大连存款利率 全球衰退将超2008年，中国根本不可能独善其身

大连存款利率 全球衰退将超2008年，中国根本不可能独善其身

微信公众号：科探地产概念（ID：lincokk）

毫无疑问，这次疫情造成的全球衰退将超过2008年的经济危机。

欧美发达国家遍地“负利率”，美联储前所未有的“无底洞”量化宽松，全球疫情无底洞蔓延大连存款利率，都预示着我们很可能会经历一场前所未有的经济危机。

对于除中国以外的所有发达国家来说，衰退是必然的，这是毋庸置疑的。中国不能孤立无援。

中金公司在最新研究报告中将中国2020年实际GDP增长预期从6.1%下调至2.6%。3月19日，瑞银还大幅下调中国全年经济增长预期至1.5%。

我在两周前就提前预测到：我国目前抗疫胜利只是1.0版本。疫情对世界的影响才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版！

我国迄今完成的只是确保人民生命安全的第一阶段工作，维护经济平稳运行是后期更为艰巨的任务。

2008年经济危机期间，在“四万亿元”和“保八”的推动下，我国率先走出泥潭，引领世界实现正增长。我相信这一次，历史会重演，因为我们还有很多工具可以使用，比如新基建、货币宽松、房地产等。

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中国

欧美日的“零利率”、“负利率”，货币泛滥，必然导致流动性泛滥。资本逐利的本性必然选择流入投资回报率较高的国家和地区。

目前我国的存款利率为：一年1.75%，两年2.25%，三年2.75%。单从利差来看，国际资本流入我国的动力很大。

此外，从去年开始，外资开始大规模收购中国商业地产，主要目标城市为北京和上海。包括目前在逃的潘石也是以极低的代价“引狼入室”。

完全可以预见，随着我国率先走出疫情，经济逐步复苏，国际资本需要规避风险，国内一二线城市的优质地产项目将成为低价筹码让外资收购中国。

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承认接

3月24日，官媒人民网发表文章《买卖双方入市意愿强烈，多地二手房市场回暖》。

在之前的文章中，我多次提醒大家，不炒房和打压楼市是完全不同的，不炒房不等于打压楼市。

在全球经济同步衰退、我国经济下行压力如此之大的情况下，让楼市合理回暖才是最正确的态度。

不要迷恋会重创房地产市场的高层管理人员。房地产市场是钱袋子的现状短期内无法改变。

所以我们看到，从今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄然低调开启。上海最火的前滩地价从往年的8.5万放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海坡外滩售价13.8万元/平方米。

深圳的人气更是火爆。一是前些日子豪宅里闪过一丝奢华，如今饮茶天价。深圳116平米宝安海纳公馆总价1150万元新房“茶费”需70万元，云熙金亨利二期“茶费”也是60万-70万。没有房地产市场的繁荣，哪来的“喝茶费”天价。

至于重点城市新房和二手房交易回暖的数据，我就不一一列举了。前面的文章已经说了很多。

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谨慎个股

美股10个交易日内经历4次熔断实属罕见，美股暴跌令国内A股频频受到牵连。

如果细细品味，不难发现，在过去的几十年里，我们的A股很难长期走出独立市场，总是有涨有跌。说白了，我还没有遇到过真正在股市发财的人。短期暴涨后，未来某一天肯定会回到股市。直到你停下来的那一刻，股市中没有赢家。

资本市场越是动荡，金融市场越是跌宕起伏，房地产就越会发挥保值作用。

2015年房地产市场是如何上涨的？就在2015年6月A股创出5178点最高点之前，在股市获利的大佬纷纷套现，纷纷在沪深两地买豪宅巩固盈利。2015年的繁荣始于豪宅市场，自上而下带动。

因此，股市注定是短期融资的工具。我们暂时不能做价值投资和长期牛市。

不要自信到炒股赚点钱就可以停下来。最后，你所有的首付都会变成别人在股市的首付！

房地产市场和股市是水火不容的两个物种。炒股的人会嫌弃楼市赚钱速度慢，而真正懂得楼市价值的人，根本看不起股市。但最后的结果往往是买房的只赚钱不赔钱，炒股的万年不赚钱。

股市是人类贪婪的放大器，最终人性会在贪婪面前败北！

所以，我不建议大家炒股，还是谨慎炒股，包括股票基金和指数基金。高层都很难准确掌控股市，何况你们这些普通人。

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极客学区房

在2月底以来的这一轮升温中，一线房源和重点二线房源成交量最大的是学区房、倒挂新房、大改房三类房源。

我在二月份的文章里告诉过你：第一波楼价是从三月份开始的学区房热潮。现在看来，这是真的，其实这根本就不是预测，而是多年来的经验积累。

房地产市场中，抗跌能力最强的产品是小学初中双校一级学区房（含九年一贯重点学区房），其次是小学一级学区房。再就是核心区的优质二级新房。阻力最小的是明显高于周边价格的高溢价豪宅，剩下阻力最小的是没有学区的老旧小郊区。

在整个房地产市场中，学区房是一个完全脱离于大房地产市场的独立存在，永远只会涨不会跌。对于学区房，根本不用分析房地产政策，更不用看利率高低。所有的坏消息，所有的好事，最终都会被学区房转化为利好政策。学区房完全不受楼市政策限制，学区房只受录取政策影响。

目前，深圳学区房价较一年前至少上涨了5-10%。据我一线实地考察，上海学区的房子卖得很快，但价格基本保持稳定。

所以，对于需要学区房的朋友，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，户口总价最低的房子是首选。在学区房中，户型、朝向、楼层、装修都是次要因素。只要不是自住，总价低就是第一竞争力。

学区最畅销的房子永远是总价最低的大连存款利率，而不是质量最好的。

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抵押贷款将被通货膨胀淹没

在接下来的 10 年里，我们的抵押贷款将被通货膨胀淹没。

目前，我国广义货币供应量M2为200万亿，2013年仅为110万亿，不到7年翻了一番。四十年来，我国M2年均增长15%。

利率越来越低，物价和收入却越来越高。这是大势所趋。所以，看到房价不升不降，就不敢贷款或少贷款。

正确的做法应该是在力所能及的范围内尽可能多借钱，把还款期限延长到最长，并采取等额本息的方法。

目前上海房贷商业贷款利率低至4.35%，且为20年等额本息，低于房贷利率（5年期LPR）4.75%。因此，他们都在谈论防止信贷资源流入楼市。面对如此大的利差，资金去向可想而知。

现在上海也有免税贷，买房卖房交税也可以贷款。在申请按揭贷款时，您可以同时申请税务贷款。到时候银行会给你一张银行卡，交税的时候可以直接刷卡，然后慢慢还贷。利率为3.5%，与公积金利率相近。期限5-10年，最高金额50万。也就是说，您可以享受最低利率贷款的契税、个人税（包括遗产税）、买卖房屋的增值税。

最近认识的一位贷款老师告诉我，他做这行十几年了，今年从来没有过这么低的经营贷款利率，也从来没有过这么快、这么轻松的审批流程。

其实从税费贷上就可以看出，在央行数次降息之后，各大银行的钱已经泛滥成灾，急需把钱借出去。

房贷业务是银行业中保障性最强、收益最高的业务。所以，从这个角度来说，高层还是鼓励买房的。

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双倍贷款

每次换房子，你的贷款额至少要翻倍才有意义。

比如你住的是500万的房子，还有200万的贷款未还，如果你把房子换成600万，贷款从200万增加到300万，那就不用换了。因为中介费、契税、个税、增值税，一个置换接近10%，也就是60万左右，你多了100万的贷款，但你还是要交60万的换房子的摩擦成本。

更换必须至少是贷款金额的两倍，否则不要更换。

买房赚钱靠杠杆赚钱，靠用银行的钱赚钱。当房价飙升时，不得已可以选择全款买房，也可以选择少量加杠杆买房。但是，在房价滞涨横盘的时期，你必须加倍杠杆，用房子换价值。

房屋置换的大忌就是平进平出！

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让每家都欠债

15年前，上海的一位婆婆要求女婿不要贷款买房，现在看来，贷款和买房的价值至少相差2-3倍那些没有贷款的人。

美联储开始无限量印钞，各国频频出现零利率和负利率，全球宽松时代已经到来。不认清这个现实，你会输得很惨！

全款买房，提前还清所有银行贷款，是最愚蠢的理财方式。

如果你名下没有贷款的房子，那么你必须尽一切可能让它负债累累。比如卖掉后可以抵押换房，也可以抵押变现买房。

在还贷的过程中保住每一套房子，是你抵御通货膨胀最合理的方式，因为手里的钱会变得毛茸茸的。所以，如果你手里的钱都是银行的，那么毛钱越快，你的资产就越高。

你必须确保你手上的银行里总是有钱。轮到你猛升时，一步登天。房价不涨，也可以抗通胀。

一定要记住：合理负债是你抵御通货膨胀最有效的手段！

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哪里买，哪里要警惕？

深圳：有钱就买，有钱就买，不管是首置还是装修，不管是自住还是投资，因为深圳的房价根本压不下来，各地各种实践中已经表现出对楼市的暧昧态度。

北京、上海、广州：房价已经触底，未来是否会大幅上涨无需预测。小幅上涨，长期上涨毋庸置疑。刚需就买第一套，不要幻想房价再跌。任何经济危机的最终结果都是房价会继续上涨。投资时，您应该衡量您的杠杆水平和每月支付能力。不建议以超出自己能力的高杠杆进行投资，因为您可能会在房价大幅上涨之前平仓。

苏州、南京、杭州：这三个正在显着复苏的城市，可以适时入市。这三个强二线城市都属于内生需求旺盛的城市。经济发展好、人均收入高、人口持续增长，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沉阳、大连：去年涨幅很大，没有明显调整。如果没有急需，一定要谨慎入市观望。

天津、济南、青岛：去年跌幅较大，现在基本见底，但后期上涨动能明显不足，刚需买入，投资需谨慎。