二手房贷款银行压什么条件,二手房“带押过户”调查：条件多操作难度大，中介称执行案例不多

华夏时报（www.chinatimes）记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

今年8月中旬以来，全国十多个城市发布了二手房“带押过户”的政策。

9月21日，中国人民银行广州分行日前向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，提出要充分认识推广“带押过户”的意义，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，同时鼓励结合实际探索“带押过户”模式。“9月23日，合肥不动产登记称二手房交易可进行“带抵押过户”，“带押过户”政策再添一城。

记者近期采访了7个城市的“带押过户”政策实际执行情况，了解到，虽然政策呼声较高，但由于目前政策发布时间尚短，落地推进需要时间，可实施该业务的银行较少，而且对交易流程限制性要求比较多，要完全符合条件才能执行，实际达成操作的案例也很少。

对于该项政策的隐性风险，目前部分城市已经开始提出解决方案，根据律师解析，前有《物权法》，后有《民法典》，两者对于此事的司法解释并不一样，这也导致了《民法典》发布时间前后的交易，在房产抵押过户的执行上，存在差异。

各地纷纷推出“带押过户”政策

国家相关部门多次强调灵活运用“一城一策”信贷政策支持刚性和改善性住房需求。全国各地纷纷启用相关政策工具箱，截至2022年9月23日，已经有十多个城市集中发布了“带押过户”政策。

而“带押过户”政策并非是近期的创新举措。据悉，今年1月，珠海已经在全国率先推出了“带押过户”政策；8月17日，济南宣布推出二手房“带押过户”的新登记模式，引发了较为广泛的社会关注；9月21日，媒体消息称中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。据悉这是目前国内金融监管部门首个明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。9月23日，合肥等城市也宣布加入“带押过户”的队伍。

虽然，各地政策均涉及“带押过户”，但是政策发布的具体情况不尽相同。从政策发布的主体来看，广州之前，各个城市的发布主体多为政府、不动产登记中心和司法局等，广州加入后，银行机构作为政策发布主体备受瞩目；从发布的内容来看，早期发布的政策较为简要，有的城市甚至并未公布政策内容，仅公布了政策实施的成果和具体操作流程，而后期发布的政策内容相对详尽、全面，例如深圳和广州的政策不仅提出了推行“带押过户”的模式，也提出对政策风险进行了考量，提到了“引入公证”的举措。

9月21日，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《华夏时报》记者采访时表示，今年以来，全国房地产政策环境不断优化，但政策效果尚不明显，当前购房者置业情绪并没有实质性恢复，市场预期和信心整体仍偏弱。“带押过户”在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，预计未来将有更多城市跟进。

同日，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《华夏时报》记者采访时指出，“带押过户”政策能够活跃二手房的交易，而政策给卖家带来便捷后，卖家也能尽快将卖房子获得的资金投入到新的房子的购买上，进而带动整体房地产市场。

无须再高成本拆借“过桥资金”

“带押过户”是指在买卖尚存按揭贷款的二手房时，卖方可不用先归还原来的房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。多方认为“带押过户”政策的好处很多，可谓省时、省力又省钱。

据某地产业内人士向《华夏时报》记者介绍，传统的二手房交易流程是用卖家自有款项还清房贷或者由买家的购房款垫付未结清房贷来实现“解押过户”。“先还款，拿到他项权证，网上备案，政务中心过户，出新证。过完户之后，需要重新进抵，然后才放款，银行贷款直接转到房东账户。”9月22日，该业内人士介绍道。

“而双方资金均不足的，就要向机构借钱’过桥’，部分机构‘过桥’费为所借金额的万分之八/天。”该业内人士补充道。如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，借用的时间越长，产生的费用自然会越多。

出卖过二手房的柳果（化名）在9月22日对《华夏时报》记者表示，当时手续比较繁琐，整套流程下来，花了将近一个多月的时间。

按照各地的“带押过户”政策初衷，进行该项操作不仅能够省去繁琐的流程，还能节省资金成本和缩短办理时间。例如据南京不动产发布的公告，南京“带押过户”模式下，相关交易只需要一次申请，到一个窗口就可以进行抵押变更、转移登记以及抵押设立三项业务的合并办理。

能达成执行条件的案例不多

不过就目前各地的执行情况来看，政策效果尚未完全显现。就政策实施情况，9月23到24日《华夏时报》记者采访了多家中介以及银行工作人员，发现可以执行该项政策的银行比较有限，银行方面也会有申请的各种要求，部分城市的执行在时效性上也没有凸显出优势，部分银行还需要收取一定费用。

珠海一名中介人员告诉《华夏时报》记者，目前珠海建设银行可以做“带押过户”，只能同行转同行，办理下来也需要1个月左右的时间。不过他也表示，目前做不做“带押过户”所花费的时间差不多。

珠海建设银行信贷经理告诉《华夏时报》记者，买家的贷款需要在建设银行做，目前并未要求在同一家支行，买家资质正常就能做。除此以外需要收取担保费，担保费用为卖家贷款金额的千分之四。记者计算了一下，100万元的贷款额的话，担保费为4000元。

福州一名中介人员告诉记者，福州的“带押过户”目前只有建设银行和中信银行可以做，其他的银行还不行。目前，仅有少数能申请上“带押过户”，成功案例很少。需要满足买房者贷款金额大于卖房者解压金额、全商贷、买卖贷款银行一致等方面的要求。目前，他所见的仅有一例成功的。

南京一名中介人员告诉记者，据其所知，建行目前能办这个业务，但“带押过户”也有硬性要求：买房是纯商业贷款；买卖双房的房贷银行为同一家；买房贷款金额大于卖房还款金额；卖方房贷结息的时间是双方贷款发生后。根据所跟踪交易的办理时间，该中介人士提到：“南京办理相关业务不收费，但目前比不做带押过户的用时可能还要长。”

除了珠海、南京、福州等部分城市，全国大部分城市的该项政策尚未完全执行。广州一名工作人员告诉记者，政策可能会在9月底实施。海南中介人员称政策虽然公布了，但是执行尚未落地。南京民生银行某信贷经理告诉记者，目前的确有这个政策，还没有正式发文实行，应该很快就会去实施。武汉中国银行一名贷款经理称听说过这个政策，但是目前还没有发文。

存在债权人不好界定的风险？

“买卖方没有什么风险，只是节约交易成本，风险都在银行。”9月21日，广州一名中介人员告诉记者。珠海建设银行一名信贷经理则称“没什么风险，流程上能快点”。

9月24日，北京邮政储蓄某贷款经理告诉《华夏时报》记者，目前北京没有这种业务。不过他认为“带押过户”操作上存在难度。他认为这种操作相当于直接更改贷款人，这样操作的话会存在债权人不容易界定的问题，比较“费劲儿”。他表示，卖房贷款还没还完，债权是贷款银行的，如果买家贷款银行重新做抵押贷款，会存在界定难的问题，风险很大。他认为其实可以在房屋中介的监督下，借用客户的预付款进行还款解压，操作难度不大，风险也小。

9月23日，资深律师彭艳军向《华夏时报》记者分析指出，“带押过户”政策是符合《民法典》的精神，是有法律依据的。彭艳军提到，《民法典》颁布前，《物权法》采取的是禁止抵押人转让抵押财产的立场，《民法典》实施后，《物权法》废止，《民法典》采取的是抵押人可以转让抵押财产的立场。

不过，彭艳军也表示“带押过户”在实施过程中买方和银行均存在一定的风险。“买方的风险主要在于交易期间房屋可能被查封。交易过程中，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，则银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响，买方可能被迫解除买卖合同。”彭艳军分析道。

彭艳军表示银行执行该项政策过程中也有一定风险。“银行的风险在于抵押权的实现受到一定威胁。在抵押物未转让的情形下，基于原抵押人的诚实信用，抵押物的变卖拍卖通常可以顺畅地进行，而抵押物转让后，虽然抵押权可追及抵押物，但由于新的买受人拒不配合，往往会威胁抵押权人抵押权的顺利实现。”

彭艳军还对“带押过户”成功实施的关键进行了分析。他认为，《民法典》实施后，“带押过户”成功实施的关键在于是否存在未经抵押权人同意禁止转让抵押财产的限制约定。“当事人另有约定的，按照其约定”，也就是说，如果当事人的抵押合同中明确约定未经抵押权人同意不得转移抵押财产，允许当事人约定限制这种自由。这种情况下，银行方作为抵押权人不同意，就不能做“带押过户”。

“带押过户”能否成功实施还取决于办理抵押登记的具体时间节点。彭艳军表示，如果是《民法典》施行前办理抵押登记的不动产，《民法典》施行后想转让，则仍然会受经抵押权人同意的限制。对于《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

不过值得注意的是，深圳、广州等地对于“带押过户”实施的风险进行了政策把控。其中，深圳坪山区司法局提出了“公证提存 免赎楼带押过户”模式。广州相关政策文件则称针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。