文静一次性用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？

文静一次性用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？

【2022年以来，期限5年以上的LPR下降了35个基点，从2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。]

“之前，我的两套房子一共按揭145万，一套4.75%，一套6.1%，每月还房贷大概要9000元左右。” 得知可以拿到3.7%的经营贷利率后今年存款利率，杭州购房者文静动容了。

经过一系列操作，文静一次性还清了两套房子的贷款。以3.7%的经营贷款利率计算，每月还款节省3000多元。

近期，以经营贷代替按揭贷款的风潮卷土重来。究其原因，银行经营性贷款与个人住房抵押贷款利率存在较大利差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的息差也引起了市场人士的关注：部分“高位车”买家希望通过套现贷款来减轻还款压力；一些中介机构也借此机会做生意，号称可以帮助购房者赚取一大笔利息。

用商业贷款代替抵押贷款背后有哪些风险？购房者真的能省下一大笔钱吗？第一财经记者就此进行了深入调查。

“每月节省3000多”

“之前今年存款利率，我的两套房子一共按揭145万，20年等额本息。但两套房子的按揭利率很高，一套4.75%，一套6.1%。每个月还款房贷要9000元左右。”成功申请到以商业贷款代替房贷的文静告诉第一财经记者，她申请商业贷款后一次性还清了两套房子的贷款。是先利息后本金的方法。每月还款4000多元。如果算上还本付息，每月还款约6000元。

“银行在贷款方面很宽松，我的贷款是3年期的产品，贷款利率3.7%，贷款额度比较小，感觉你选择什么期限要看你自己的房产情况。” 文靖说道。

对于文静来说，省下三四千块钱或许不算什么，但至少多了一份可支配收入。

“营贷置换房贷”之所以近来火爆，主要是因为今年5年期以上LPR（贷款报价利率）一再下调，小微企业利率持续下行贷款。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大。不少商业银行的经营贷款利率已下调至4%以下，低于不少地方的首套房贷利率；下降 35 个基点，从 2021 年 12 月的 4.65% 降至今年 8 月的 4.3%。

巨大的息差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷，部分“高位车”购房者希望通过套现经营贷来减轻还贷压力；一些中介机构，包括房产中介、贷款中介、财务公司等也趁机创业，声称可以帮助购房者将高息房贷转为低息商业贷款，节省不少出于兴趣。

中介帮忙“打包”

经营贷款是面向中小企业主或个体工商户的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其所在企业或个体工商户的经营需要。

某城商行上海分行客户经理告诉记者，他所在银行申请商业贷款的基本条件是：申请人入股或成为公司法定代表人满一年，需要提供公司的业务记录。

但这些最基本的约束，对于一些中介来说，似乎并不难。由于每家银行对商业贷款的申请条件不同，审核标准也有松有紧，不少中介机构也声称可以让不合格的贷款人顺利让客户拿到商业贷款。

北京一些房产中介告诉记者，他们的中介可以提供贷款置换服务。具体来说，可以先还清A银行现有的住房抵押贷款，然后将房产抵押在B银行，以商业贷款的形式在B银行获得利率较低的资金。

对于流程，中介详细介绍说，首先，如果买家手头没有闲置资金，需要找到垫款人，用过桥资金还清原按揭；同时，如果买方的职业允许他开公司，中介公司帮助申请壳公司；最后，中介公司对接熟悉的银行，向银行申请商业贷款，将房子抵押给新的银行。支付。

文静还告诉记者，她联系的财务公司可以帮助申请商业贷款，这样一些不合格的贷款人也可以拿到贷款。“他们接触过很多银行，也了解每家银行的标准，比如现在申请商业贷款，需要看公司的业务流程。如果你有公司，但公司的年营业额没有超过150万，就需要财务公司的帮助，签订购销合同，打包业务流程。”

隐藏的风险和隐藏的费用

事实上，不仅是文静，不少“豪车”买家也曾为这项生意着迷。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，而且流程相对复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

“费用的多少，要看资料才能确定。一般来说，如果是旧户口本，名下没有公司，现在的利率可以低至3.65%。我们收取1%服务费，0.3%的提现手续费，15000，当然每个银行的要求不一样。” 上述北京地区一位房产中介说。

“我有一家公司，经营正常，所以这部分不需要额外付钱。另外，我账户里有现金，一次性还清。我的贷款数额很小，才140万，财务公司是按最低标准收取的，手续费是2万元起步，当时算了一下不到2万元，所以按2万元起步价收取” 文静告诉记者，“我的本质诉求是把利率降下来。”

但像文静这样幸运的，往往是少数。由于流程繁琐，处理周期不同，最终由出借方支付的费用不可控。

“具体来说，每家银行的处理速度不一样，快的一个星期，慢的两三个月。比如你去还A银行的房贷，最快会批下来。”三天，但是你的商业贷款如果没有空闲资金，你需要过桥等商业贷款的钱下来，然后再把钱还给中介公司，就是几天按日利率收费。” 上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫款的成本加上其他中介环节的费用，实际上贷款人最后并没有省下多少钱，还是冒了很大的风险。

而且即使成功申请商业贷款并还清房贷，后续风险依然存在。其中，银行贷款暂停、个人信用记录受影响、合同欺诈等，都可能是贷款人需要面对的问题。

“借出的商业贷款也有风险，不可能直接取走，需要分流到不同的账户，我大概转了三五笔，需要不同的人，不同的银行。说实话，流程是很难，很麻烦，不然银行断贷的风险很大。文靖回忆道。

一位银行人士表示，以经营贷代替房贷仍存在一定的政策风险。“很多中介机构说可以批10年的商业贷款，利率在4%以下。实际上，低息商业贷款应该按照1年期的LPR发放，而长期的定价贷款利率锚定在5年以上的期限。LPR。这些低息商业贷款往往只使用一年，必须在一年内偿还。由于现在实行延期还款，贷款人只需要“先还利息，等监管要求全部通关后，贷款人需要一次性还款。” 一位银行业者告诉记者。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用商业贷款代替房贷对个人来说存在法律风险和还款风险。“前期涉及编造虚假材料，注册虚假公司骗取贷款，属于情节严重的骗取贷款罪，贷款人可能会被追究刑事责任。此外，商业贷款的期限往往比较短，而且房贷期限长，存在期限错配风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人信用记录。”

您可以从降低抵押贷款利率开始

事实上，监管部门早就禁止经营性贷款流入楼市。

2021年3月26日，央行会同银保监会发布《关于防范经营性贷款违规流入房地产业的通知》，督促银行业金融机构进一步加强审慎合规经营，并严防经营性贷款违规流入房地产领域。同时，要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大惩戒问责力度，定期公开。

今年11月4日，银保监会一口气开出8张罚单，其中5张因个人经营贷款和消费贷款违规流入房地产市场而被处罚。根源在于银行经营性贷款与个人住房抵押贷款利率倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“2000年以前，如果商业贷款违规进入楼市，主要是套利授信额度，而现在的现象主要是套利，即获取较低的贷款利率。” 东方金城首席宏观分析师王庆告诉记者。

王庆认为，要解决这个问题，可以从降低住房按揭利率入手。一方面会缩小非法套利的空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快实现软着陆的关键。“接下来，随着5年期LPR报价下调（可能最早在今年底和明年初），住宅房贷利率仍有一定下行空间，房贷利率也将大幅下调。”

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