过户后贷款批不下来,市民购房信心和需求逐步回升

惠州上半年二手房交易呈连续上涨态势。南方日报记者 王昌辉 摄

上半年，惠州楼市交易新房41357套，尽管和过往同期相比降幅明显，但2月以来的“四连涨”表现仍为可喜。类似情形也出现在二手房市场，据惠州市住房和城乡建设局统计数据，上半年交易11923套，从2月的不足千套到随后4个月连涨。

随着调控政策导向不断清晰，备案机制和信用管理机制落实，惠州房地产行业进入“诚信奖励、失信惩戒”的良性循环，助力楼市健康稳定发展。

南方日报记者 张峰

月均交易二手房约2000套

“二手房交易的表现主要取决于业主的预期。”开设了多家门店的家世界置业负责人赵正群介绍，惠州二手房市场需求较活跃，业主挂牌和看房客户的数量都不少。

惠州老牌中介机构方正地产负责人郑臣钏表示，新房市场的不确定性加快了客户向二手房市场流动。“中小户型需求的客户近两三个月明显增多，很多刚需置业客户更愿意选择二手房。”他介绍，考虑二手房的客户预算较有限，且急着入住，省去装修费后能减轻负担。

据惠州市住房和城乡建设局公布的2022年上半年二手房市场交易统计数据，半年网签二手商品房11923套，面积58.09万平方米。1—6月，全市二手房交易房源数为1990套、974套、1697套、2257套、2290套和2715套，月均交易约2000套，交易量从2月开始稳步走高。

谈及二手房市场的表现，市房地产中介行业协会秘书长刘新群认为，大市场的传导作用非常明显。她介绍，二手房在各月的交易表现和波动趋势基本与新房市场一致，随着行业调控优化和暖市措施的实施，市民购房信心和需求都在回归。

“看房的人不少，新挂牌的房源也不少，但要达成交易并不容易。”郑臣钏介绍，不同于以往，当前买卖双方对于房源价格的预期不够明确，从挂牌到最后成交，通常需要较长时间的议价。他表示，在当前环境下，只要业主肯让利，房子能很快出手。“在常态化疫情防控下，降价抛售的客户增加，购房人客中大部分是支付能力有限的刚需。”他介绍，议价空间大、价格实惠的房源一两周就能达成交易。

议价空间增大利好刚需客户

7月中旬，李育（化名）一家搬进了位于桥西麦地的金耀园小区。“5月底签合同、交定金，一个月左右交易过户，贷款批下来了，解决大难题。”他介绍，孩子到了上学年龄，去年一直在麦地片区找房子，但二手房贷一直很紧张。

“业主急着把房子卖掉换房，原本标注要全款或走快贷。”李育介绍，今年以来房地产领域的政策变化很大，信贷支持力度加大，以前二手房贷款不收件的银行都放开了，而且额度不用排队，放款速度快了。

刘新群介绍，对于二手房购房客户而言，政策的变化影响深远。“客户大部分都是首套刚需购，首付能力不高，居住需求迫切，突出表现为小孩学位等需求，信贷政策的支持提供了便利。”她表示，当前，随着差别化信贷政策的优化落实，对于首套客户的首付支持最低能够到二点五成，且利率不再上浮，给市场注入了活力。

记者注意到，4月30日，在前期中央、省纾困政策明朗的背景下，市住建局、市金融局、人民银行惠州支行等6部门联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》（下称“惠六条”），实施差异化购房信贷政策，建立科学审慎的信用评估体系，满足购房者合理住房需求。

帮扶政策尽管多聚焦于新房市场，但二手房市场同样受益。惠阳、大亚湾移出重点限购片区，国有四大行等均陆续放开二手房贷款限制，降低利率水平，缩减放款周期，为楼市提供金融助力。

市场变化和政策导向变化加速了楼市稳步发展的脚步。二手房市场资深从业人士、康信置业负责人韩伟荣介绍，信贷政策的调整对行业影响明显，很多在前期被贷款限制的客户加快入市，以前急需回款的业主会要求一次性付款或办理快贷，现在放款流程快起来，客户和业主间的议价空间增大。

韩伟荣以近期交易的一套东湖花园四区房源为例作了介绍。该房面积140平方米，业主4月委托挂牌的价格为160万元，有客户线上咨询，听到价格基本不愿意看房，6月价格降到140万元，有客户看房，但还是卡在价格上，7月最终成交的价格是125万元，单价9000元/平方米。

“在当前的市场环境下，二手房市场供需双方的预期在一定程度上发生了反转，部分业主放盘变现的需求更加明显，议价空间增大，对于刚需客户置业安家是不错的机会。”刘新群介绍，相比新房市场，二手房在区位、配套和居住环境各方面优势明显，而且购房即入住，可节约刚需的安居成本。

加强信用监管规范行业发展

“楼盘零首付”“企业送三成首付”……今年初，深圳、惠州部分房地产中介机构疯传惠阳楼盘甩卖信息，备受各界关注。后经惠阳区住建局督导检查，该信息属于开发企业与中介机构联手编造的不实信息，涉嫌虚假宣传和扰乱市场秩序被查处。

更早的时候，大亚湾泰丰牧马湖项目联合中介机构集中发布“午夜排队抢房”“烈日排队抢房”视频，引发楼市恐慌。经过大亚湾房管局核实，视频不属实，属于泰丰花园项目的恶意炒作行为。

惠州楼市近年由房地产中介机构发起或助推的楼市虚假信息传播问题屡有出现。作为房地产市场的重要组成部分，房地产中介行业的有序发展很大程度上决定着楼市的健康稳定发展。

“准入门槛低、流动性大、涉及面广、人员多而杂，房地产中介行业要实现规范管理并不容易。”刘新群介绍，现在地产中介注册公司、在线上挂牌，到各网站发布信息和电话拓客就能营业，要把行业管理起来难度挺大。市住建局房地产市场监督管理科科长张进表示，该局将严格推行行业备案机制和信用管理机制，持续强化全市房地产中介行业从业资格准入，只有取得行业备案，具备在惠州从事房地产经纪资格的企业和个人才能经营。同时，不断完善中介信用管理，引导企业和个人规范、诚信经营。

据市房地产中介行业协会统计数据显示，截至7月底全市有3160家房地产中介机构、20159从业人员纳入行业信用管理平台。同时，通过协同发起上线“房地产中介行业信用信息联合公示平台”，将违规失信的24家中介机构和12名从业人员列入诚信“黑名单”，并在全国33省市协会实施联合惩戒。

“根据目前的数据，管理平台覆盖的企业达八九成。中介机构和从业者完成行业备案和制作信息卡，员工进行服务时必须佩戴，信息卡上印有个人的信用数据，客户一扫就能一目了然。”刘新群直言，行业的有序发展需要市场主体的有效甄别，寻求房地产中介服务过程中，要先看机构有没有信息卡，是否属于合法经营，才能有效杜绝黑中介，才能保障自身的合法权益。

“政府将不断引导和规范行业运行机制，让诚信经营的企业获得嘉奖，获得便利，发展得越来越好；不守规矩、不讲诚信的企业则寸步难行。”市住建局三级调研员兰德华希望市民参与进来，学会甄别企业，真正实现行业全方位的“诚信奖励，失信惩戒”机制。