如何将房产这一重资产、长时间的实物同众筹的轻型形式合法结合

如何将房产这一重资产、长时间的实物同众筹的轻型形式合法结合

在公众场合盖房子引人关注的同时，也引来不少质疑的声音。如何将房地产这一重资产、长线对象与轻形式的众筹合法结合，成为业内人士比较关注的问题。众筹与房地产再次“联姻”，这次是打着通过众筹获得司法拍卖房产的旗号。

“众筹已经被投资者认可为热点，但还处于商业探索期，大部分业务以小额众筹为主，在监管不明朗的情况下，众筹根本没有办法盈利，只能靠众筹。”更像是一个‘噱头’。‘舞台’。” 主导止赎众筹的盘影贷董事长陈颖表示，利用止赎的低价值，可以在项目筹备初期“看到”更高的利润率。同时，众筹的方式也解决了大多数人无法触及的止赎关键节点：即一次性结算支付。

预估利润率

在陈颖看来，盈利潜力高的众筹方式有两种，一种是电影制作众筹，一种是止赎众筹。“众筹买房建房受房价波动影响太大，没有下降空间，利润率应该在立项之初就做好。” 陈颖说道。

从事贷款行业多年的陈颖，对司法拍卖行尤为关注。在他眼里，这是一块“肥肉”。2014年7月，陈颖开始关注上海万达广场写字楼A座23层1562平方米的拍卖项目。“像这样位于五角场核心区的一栋5A甲级商务写字楼，原业主以单价约3.4万元买下这套物业，物业总价值5310万元。” 陈颖透露，该物业日前已以3388万元的价格售出。价格拍卖成功。“拍卖前，我把房子的市场价‘压’到4217万元，按此计算房产抵押率为47.4%。

止赎房最大的特点是需要一次性付款。如何筹到这么一大笔钱，陈颖想到了最近流行的众筹模式。

陈颖搭建了一个众筹项目，总金额3600万元，期限12个月。作为本次五角场万达广场拍卖众筹理财计划的主体，即上海山榆诚银投资中心（有限合伙），设立了层次化的基金架构。2000万元作为网络平台投资人自愿投资众筹的额度，1600万元作为次级担保的保证金，由上海诚银股权投资基金管理有限公司认购。

参与众筹项目的投资人预期未来收益由两部分组成：固定收益和浮动收益。固定收益是指写字楼的租金收入，而浮动收益是指出售房产作为未来最终退出方式后的资产溢价收入。

“按目前市场租金价格计算，该项目的租金收入预计年化10%左右，月收入8.33%。包括房产销售收入在内，整体收入约15%。” 陈颖表示，在浮动收入方面，更多取决于未来的房价。虽然目前房地产市场冷淡，但止赎房在购买之初就降低了成本，预留了利润空间。

至于投资者的租金收入，据搜房网消息，五角场万达广场A座写字楼的租金价格在3.5元/平方米/天左右。按单价3.5元计算，对于众筹金额2000万元的投资人来说，按月收益计算，收益率为8.2%。，年化率为9.84%。

“募集期按每日0.2%结算，自基金关闭之日起，固定收益部分按月发放，浮动部分到期一次性支付。” 陈颖说道。

责任有待明确

无论盈利空间有多大众筹买房投资人靠什么收益，风险防控仍应排在第一位。上海世驰企业管理咨询有限公司执行董事张凯然表示，由于募资先于房地产的购买和投资等相关事项，进入平台的资金是否得到有效监管，确保资金到位用于“特殊用途”或需要注意的工程场所。对此，陈颖表示，上海山榆诚银投资中心（有限合伙）已在中国农业银行东昌路支行开立专户，监督资金使用。

一年期满后，有限合伙将出售房产作为项目的最终退出机制。一位业内人士表示，当前房地产行业处于波动期，购房者对未来房市的预期阶段性低迷。房屋销售过程是否顺利还不得而知，这部分收益将直接影响到众筹投资者的整体收益。，并且基于止赎房的低价，不排除这部分收益可能构成投资者的主要盈利空间。

“上海诚银股权投资基金管理有限公司作为有限合伙的基金管理人，将溢价回购优先投资者的基金份额。” 陈颖表示，投资期限届满后，基金管理人将无条件回购所持有的基金份额和回报，确保优先投资者在极端情况下的退出。“我也将为这笔贷款提供无限连带责任担保。” 陈颖说道。

“目前，止赎拍卖项目的进展是拍卖成功，但如果不动产登记证的申请还没有完成，标的物能否顺利实现权属变更还是个未知数。 “ 法人陈福申表示，不动产权属登记是变更的本质要求。同时，不同地区的登记机关对不动产权属登记的办理时间和要求也不同。题材能否顺利转出，是本项目的重点。

拍卖成功后，众筹方将签署上海山榆诚银投资中心（有限合伙）协议。对于协议，陈富申表示，需要明确上海诚银股权投资基金管理有限公司作为普通合伙人与有限合伙人之间的权责关系。考虑到有限合伙人不能履行合伙事务，也不能对外代表有限合伙企业，因此众筹买房投资人靠什么收益，普通合伙人对公司的管理和控制权应在合伙协议中予以固化，如将募集资金的投资范围限制在房地产标的下。本项目明确了房地产标的物的处置方式和价格区间，确保本项目风险暴露的可控性。

止赎中的“惊心动魄”

专项止赎拍卖在权益处理上存在较多不确定性。一位业内人士表示，除了司法过程中的产权风险，拍卖过程中也存在不少风险点，因此也伴随着诸多风险。拍卖技巧。“要有效处理好法院、律师和利益相关者之间的关系，弄清与标的物相关的各种现有关系是关键和重点。” 业内人士透露。

陈颖坦言，房产拍卖也存在概率问题，不可能通过参与获得。房产拍卖失败也是众筹项目的一大风险点。