3，还有就是你们有可能没有经历过，但是听说过，用公积金贷款的年限会短？为什么呢？

选择用公积金贷款，就需要关注到你的公积金缴存的情况，公积金缴存基数，缴存余额，缴存额度，缴存时间会影响贷款额度，如果你使用公积金贷款的话，务必要注意仅限于购买住房贷款，不能用于购买公寓，写字楼等。

上面已经分析了，公积金贷款年限对于楼龄，借款人的年龄限制，不过在广州申请公积金贷款资料很简单，不需要收入证明，不需要银行流水，外地户口不需要社保或者个税。

4，还有就是土地的使用年限，我们住宅的是70年的产权，公寓是40年的，通常都是房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于剩余土地使用年限。

但是注意的是这个土地使用年限是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。不要弄错了哦～

5那么问题来了，楼龄是如何确定的呢？

首先看房产证，房产证最后的图纸有写出图时间，因为先建房子才出图纸，所以有图纸，通常来说楼龄是图纸之前的。

其次评估公司出评估报告，这是必须要写清楚楼龄的，部分银行就看这个。

第三，那么评估公司又是如何确定楼龄的呢？通常也是看图纸，看规划，看之前的评估结果，咨询业主。

第四，房管局内部的系统也会保存规划，报建资料的，广州的公积金中心在审批公积金贷款的时候，也会登录房管局系统查看楼龄的。这个自然被认为是最权威的。

第五，广州部分房子的产权查册书，网签合同也会显示建筑时间，一旦显示了，就无法更改的，也是权威的数据来的。

所以二手房的贷款年限主要是看房龄，贷款人的年纪，土地的使用年限等等，这是一个综合评判的结果，并不能保证你能贷款多少年，所以多问问中介的案例，还有咨询银行。

如果房贷贷款的年限变短，直接就会影响你的月供，月供高了，那生活可以就不美滋滋了，变成了一个完全的房奴了。

那么房贷月供和收入比例多少合适呢？南房叔给你们做个参考。

通常来说，你向银行贷款，月供的还款额不超过月收取的50%，当然每个人不同，我们具体来看看：

如果你年轻，年纪在20-25岁，工作也稳定，收入也比较稳定的话，月供其实可以在40%-45%之间，因为这时候的你还在拼搏事业，即使已婚有孩子，压力也比较小，万一你还是个潜力股，所以月供占收入的比例可以高一点！

如果已经中年结婚生子，需要养家养孩子的话，月供的比例可以占家庭的收入的30%，别以为家庭的开销不大，算下来，家庭的开支还是真真实实的大啊，还有孩子的教育，所以要减少月供的比例。

重要的就是不要太高估自己的收入能力，要考虑到财务的流动性，好好计算一番开销，当然也需要了解你们自己的未来收入，如果单纯为了想要贷款利息少而缩短贷款的年限有过高的月供，那就要考虑到以后资金的流动性和万一换不了贷款的危险性。

如果你担心贷款结果不理想，建议你签约之前将整套资料给银行，按揭公司，贷款中介公司预先审核一下，当然了，你也可以私信发给南房叔，南房叔乐意帮你看看。确认贷款结果问题不大才签约，这是防止结果不理想非常重要的一个预审环节。