房屋全款过户后可以贷款吗,关于“带押过户”的几点思考

所谓“带押过户”，一般是指在买卖尚存按揭贷款的二手房时，卖方可不用先归还原来的房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

带押过户的法律依据在于《民法典》第四百零六条，该条全文如下：

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

带押过户的主要好处在于省却了交易流程，节约了过桥费用。而按照传统的二手房交易模式，使用按揭贷款的房屋如要交易，需要“先赎楼再过户”。现实中，无论是卖方自筹或买方垫资进行“赎楼”，都需占用大额资金。若为此寻求社会“过桥资金”，交易成本则会显著上升。常见的“过桥”费率为“千分之一点五”左右，按日计息。如按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，每天所产生的“过桥”费用为1500元左右，时间越长，费用越高。

据《中国消费者报》记者了解，广东广州、江苏南京、福建福州、山东济南、江苏无锡、河北唐山等十多个城市相关部门近期均发布消息，提出存在抵押的二手房可以“带押过户”。

2022年9月1日，深圳市坪山区司法局发布题为《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》的工作动态，公布坪山公证处积极探索，实践二手房交易新模式，目前已顺利完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务。

“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易模式，以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人（抵押权人）、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人（抵押权人），保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

“公证提存 免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。

近日，江苏省自然资源厅会同江苏省地方金融监督管理局、中国人民银行南京分行、江苏银保监局联合印发《关于在全省推行 " 带押过户 " 提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》据说，该文件是全国首个省级自然资源部门联合相关金融监管部门出台的 " 带押过户 " 规范性文件，进一步为 " 带押过户 " 的全面实施提供了政策支撑与保障。

在上周六参加的深圳市律师协会担保法律专业委员会关于“带押过户”的研讨会上，担保委周艮主任提出，带押过户存在如下几种应用场景并逐一进行了分析：

1、按揭二手房交易带押过户；

2、商业贷款中的房地产带押过户；

3、夫妻离婚析产带押过户；

4、司法带押拍卖（暂无相应的法律依据）；

5、机动车等特殊动产的带押过户；

6、一般动产的带押过户；

7、股权等权利的带质押过户（登记型担保物权享有追及效力）。

上述分析可谓是十分全面，但将“带押过户”扩展至了股权质押，有待商榷，因为《民法典》并未规定在质押情形下，也可以带押过户。对于动产质押，因为交付为其设立前提，在质权人占有质物的前提下，出质人实难对质押财产进行转让。《民法典》还明确规定，基金份额、股权、应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。

“带押过户”对整个社会来说无疑是一件大好事，但对局部利益而言，未必都是有利。

首先，对于提供过桥赎楼服务的贷款公司、典当行等金融服务机构而言，“带押过户”显然不是一个好消息。相关从业人员的业务必将收到影响，很多从业人员可能要面临失业和转型。

其次，对银行等债权人而言，抵押人的变化可能会影响抵押权的实现，增加贷款的风险。比如拥有多套住房的抵押人将抵押房产转移至没有住房的买受人名下，必将使得抵押房屋变成新的抵押人名下唯一的一套住房，增加了抵押权实现的难度。银行等抵押权人很有可能会通过另有约定，在抵押合同中约定未经抵押权人同意不得转移抵押财产，这样就使得“带押过户”制度落空。

第三，“带押过户”需要房地产登记机关配合才能实行。虽然目前很多城市已经开展相关工作试点，但登记机关如何配合办理登记，具体应出台哪些操作细则，存在哪些注意事项，有待实际检验和经验总结。而登记机构的保守性可能会使得这项制度的普遍落实仍有待时日。

附：

（海南省）保亭二手房“带押过户”政策

为解决二手房在交易过程中存在的成本高、风险大、环节多等问题，保亭县积极为交易双方及金融机构“搭台子”，推出二手房“带押过户”交易登记服务，纾解传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益，促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力，达到“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。

适用范围

出售方已取得房屋权属证书但房屋存在抵押登记，买受人贷款购房的情形。

操作流程

一、建立监管账户，核查交易主体资格。二手房交易双方自行选定金融机构，按金融机构要求建立专项资金监管账户，签订相关偿还债务和抵押借款合同等文本及其他必要性文书，在此过程中金融机构对接房产服务部门按照我省相关限购政策对交易双方申请主体资格进行核查。

二、办理过户手续，划转交易结算资金。由金融机构出具同意办理带押过户登记的文书携交易双方到不动产登记中心办理带押过户手续，不动产登记中心集成服务分别由房屋交易窗口出具二手房买卖合同网签备案材料、纳税窗口出具完税凭证，登记窗口办理房屋转移登记及抵押权转移（变更）登记手续，集成服务总耗时不得超过3个工作日。不动产登记中心办结房屋转移登记和抵押权转移（变更）登记手续后，金融机构在专项资金监管账号中划扣出售方所欠债务，剩余尾款打入出售方指定账户，买受人执行新的抵押借款责任与义务。

买受人如选择全款购买存在抵押权登记的二手房可参照上述流程办理。

监督保障

住房保障与房产服务部门负责监督和指导带押过户的交易资格审查、划拨类公有住房等保障性住房核准交易上市和办理存量房交易网签备案工作。税务部门负责监督和指导带押过户房产的公有住房交易收取土地出让金和纳税工作。资规部门负责监督和指导计算公有住房土地出让金和办理带押过户转移登记和抵押权转移（变更）登记工作。各金融机构负责监督和指导交易双方履行债务合约和监管专项资金账户保障资金安全工作。纪检监察部门负责对工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，根据情况给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

实施过程中，如国家和上级部门发布新的相关政策或法律文件，以后者为准。