买房贷款70万15年月供多少钱,不景气的经济环境，卖房持币更安心？| 房叔问答No.182

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关键词：耦园

问：房叔，您好！打扰您了～

我去年咨询过您，耦园有套下叠，带个子母车位52w，去年1050我没舍得出，您觉得那边中长线发展是好的，倾向于持有三五年，今年有个客户出价只有1000，比去年低了。

现在环境好差，我有点担心拿现金吃利息是不是比拿房子安全？还请赐教，谢谢。

杭州房叔：按照当下这么难的经济环境，后续房地产政策面继续放宽的概率更大，个人判断这一轮经济恢复绝非一日之功，短线头部城市房地产走势看多；

耦园这个位置，后面几年还是未来科技城的快速发展期；后续通胀压力也大，倾向于持有耦园，不急于一时。

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关键词：城西低社保&投资

问：房叔，我现在的预算是450w，自己本身在阿里西溪园区附近上班，现在我爸妈的意思是买翡翠城四期的房子，能自住后面置换也方便。

我自己的想法是目前还是不是很想考虑自住，比较倾向于房子买来以后收租金，最好房子后面还能涨一点。

我只有2年社保，新房摇号的话感觉实在太煎熬了，万一摇3年还不中的话还不如现在买二手房。

想咨询一下您如果从投资角度，买二手房的话，这个预算比较适合买翡翠城四期吗？

杭州房叔：不是不能考虑，但是总体而言，二手性价比不如新房，单纯从这一点出发，仍然是倾向于摇号新房的。

你这个预算，杭腾首开可以重点关注，推盘量大或有入围机会；另外暂时不考虑自住，勾庄绿城三子、河映云集可以考虑摇，后续良渚万科、勾庄万科、铁路北滨萃悦府和深特发项目这一档的粉盘都可以考虑摇一下。

在政策面没有变化的情况下，二手不会有起色，可以先摇新房试试运气的，一般来说也不至于摇三年。

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关键词：凤玺云著

问：房叔您好，目前有一套住房凤玺云著待交付，投资用的，想咨询一下接下来是卖掉摇新房还是继续持有？

杭州房叔：社保不错，可以考虑拼运气，激进一点的做法了；社保并不是很强，继续持有，保守一点。

这个板块菜鸟入驻后总体不错，未科整体后续也依然是快速发展期，后续总体供应有限了，耐心持有也是不错的，毕竟现在二手非常低迷，很难卖一个好的价格。

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关键词：城北新房

问：房叔好，本人女生，目前滨江上班，还有一年就满30岁=无房户了，考虑婚前买一套自住也当投资。

目前看好绿城城北万象城的3个盘，请问有必要等到明年成为无房户再下手吗？（家乡湖州，城北回家方便些），这3个盘有优劣次序吗？谢谢。

杭州房叔：现在先摇，等明年无房资格，黄花菜都凉了。绿城勾庄三个项目预计今年年底就会开完的，三个当中，燕语海棠轩好一些。

另外关注万科勾庄项目，也是3.12的限价；良渚万科还有一个2.91限价的项目。

滨江集团两个新出让的地块晚一些，年底首开吧，限价也是3.12；其他还有一个越秀车辆段项目，目前预计10月底前后首开，留心。

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关键词：不明朗的学区房

问：本人比较重视小孩的教育，希望给孩子更好的学习环境，所以希望买一套好一点的学区房；

目前在考虑文三街小学和学军小学，从学校角度考虑，比较倾向选学军，但是教育政策不明朗，有以下几点担忧：

1、不知道目前的趋势会不会导致学军的优势逐年减弱，最终学军房价也严重下跌？

2、文三街小学旁边有个地块在建学校，传言是文三中学，大概率是文三和学军的直升中学，这样的话，是不是文三会比学军性价比更高呢？

3、文澜中学民转公后，文澜板块会比学军更有优势吗？

杭州房叔：大致建议如下：1、老文教的科教文卫人群基本向两块迁徙，西到蒋村、申花，东去下沙，老破小的居住条件差本就没有居住优势，在教育公平化的趋势下现在就在减弱，只有学区这一唯一主要价值的房子，房价慢慢下跌是必然的，严重崩盘则看教育政策和二手房调控政策，比如学区划片、教师轮岗、学区房指导价，近几年不至于。

2、文三中学一直在建，大概率是文三和学军的直升中学，但那也是教育资源的事，板块生源水平逐年下降几乎是必然；

现在杭州城的新校特别多，也未见得上了这个中学能比十三中强多少，而且中考有分配生制度，学生多内卷严重分配生名额竞争也强，一旦拿不到好学校的分配生资格，未必胜过到中上的中学求稳。

3、文澜中学民转公后，桥西短期肯定有利好；

但原本的老文澜吸收的生源是全杭州尖子生，学军风格教育（严），现在转公，文澜集团去年才正式成立，和过去学军系民办的文澜不是一回事，桥西和文教都是老板块，在杭州人心里的地位毫无疑问西湖区文教更优，在都是公办的前提下，学军更优。

城西这一片建议保俶塔实验申花校区，九年制省事，确定性强，非要读学军系的话去选择文渊中学的民办道路，文教的文一、文三街、学军、行知的老破小不推荐；

要买预算够的话就看城市芯宇、世贸丽晶城、银马、御西湖这些能够兼顾自住品质不错的中青年房；锦绣公馆（新盘现房，待开）顶格社保有机会摇自然可以试试运气；预算少一点，也倾向于看兰庭国际、文欣苑这一档能够兼顾自住的中年房。

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关键词：低预算顶格社保

问：房叔您好！想咨询下在杭州有房的情况下还能不能参加摇号（想大关房子卖了改善住房，顶格社保）；

最近看了一套新天地世嘉铭座55方，40年产权的商住房，总价140万左右，首付70万，贷款10年月供7700左右，如果包租出去年租金大概能收54000左右，您觉得这个商住房从长远看有没有投资价值。

在资金有限的情况下，您觉得如何规划比较好，谢谢！

杭州房叔：这种不主张，升值太差，租金是芝麻。你的情况闲林捂盘的几个如果开出来，建议摇一下。

落户满5年的家庭，是可以买二套的，你又是顶格社保，入围没问题。我公众号7月13日发的推文，看一眼（刚需“超级白月光”要来？闲林捂盘项目或将面市！| 房叔跑盘No.116）；另外低总价后续也可以关注瓶窑新项目。

卖掉大关改善，就看你预算了，性价比好的房子可以坚持摇号，参考一下7月22日的推文（这40来个项目，就是今年改善闭眼摇的家底| 房叔说No.494）。

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关键词：江南&预算约350万

问：房叔你好，因为工作收入比较普通，但是外地来杭想有个住处，前面一直在摇新盘，20年和21年摇的新盘都失败了，今年摇到市北绿城的房子，但是大面积买不起就放弃了…

现在市北也没楼盘了，想不好是买二手房还是买南卧的3w盘。二手房看了新城香悦公馆，价格也要3w6了，感觉有点不值，想听听房叔的意见。

杭州房叔：杭州二手房85新政之后确实是回落了，但是总体价格还是高，相比而言，肯定还是倾向于摇号性价比不错的新房。

江南建议重点关注宁围的4个项目，宁围德信、宁围大家两个限价3.15的；宁围金帝、宁围葛洲坝两个限价3.4的；其次考虑南卧，枫翠岚湾、雅望居、听悦雅庭这些可以比较一下。

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关键词：后续房产走势

问：房叔你好，之前看你推文还没有感觉，可能我所在的属于传统的技术服务业，不那么敏感，最近才慢慢感受到了经济环境差的影响，也算是后知后觉了。

我们家明年上半年可以有二套资格，本来想着反正也没有好的投资渠道，等有资格了继续摇号，现在这样的环境也有点担忧，不知道后续房产大概会是怎样的走势，从保值的角度看，杭州还能不能摇？

杭州房叔：关于这个问题其实我已经说过很多次了。房地产对于目前的国内经济，基本就是一个压舱石的作用，毕竟总量大而且涉及到的方方面面上下游产业过多，整体在GDP中的占比很高，经济大环境越是不太好，越是需要房地产发挥压舱石的作用。

本来去房地产化是国内经济转型的必走之路，因为这一轮经济压力，这一步基本要推迟了。

按照目前的形势判断，后续政策面至少两三年内都会是宽松的态势，毕竟这一轮经济难关要渡过和恢复不会那么快。

杭州这样的优质城市，相对好的板块和产品，保值基本没什么问题，可以耐心等等你的摇号资格，到时候看哪些性价比不错的新盘可以入围吧，保值诉求还是可以摇的，后续通胀压力不小，投资渠道也匮乏。

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关键词：三里新城pk金都西花庭

问：叔，您好。有个问题请教您一下，我有两套二手房，一套在三里新城竹苑84方，自住精装修，挂了380万。一套是老余杭的金都西花庭90方，毛坯，挂了395万。

现在想先卖一套，挂了很久都没人看，想降价先出一套，但想不好先卖哪一套。麻烦叔帮我分析分析。

杭州房叔：竹苑优先出，三里新城经济适用房聚集地，虽然居住氛围不错配套也齐全，但是没啥利好也就这样了，空间非常有限；

西花庭金都房产开发的中青年房，交付不到9年，配套也不错，临近万达广场、天元公学，总体还是看好未来科技城后续的发展，短期也有菜鸟总部启用的利好，比三里新城竹苑明确好一些。

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关键词：预算400万&无房资格低社保

问：房叔你好，我们400万左右的预算，无房资格社保幼子。我在钱江新城上班，男朋友在未来科技城上班，房子是未来3-5年的刚需。

请问是买市中心的老破小好还是打新好？如果打新您推荐什么板块？

杭州房叔：两个人上班地点差距太大，预算400多样子的话主要考虑靠一边了，离一个近一些。

杭腾未来社区重点关注，首开推盘量大的话低社保也有望入围；另外未来科技城、云城几个滨江集团的新项目都可以关注着，有够得上的户型、有机会入围就摇；

西北侧其次需要考虑勾庄、良渚的新盘；江南重点关注宁围的4个新盘，性价比不错的，只是未来科技城上班就比较远了。

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