银行贷款买二手房房产证要压在银行吗,解读：深圳试点“免赎楼带押过户”，普通人买卖二手房何时能用上？｜

《看懂楼市》总第19期

在继济南、昆明、珠海之后，深圳二手房交易也试点“免赎楼带押过户”。深圳此举引发热议。

深圳市坪山公证处官网截图

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦介绍，在二手房交易中，大部业主都会向银行申请按揭贷款，房产证抵押在银行，所以如果转售该房产，首先需要还清贷款，把房产证赎回，这个过程称之为赎楼。

那么，“免赎楼带押过户”具体如何操作，与传统二手房交易规则有何不同？普通人买卖二手房能用吗？

创新：“公证提存 免赎楼带押过户”

日前，深圳市坪山公证处披露，其于近期完成了深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务。此次交易涉及十几套房产，交易资金4000多万元。

深圳市坪山公证处主任董亚川指出，“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易模式，大幅提升了交易安全，还大幅降低交易成本。与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存 免赎楼带押过户”模式免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一；对于被查封房产的交易，由于赎楼费用更高，降低的比例将更大。

董亚川表示，这种交易模式优点明显，最重要的是交易安全方面的考量，尤其是不良资产处置领域。在目前的经济环境下，针对不良资产的处置，传统的交易模式，可能会产生比较多的纠纷和担忧。

据深度参与了此次交易的邓先生表示，上述交易情况特殊，交易的是写字楼物业，房子“双押”（先后两次抵押）在民间金融机构；买家以公司名义购买，并一次付款。为消除买卖双方顾虑，联系坪山公证处完成此次交易。

董亚川说，通过这种交易模式，这次交易为买卖双方节省了近80万元。

郑叔伦表示，过去赎楼，要么是业主自有资金，或者是业主向银行申请短期借款，等交易后回款，再偿还短期借款。这个短期借款过程，因为没有抵押物，银行为了转移风险，需要由担保公司来做担保人。

普及：普通人买卖二手房能用？

在邓先生看来，此次交易有其特殊性，普通二手房交易想要使用这一模式会有难度。首先是房产抵押在机构，其次是买家一次性付款。毕竟公证处仅是二手房交易中的一个环节，少不了银行方面的配合。

不过，董亚川则表示乐观，“这种交易模式各种类型的交易都可以适用，没有太大的限制。针对普通二手房交易，主要需要银行的支持，重新梳理交易流程，评估风险，完善各种文件后，才便于交易模式的大量展开。”

那么，银行会否配合公证处吗？

“银行肯定愿意配合，新模式大家都叫好的，只不过赎楼担保公司难受”，在深圳有多年金融业经验的政杰表示，原抵押银行会想办法把新业主留下来，配合“免赎楼带押过户”交易有更大的机会留住新业主，实现房产抵押业主的新旧交替。

深圳某国有银行行长赞赏这一新模式，认为有公证处的参与，会让整个交易风险降低。不过，对于如何向银行申请“免赎楼带押过户”，该行长则未透露更多。

董亚川指出，目前，坪山公证处正对该模式进行探索、规范当中，后续将在相关部门的指导下，配合金融机构，拟定规范的流程标准，让新的交易模式，普惠更多深圳市民。如果这种做法能使深圳二手房交易成本下降，安全性提高，相信大家都是比较乐观期待的。

整体来看，普通人买房二手是否能使用“公证提存 免赎楼带押过户”的新模式，关键在于银行是否支持。至于何时能普及使用，或还需要组织人用更多的案例将整个流程打通，并制定规则。

南方日报、南方获得的一份文件介绍了坪山公证推出的“公证房产交易管家——免赎楼过户”项目。文件显示，坪山公证处携手银行、担保公司、保险公司为二手房交易提供全流程金融服务，买家按揭银行凭保函提前发放按揭贷款并由公证处进行提存，并进行免赎楼状态下过户、办理二押，过户完成后再归还业主原贷款、解除抵押，无需另外融资赎楼。

南方日报、南方 从知情人处获取的文档。

对此，董亚川说，这个版本没有修订，早前用于解释、推广、宣传。“我们2021年初就着手研究，这么长时间才完成第一单”。

业内：重点在于风险把控

深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪表示，新模式未披露更多的操作细则，不方便评伦，不过就目前掌握到的情况来看，他认为新模式将利好二手房在市场流转。他指出，在传统二手房交易中，过桥资金成本不可控，特别是在银行贷款额度趋紧的情况下，按揭放贷时间长，确实给二手房交易增加较大成本。

郑叔伦则表示，这次“公证提存 免赎楼帶押过户”，是进一步简化二手房交易的试点，由公证处作为第三方公证人的角色，确保买卖双方的利益受到保障。

他强调，其实二手房交易重点在于买卖双方风险把控，之前赎楼的做法，就是一手交钱一手交货，虽然理念有点传统，但是对买卖双方还是比较有保障。现在由公证处作为第三方中间人的角色，去障买卖双方的利益，对这个中间人的专业要求及压力还是相当大，万一有问题，那中间人是否承担责任？交易费用的降低肯定是好事，但是交易风险才是最关键，新方法的风险管理能力，需要拭目以待。

郑叔伦认为，深圳二手房交易流程，在全国来看，已经是比较规范及安全，实施多年一直运作还是比较顺畅。近年来也不断优化及提速，随着办理交易手续时间缩短，赎楼的时间也大幅降低，交易成本也逐步下降。

而一位不愿意具名的房地产业内同样对此持怀疑态度，其表示，深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易针对的是不良资产的处置，如果要回归到普通二手房交易，从坪山公证处“公证房产交易管家——免赎楼过户”项目介绍来看，一方面公证处的介入，并未实现流程上的简化，因为担保公司仍然担任非常重要的角色，风险仍是担保公司兜底；公证处在新模式中担任的平台角色，任何买卖双方信任的第三方都可以实现。另一方面，在交易中使用了公证处，所产生的费用不会比使用担保公司少太多。实际上，公证处赚走了二手房交易中担保公司和银行短期放贷（过桥资金）的利息。

【撰文】冯少文 曾子航

【作者】

大湾区楼市观察