个人转让房屋需要缴纳哪些税费？个人无偿转让不动产免征增值税

个人转让房屋需要缴纳哪些税费？个人无偿转让不动产免征增值税

个人转让住房应缴纳哪些税费

1.卖方应缴纳税费

（一）增值税

一、个人过户购房

（一）购买不满2年的房屋对外销售的，按5%的税率全额缴纳增值税；

（二）个人购房期限超过2年（含2年）并将其出售给他人：

① 北京、上海、广州、深圳以外的地区免征增值税。

②北京、上海、广州、深圳，个人出售已购买2年以上（含2年）的非普通房屋，按销售收入与房屋购买价款的差额补缴税率为 5%。增值税：个人购买普通房屋2年以上（含2年）对外出售的二手房屋企业所得税怎么算，免征增值税。

注：以上依据财税[2016]36号文附件3，根据国税发[2005]89号文，个人购房时间以房屋产权证或契据上注明的时间为准取得纳税证明；[2006]144号文规定，个人出售赠送的房屋时，除直系亲属以外的继承、遗嘱、离婚、扶养关系等赠送的房屋的购买时间应当确定以捐赠发生后的新房产产权证或契税完税证明上注明的时间为准。

2.个人出售自建房屋自用的，免征增值税。

3.个人无偿转让涉及分割家庭财产的不动产，免征增值税。

根据财税[2016]36号文附件3（过渡政策），无偿转让涉及分割家庭财产的不动产免征增值税，包括：离婚财产分割；免费赠送给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹；无偿捐赠给承担直接抚养或抚养义务的寄养人或看护人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的。

(2) 附加税费

以缴纳增值税税额为计税依据，自2019年1月1日起，对小规模纳税人（含自然人）减半征收增值税。免征增值税的个人免征城市维护建设税金及附加。自2016年2月1日起，对月销售额或营业额不超过10万元（季度纳税或季度销售额或营业额不超过30万元）的义务人免征教育费。附加和地方教育附加（包括个体户和一般纳税人，但不包括按使用计费的自然人纳税人）。

1、城市维护建设税=增值税×（1%或5%或7%）。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人位于县城的，税率为5%；所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。

2、教育费附加=增值税×3%

3、地方教育费附加=增值税×2%

依据：财税[2016]12号、财税[2019]13号、国家税务总局公告2019年第4号

（三）个人所得税

根据国税发[2006]108号文，个人转让二手房取得的收入，按照财产转让所得征收个人所得税。计算时，可凭购房合同、发票等有效证件计算。除房产原值外，房屋过户期间缴纳的税金及相关合理费用。合理支出是指：房屋装修费、房屋贷款利息、手续费、公证费等纳税人按照规定实际支付的费用。

1.支付的房屋装修费用。纳税人实际支付的装修费用能够提供统一的纳税发票，且发票上列明的付款人姓名与被转让房屋产权人姓名相同的，转让房屋之前的实际装修费用税务机关可按如下方式核实转移： 指定百分比内的扣除：

（一）购买公有住房和经济适用住房：最高扣除限额为住房原值的15%；

（二）商品房及其他住房：最高扣除限额为住房原值的10%。

纳税人原购买装修房屋，即合同约定房价包含装修费（地板、卫生洁具、厨具等）的，不得重复扣除装修费。

2. 支付住房贷款利息。纳税人出售以抵押贷款购买的房屋的，凭贷款银行出具的有效证明，扣除纳税人实际向贷款银行支付的住房贷款利息。

3.纳税人按照有关规定实际缴纳的手续费、公证费，凭有关部门出具的有效证明如实扣除。

根据国税发[2006]108号文规定，纳税人不能提供完整、准确的房屋原值证明，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以根据第十五条规定，实行核定征收，即按照纳税人房屋转让所得的一定比例核定个人所得税应纳税额。具体比例由省税务局或省税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售房屋的区域、地理位置、建设时间、房屋类型、房屋的平均价格水平等，

根据财税字[1994]20号文规定，个人将自有房屋转让5年以上且为家庭唯一居住房屋取得的所得，暂免征收个人所得税。

注意情况：

一、根据财政部 国家税务总局公告2019年第74号，无偿赠与下列情形的房屋产权，双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权人将房屋产权无偿赠与其配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权人将房屋产权无偿赠与承担直接扶养、扶养义务的抚养人、扶养人的；

（三）房屋产权人死亡后依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的。

2、根据国税发[2009]121号文规定，离婚分割房产是对夫妻共同财产的处分。个人因离婚办理房产过户手续的，不征收个人所得税。

3、其他无偿捐赠方式取得的房屋转让时，根据财税[2009]78号文规定，受赠人转让受赠房屋时，受赠房屋转让收入由原捐赠人扣除。获得房子。受赠人在赠与、转让过程中支付的实际购买成本和相关税费后的余额为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以按照房屋的市场评估价格或者通过其他合理方式确定的价格核定转让收入。

(4) 印花税

按所含金额的0.5‰计算，其中：个人买卖房屋免征印花税。注：继承、赠与、交换、分割在所难免。

（五）土地增值税

一、适用税率

增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

超过扣除项目金额50%-100%的部分，税率为40%；

扣除项目金额超过100%-200%的部分，税率为50%；

扣除项目金额超过200%的部分，税率为60%。

2. 扣除项目包括：

（一）提供取得不动产相关文件（发票、契税证明、合同协议书及付款文件、司法文书）的，按文件记载的金额，每年加收5%计入扣除项目. 营业税发票等凭证，应使用发票或凭证上载明的金额；增值税普通发票，应当使用发票上注明的价税总额；增值税专用发票，应使用发票中不含增值税的金额。合理支出是指：房屋装修费、房屋贷款利息、手续费、公证费等纳税人按照规定实际支付的费用。

（二）采用“重置成本法”评估的房屋重置成本价由评估机构出具的，评估价和土地使用权证上记载的金额计入扣除项目。

（三）其他扣除项目：房地产转让时缴纳的营业税及其附加、印花税；计税需要缴纳的房地产估价费；购置房地产的契税（评估价中已包含的契税除外）。

3.不能核算扣除项目数额的，按固定比例征收土地增值税。

4.其中

（一）个人转让房屋免征土地增值税；

（二）个人之间以自有住宅房产交换，经当地税务机关核定，免征土地增值税。

2.买方应缴纳税费

（一）契税

契税按不含增值税的交易价格×税率征收，契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在前款规定的幅度内确定，并报送报财政部、国家税务总局备案。在：

1、个人为家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）购买唯一房屋，面积90平方米及以下，征收契税减免 1% 的税率；面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.个人为家庭购买第二套改良住房，面积在90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京、上海、广州、深圳暂不实施）

3.《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋所有权不征收契税。（遗嘱继承除外）

《中华人民共和国契税法》第六条规定，夫妻之间在婚姻关系存续期间改变土地、房屋权属的，免征契税；法定继承人通过继承方式继承土地和房屋所有权，免征契税。

4.对个人无偿赠与不动产的行为，由受赠人全额征收契税。关于计税依据的确定，《中华人民共和国契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机构参照房屋销售市场价格核定，依法征收。税率的执行，因受赠不是购房，应按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受个人购房契税优惠政策.

依据：《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），《国家税务总局关于加强房地产交易中个人无偿赠与房地产税收管理的通知》（国税发[2006]144号）

(2) 印花税

按规定量的0.5‰计算。其中：个人买卖房屋，免征印花税。注：继承、赠与、交换、分割在所难免。

（三）个人所得税

个人接受赠与个人所得税的房地产，不予核实征收，必须严格按照税法规定征收。受赠人无偿接受受赠房屋的应纳税所得额为房地产赠与合同载明的受赠房屋价值扣除受赠人在赠与过程中缴纳的相关税费后的余额。按适用税率20%计缴个人所得税。

三、案例分析

2019年2月，安徽某市居民张先生出售了一套面积为100平方米的房子。房产证的日期是2017年12月25日，请问买卖双方应该交多少税？

解析：

（一）卖家张某应缴纳的税金： 1、增值税=150/1.05*5%=71400元

城建税=7.14*7%*50%=25万元

教育费附加=7.14*3%*50%=11000元

地方教育费附加=7.14*2%*50%=7000元

根据《关于营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）二手房屋企业所得税怎么算，房屋持有满2年的，增值税及附加获豁免；不满两年的，增值税5%，城建税7%（市区），教育费附加3%，地方教育费附加2%。根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税征收管理有关问题及相关附加减税政策的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小-规模纳税人城建税及附加减半减半。

2、个人所得税

(1) 假设张某无法提供房屋原值的发票

个人所得税=（150-7.14）*1%=14300元

根据财税字[1999]278号、国税发[2007]33号、国税发[2006]108号的规定，张某当地税务机关规定，其可提供房屋原值差额的20%（购买发票原件等）；无法提供房屋原值的，按全款的1%收取；如果持有满5年，并且是家庭唯一的居住用房，免征个人所得税。

(2) 假设张某能够提供有效证据证明其实际支付的房价及购房时支付的相关税费为130万元，根据财政部和国家税务总局的契据税、房产税，根据《关于土地增值税和个人所得税计税依据的通知》（财税[2016]43号）第四条，个人转让房屋个人所得税的应纳税所得额为不含增值税。增值税计入财产原值，计算转让收入时扣除的税款不包括为本次转让支付的增值税。

个税所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=23600元

3.土地增值税，暂免。（财税[2008]137号）

4.印花税，暂免。（财税[2008]137号）

（二）采购人李某应缴纳的税费：

1、契税=（150-7.14）*1.5%=21400元

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条，契税税率为3%至5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在本规定范围内确定，并报省、自治区、直辖市人民政府财政部、国家税务总局备案；90平方米以下的，按1%的税率征收契税；90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税；购买家庭第二套90平方米以下的，按1%的税率征收契税，购买家庭第三套及以上的，或者按照安徽省的规定，

2、印花税：暂免。（财税[2008]137号）