农行房贷政策,「独家」广州农行收紧房贷，部分住宅最高只贷5成

记者 | 黄昱

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继多次上调房贷利率后，广州银行再度拧紧房贷“阀门”。

5月10日，界面新闻独家了解到农业银行广州分行于当日下发个人住房贷款新政通知，具体全文如下：

“一、强化风险特征房产准入要求 ：对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成（以上优质客户除外）。

二、收窄跨区办理二手房范围 ：城区行不得跨区办理以增城、从化、花都、番禺（楼龄20年（含）以下的电梯楼除外）、南沙5个区域住房作为抵押物的二手房业务，以上区域二手房贷款行仅限当地行。

三、强化房贷客户整体授信管理：个人住房贷款（含一、二手房）发放半年内，不得受理以“本行房贷客户”模型准入的信用类个贷产品。

以上要求自2021年5月11日执行（以C3受理日期为准），如有调整，另行通知。”

资深按揭贷款业内人士郑大源对界面新闻表示，农行是第一个发布上述政策的银行，其它银行是否会跟进暂时还不清楚。

对于农行发布上述政策的原因，郑大源认为，一是坚持“房住不炒”的精神； 二是现在银行放贷额度紧张，放款周期很长，银行要开始挑客户了。

一位广州农业银行支行员工表示，现在额度很紧张，去年申请房贷的客户到现在都还没有放款。此外，一位广州番禺的农业银行支行经理也透露，目前没有明确的放款时间，客户要做好排队至少半年的准备。

房贷比例的下调将直接推高购房者的资金成本，进而影响楼市成交量。此前，广州个人住房商业贷款的年限和比例对楼龄都没有要求，无房无贷者的最高按揭成数均为7成、最长年限为30年。

据界面新闻了解，考虑到资金承受能力的问题，不少想在广州买房的刚需客都会将楼龄相对较长的电梯房或者楼梯房纳入考虑。

对于想要买楼梯房或者30年以上楼龄的电梯房的购房者来说，农行新规带来的心理冲击还是不小。

以一套25年楼龄200万元的楼梯房为例，按照旧规，首套房购房者可以申请约140万元的房贷，个人只需要筹备60万元的首付；按照新规，该购房者需要准备80万首付款，资金压力大增。

另外对于投资客来说，楼梯房或者30年以上电梯房的投资价值或将进一步降低。

在一位广州投资客看来，投资买房的主要逻辑是追求高杠杆，此外，高首付也进一步减少了这些房源的流通性，房价涨幅会大受影响。

不过楼龄限制只是银行为了应对房贷额度紧张的一个暂时性规定，郑大源认为，未来的总趋势还是放宽楼龄限制，例如近期广州公积金中心就计划将二手房贷款最高期限从20年提升至30年，房贷与楼龄之和从40年提升至50年。

至于禁止支行跨区办理二手房按揭业务的规定，农行并非首例，工行已经执行好几年了。

郑大源指出，因为支行都是做本区域的业务多一些，跨区办理二手房贷业务因为对行情不太了解，容易存在高评高贷的问题。此外，有统计数据显示，不良房贷中跨区单的比例特别高。

事实上，今年初以来广州房贷就不断缩紧，放款周期明显变长的同时，房贷利率也多次上调。

自2021年1月27起，四大行广州分行上调房贷利率，首套利率为LPR 55基点，即5.2%，二套利率为LPR 75基点，即5.4%；清明节后，多家银行首套和二套分别上调至5.3%、5.5%；4月28日起，多家银行首套和二套再次上调至5.4%、5.6%。

界面新闻近日从农业银行广州分行了解到，其首套房贷利率已经再次上调至5.6%。

除房贷收紧外，作为4月8日被住建部约谈的唯一一个一线城市，广州已在4月两次出台政策调控市场，以抑制部分区域持续高温的情况。

4月2日，广州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，重新祭出“新房限价”举措的同时，将人才购房限售年限从2年延长至3；4月21日，调控加码，要求人才购房需满足一年社保缴纳需求，同时将越秀区、海珠区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

在房贷收紧、严查首付贷、人才购房和增值税缴纳等同时收紧的背景下，广州楼市的市场氛围已出现了明显的“刹车”态势。

中原地产数据显示，从4月新房成交情况来看，在新批预售大幅增加1.5倍的环境下，成交仅同比增8%。

另据广州房地产中介协会统计数据，广州二手房4月的网签总数为16025宗，环比增长6.74%，主要原因是421新政当天，不少买家抢在增值税减免政策生效前集中入市，共成交2689套，远高于平时的日均网签量。

新政的威力很快显现，此后一周时间，广州二手房成交量大幅下跌，累计成交2261宗，环比下降60%。

“近期前来咨询的客户明显少了很多。”郑大源指出，交易量下降的背景下，房价也自然失去了持续上涨的动力。

对于广州未来房地产市场的走势，郑大源认为大概率会复制2017年3月-2019年9月那一轮周期，政策持续收紧的状况会持续到2022年底，2023年9月市场重新回暖。