首付不够经营贷凑贷款十年可省250万？(图)

首付不够经营贷凑贷款十年可省250万？(图)

近日，张女士想在北京市西城区购买第二套房子。60%的首付和5.35%的按揭贷款利率激发了她用商业贷款买房的灵感。节省数百万的利息。”

推销商业贷款的“资金中介”为张女士做了一个账号。商业贷款的最低利率可达3.4%，比房贷利率低1.95个百分点。如果借400万元买房，可以节省250万元的利息。

受首付不足和利差较大的吸引，张女士咨询了多家银行操作贷款产品。

有类似想法的购房者不在少数。小红书、微博等平台上也有不少“资金中介”出售经营贷或将房贷转为经营贷。售楼处也有员工向购房者推荐商业贷款。

所谓“创业贷”，就是向中小企业主或个体工商户提供的低息贷款。借款人需要通过房产抵押等担保方式获得，资金需要用于企业经营。简而言之，商业贷款是一种抵押贷款。

由于政策鼓励银行对中小企业授信，商业贷款利率较低，普遍在4%以下，不少地方低于首套房贷款利率，远低于首套房贷利率。高于二套房贷款利率。由于利差较大，各家金融中介一直活跃在推介商业贷款的第一线，该产品也受到购房者的青睐。

首付款不足以弥补经营贷款

十年贷款能存250万？

据张女士介绍，她看中的西城区房子市场价在1000万元左右，首付需要600万元，还是50万元的首付。首付差距是她考虑经营贷款的原因之一。“用家里现在的房贷，把首付和剩下的钱凑齐。”

“省百万利息”是比较重要的一点。商业贷款买房到底有多划算？

又以张女士为例，北京二套房商贷利率为5.35%，首付比例达到60%，二手房商贷期限最长为25年；北京一位资金中介告诉记者，经营贷款利率最低可达3.4%，一般10年为一个周期，随着利率逐年下行5万贷款，时间没有必要过长。

以以上两种买房贷款方式为例，假设贷款额为400万元。如果选择住房贷款方式，贷款期限为25年时，总利息支出约为326万元，贷款期限为10年时，总利息支出约为117万元；如果选择商业贷款，10年的利息总额仅为72万元。

“经营贷利率水平较低，与北京按揭贷款差距较大，这导致部分购房者利用非法贷款购房。” 和硕机构首席分析师郭毅告诉蓝鲸财经。

此外，IPG中国区首席经济学家白文喜也向蓝鲸财经表示，使用商业贷款买房的一般都是炒房者。除了节省贷款利息，这些人的按揭贷款额度已经用完，所以他们使用商业贷款买房。.

除了经营贷买房，资本中介还提倡“按揭转贷”——一次性还清房产剩余的抵押贷款后，将房产作为经营贷的抵押品，从而用低息贷款代替高息贷款。

“手续费”不低

商业贷款买房看似可以省下不少利息，但初期的处理成本并不低。

由于商业贷款的对象是中小企业和个体工商户，购房者如果没有相应的营业执照，就不能向银行申请此类贷款产品。记者注意到，不少银行的产品介绍都提到，在申请过程中需要提供营业执照、购销合同等材料。

没有企业的普通购房者如何申请商业贷款？

多家金融中介机构告诉记者，他们提供“办理营业执照”的业务。不同中介收取的费用不同，报价从500元到10000元不等。

在申请商业贷款阶段，贷款人需要提供房地产作为抵押品。对于手头没有房产可抵押的购房者，或想再融资但手头资金不足以“赎房”的购房者，资金中介还提供过桥资金服务，即借出一个“短期贷款”并收取一定的利息。

不同的基金中介机构为过桥基金提供不同的利率。成都一家基金中介给出的报价是“0.1%，按日收费”（记者按“80万元，一天800”计算），北京一家基金中介给出的报价是“10天0.7%”。

“我们不赚你的钱，我们赚的是服务费。” 上述北京基金中介表示。

所谓服务费，是指金融中介机构在完成一笔贷款后收取的费用，通常与贷款金额有关。

成都和北京上述资金中介机构收取的比例分别为贷款总额的1.5%和1.2%。即贷款400万元，手续费分别为6万元和4.8万元。

与标榜的“省百万利息”相比，上述营业执照手续费、过桥基金利息、服务费加起来并不算多，商业贷款买房似乎比买房更划算有普通按揭贷款的房子。

还款压力

或赎回风险

作为利益链条的受益者，金融中介的推销手法通常会规避经营贷买房的弊端。

“商业贷款的期限相对较短，购房者的还本付息压力较大。” 薄文曦告诉蓝鲸财经。

以张女士为例，在选择按揭住房贷款时，贷款期限为25年时，前10年的总还款额约为290万元，平均每月还款额约为2.42万元；贷款期限为10年 当时，他10年的本息还款总额约为517万元，平均每月还款额约为4.3万元。

如果采用商业贷款，10年内还本付息总额约为472万元，平均每月还款额约为3.93万元，将给普通购房者带来巨大的还款压力。

此外，商业贷款的过程比住房抵押贷款的过程更为复杂。

“商业贷款的周期一般为10年，授信期限为3年，每3年需要续贷一次，不需要审批，续贷没有问题。公司还必须做到零纳税申报。” 北京一位资本中介人士告诉蓝鲸财经。

对于需要过桥资金赎回楼宇的贷方来说，他们仍然面临着“未获批贷款”的问题。如果银行在赎回后拒绝贷款人的商业贷款申请，贷款人仍需偿还借入的赎回资金，短期内可能面临较大的还款压力。

违法风险

作为专项贷款，经营贷款强调专项资金的使用。如果贷款人将其用于购房，则可能面临法律风险。

2021年3月，中国银监会、住房城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于防范经营性贷款违规流入房地产行业的通知》（以下简称以作为《通知》），其中明确指出一旦发现贷款在房地产领域被挪用。收回贷款，降低授信额度，并追究相应的法律责任。

在贷款申请阶段，银行也会对贷款人进行尽职调查；贷款成功审批后，银行将监控贷款资金流向，监督贷款人将贷款资金用于经营用途。使用，可能是“贷款”。

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人、最高人民检察院咨询专家陈亮律师告诉蓝鲸财经，银行通常有四种方式来监督经营贷款资金的流向，包括购房等合作机构的报告、购车，贷款人需在规定期限内上传使用证明，并对企业经营情况进行调查，了解资金流向。

一位国有银行的贷款业务员也告诉蓝鲸财经，银行有专门的软件可以监控钱的去向。

“一旦发现购房者违规使用经营贷获取低息资金，银行就会要求购房者偿还贷款，从而导致贷款带来的资金风险。” 郭义说道。

陈亮还告诉记者，除了银行贷款，购房者的个人信用记录也会留下不良记录，“如果购房者资金不足，不能及时偿还所有贷款，将面临巨大的抵押风险。房产正在拍卖，你甚至可能因为骗取贷款而被银行起诉。”

不过，当记者问及用商业贷款买房是否有风险时，一位金融中介表示，“很安全，大家都在用，这是很普遍的现象5万贷款，我们的生意没出过问题。” . 银行遵循一定的规则。我们知道什么可以做，什么不能做。据他透露，他所在公司每月的资金流量近亿元。

另一位基金中介表示，“还完房贷后释放的商贷，用商贷还房贷是没有问题的。”

针对上述“不存在使用经营贷款还房贷”的说法，陈亮认为，这看似规避了法律规定，但无论采取何种形式，转经营为法律法规所禁止。贷款转化为房贷，进入楼市。一旦发现借款人与中介共同申请贷款，可能会因涉嫌骗取贷款而被追究刑事责任。

“提醒所有有再融资意向的贷款人，不要轻信中介机构的花言巧语，这种企图钻政策漏洞从中获利的行为，会让贷款人陷入不可控的风险之中。” 陈亮提醒道。.

记者手记

别让灰色产业链侵入中小微企业生存空间

中小微企业融资难并不是一个新问题，尤其是疫情发生以来，这个问题更加突出。

与大型企业相比，中小企业在经营稳定性方面不具备优势，抵押物较少。出于安全和利润的考虑，银行更倾向于向大型企业发放贷款。

贷款人伪造材料申请购房经营贷款，等于进一步排挤中小微企业的贷款额度，加剧其融资困难。

事实上，除了购房者的“需求”和金融中介的火爆之外，银行在经营贷入楼市方面的责任也不容忽视。

采访中，记者以购房者的身份咨询了某国有银行贷款业务员，表示想用商业贷款买房。他告诉记者，“一定不能直接用来买房，100%都能找到。” 但是，它详细说明了规避资金流动监控的方法。

此外，银行贷款业务员和房产中介也提醒记者注意相关风险，“经营贷款要用于公司经营”。

可见，经营贷款买房的利益链条上有着形形色色的利益相关者——想要省利息的普通购房者，投资的炒房者，以及为了赚取手续费和卖房而招摇撞骗的炒房者。高息短期借款利息。看似“受害者”的基金中介、银行，也是这条灰色利益链条的参与者。

正如白文曦对记者所说，“银行往往扮演着装不知道、暗中推销、纵容的角色。”

近年来，国家多次下令禁止经营性贷款流入楼市。上述《通知》提到，银行业金融机构不得向没有实际经营的空壳公司发放经营性贷款。对公司成立或转制不足一年，或持有抵押房地产不足一年的借款人，要进一步加强对借款人的资质审查，对借款人进行各项检查。工商登记、经营、纳税。信息应交叉验证，实质性审核不得以企业证明材料代替。

陈亮表示，如果银行明知贷款人使用经营贷购房而发放贷款，将受到相关部门的行政处罚。情节严重的，相关经办人员甚至会被追究刑事责任。

然而，经营性贷款流入楼市的乱象屡禁不止。

就在11月4日，银保监会披露了8笔罚单。其中，交通银行、招商银行因挪用个人经营性贷款进入房地产市场被罚款。美好的。

从当前来看，为进一步缓解中小企业融资难，坚持“房住不炒”的定位，对经营性贷款发放和使用的监管有待加强。紧急加强。