澳洲央行预警对中国投资者带来了巨大活力(图)

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理性和建设性

经济观察报 文才媛

2014年至2015年间，海外对澳大利亚住宅房地产市场的投资达到608亿澳元，约合人民币3072亿元。这几乎是上一财政年度投资347亿美元的两倍。其中很大一部分是来自中国的资金，根据澳大利亚外国投资委员会的最新数据，中国在2014.6-2015.6财政年度投资了240亿澳元，约合人民币1212亿元人民币。

大量中国热钱涌入澳洲，给悉尼和墨尔本楼市带来巨大活力，房价不断上涨。这引起了澳洲联储的担忧，各大商业银行逐渐收紧了对海外人士在澳大利亚购买房产的贷款。

澳洲联储警告

不仅澳洲联储担心中国投资者可能对房地产市场造成的影响，各大商业银行也对海外投资者的贷款施加了越来越严格的条件。

自2015年11月起，澳大利亚审慎监管局（APRA）提高了澳大利亚银行的贷款标准，包括来自中国的海外投资者。

西太平洋银行，

澳大利亚四大银行之一本周宣布，将不再向海外人士提供住房贷款，这意味着非居民不会借入任何贷款。

即使是澳大利亚公民或拥有永久居留权的人也会受到影响，如果他们依赖海外（即不在澳大利亚）的收入，银行只能借给他们房屋价值的70%澳新银行中国有限公司，他们本可以借到房屋价值的80%-90%。

墨尔本的一位中国贷款代理表示，银行不愿说他们不会向海外人士提供贷款，只是修改了贷款条款。

例如，西太平洋银行的条件是不再接受海外收入作为还款基础。这岂不是挡住了海外投资者的去路？他补充说，银行已停止向CBD的海外开发商提供贷款。

他清楚地感觉到，从去年到今年，银行的态度发生了变化。“去年贷款很容易，但今年银行不愿意放贷给海外人士，因为澳大利亚监管机构不希望看到房地产市场过热，投资房地产的年贷款增长率不能超过10%。

对海外人士的贷款收紧，也可以说已经结束澳新银行中国有限公司，将对悉尼和墨尔本的一些新楼价格产生更大的影响。因为很多人以期房的形式买房，贷款政策变化很大，海外人能不能在楼盘建成时全额还清还不得而知。

西太平洋银行的一位高级经理表示，该规则于一个月前出台，本周才公布。

她说，澳大利亚四大商业银行中只有一家仍在向海外人士提供贷款。“我想这最后一个窗口即将关闭。她告诉《经济观察报》。

澳新银行（ANZ）是与中国有最多业务往来的澳大利亚银行，是第一个改变政策的银行。根据银行针对贷款代理和雇员的政策文件，如果贷方（非澳大利亚公民）的收入100%来自海外（即澳大利亚境外），则其贷款申请将不再被接受。如果申请人的海外收入超过总收入的50%，银行可以向贷款人提供最高房价70%的贷款，但增加了对申请人证明收入的要求。

然而，没有具体数据显示中国抵押贷款在澳大利亚主要商业银行中的比例。据《澳大利亚人报》报道，中国人在澳大利亚买房的资金中有30%来自澳大利亚的四大银行。

澳新银行在中国上海的一位经理告诉《经济观察报》，他们不太清楚中国客户在整体住房贷款中所占的比例，但表示由于澳大利亚的监管限制，中国客户的比例不会太大。

墨尔本Lodestone Capital执行董事Xuren Tana告诉《经济观察报》，银行收紧贷款有两个原因，一是从银行风险的角度来看，尤其是没有澳大利亚本土身份的人，如果违约会给银行带来风险。但银行没有渠道来维权;二是因为房地产行业很火，造假的坏经纪人很多。

塔纳说，一位中国客户申请了三笔抵押贷款，三名不同的代理人代表他申请，起初都没有通过。由于三家中介机构购买了不同的虚假信息，因此被银行发现。“这在中国很常见。她说。

五年来，澳大利亚房价首次连续两个季度下跌。全国平均房价下跌0.5%，悉尼下跌1.5%。根据《澳大利亚金融评论》的报告，墨尔本市中心的一些公寓房价下跌了30%，墨尔本市中心的公寓远未供过于求。

分析人士指出，房价下跌的重要原因之一是外国投资者数量的下降。澳大利亚国民银行的调查显示，海外购房者在整体购房者中所占的比例降至12%，为过去30个月的最低点。

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