贷款买的房子夫妻离婚怎么办,在离婚诉讼中婚前按揭购买房屋的归属与分割

对于婚前购买的房屋并办理按揭贷款，婚后共同还贷的房屋权属认定及分割，主要涉及以下法律问题：一是婚前一方利用银行贷款购买房屋，婚后共同还贷，房屋的权属如何认定，是为夫妻一方的个人财产还是夫妻共同财产？二是婚前一方买房的首付款、婚后双方共同承担的贷款以及离婚时所欠银行的按揭贷款如何处理。三是作为婚前财产有按揭的房屋增值后如何处理？四是未登记的一方婚前出资性质应当如何认定？

首先对于房产性质，应当区分婚前、婚后部分分别认定，对于婚前出资部分还要区分是一方全部出资还是双方共同出资，进而认定婚前出资部分是一方婚前个人财产或者双方婚前共有财产。对于婚后共同还贷部分以及对应的增值部分应当按照夫妻共同财产认定。

其次在进行房屋分割时，要考虑部分细节情形，如房产性质、出资比例、剩余贷款额、房屋增值情况及还款能力等因素。

（一）婚前按揭房屋的权属认定

1.首付款为一方婚前支付，房产登记在首付款支付方名下，婚后共同偿还按揭贷款：

对于此种情形，理论上该房产实际上为“婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分） 婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）”的混合体。

2.首付款为双方共同支付，房产登记在一方名下，婚后共同偿还按揭贷款：

对于此种情形要分两种不同情形来分析，第一种是购买房屋时是以结婚为目的，其婚前共同支付的款项以及对应的财产价值按照一般共有财产处理，离婚分割时约定优先，无约定时根据双方取得财产中的作用大小，综合购房北京、出资数额，公平合理地进行分割。第二种是不以结婚为目的，对于未登记在权属一方的出资应结合出资时具体情形认定为其他法律关系，如赠与或者借款等，但双方婚后共同还贷部分及对应增值部分仍应按夫妻共同财产认定。

（二）离婚时婚前按揭购房如何分割

1.婚前按揭房产在离婚分割时首先约定优先，不能协议约定的，以判决房屋归登记一方为原则，判决房屋归非登记一方为例外。

2.婚后共同还贷部分及对应增值部分如何分割：

首先应对房屋进行评估，再根据夫妻共同还贷部分在整个房屋价款中的比例，结合升值情况由取得房屋所有权的一方对另一方进行补偿。 具体计算公式如下：

夫妻共同还贷部分X不动产升值率（用不动产现价格÷不动产成本，不动产成本包括结婚时不动产的价格 共同还贷的利息 各种税费），计算出的数额一半为补偿另外一方的数额。注意的是如果在离婚时贷款还未还清，在此情形下只能夫妻已经偿还的利息计入不动产成本，尚未还贷的利息不能计入不动产成本之中。还要注意的是，应以结婚时不动产的价格作为计算不动产的成本，不能以购买时的不动产价格作为成本。