外商投资房地产企业预缴企业所得税的会计处理方法

外商投资房地产企业预缴企业所得税的会计处理方法

国家税务总局于2001年12月发文：国税发[2001]142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知》（以下简称《通知》 》），进一步严格要求：企业预售房地产。其取得的预收资金，按照国税发[1995]153号《国家税务总局关于从事外商投资企业所得税征收有关问题的通知》的规定预征企业所得税。房地产开发经营”。

《通知》进一步明确了预售收入的确定原则：采用分期付款或预售方式销售的，按照合同约定的付款时间实现销售收入。即开发企业在收到预付款时必须确认销售收入的实现；而《企业会计制度》规定收入确认条件是：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相关联的持续经营权，也没有对已售出的商品行使控制权；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要通过开具销售发票确认销售收入的实现。这就需要开发企业在实践中注意税收与会计的关系。

《通知》要求企业取得预售资金时，预缴企业所得税。但是，对于开发企业预收预收所得税时的会计处理并无明确规定，各企业在实际操作中有多种不同的处理方法。我在实际操作中摸索出了一套处理方法，供大家参考和讨论。不妥之处还请赐教。

例：某外商投资房地产开发企业（以下简称本企业）主要从事普通房屋的开发、建设和销售开票预缴企业所得税怎么算，适用所得税率为33%。2002年新开工的“远景花园”工程预收款情况如下：

1、2002年1月8日收到50万元预付款时（注：本文未考虑预付款涉及的营业税金及附加）：

借：银行存款500000

贷款：预收账款500000

2、2002年1月“远景花园”项目“预收款”贷方累计发生额600万元，月末预收款所得税=预收款×预估利润率×适用税率=600×5%×33%=99000元，其中5%为普通房屋预估利润率（详见苏国税发[96]047号）：

借：递延费用-预收账款所得税 99000

贷：应交税金-预收账款应交所得税 99000

这就要求企业在实践中做好“分类销售台账”，按具体项目分开，将同一项目的普通住宅、别墅、商铺分开。预收账款转入“主营业务收入”时，必须记入分类账，以便年末统计数据。

2002年2、3月预收“远景花园”工程预收款5万元、4.2万元所得税，分录同上。

3、2002年4月上旬缴纳一季度预收所得税，9.9+5+4.2=91000元

借：应交税费-预收账款应交所得税 191000

贷款：银行存款191000

同样，该企业二、三、四季度分别计提和缴纳50万元、42.8万元、30万元，全年为“远景花园”项目预缴所得税141.9万元。条目与上面相同。即“远景花园”项目年预售8600万元（8600×5%×33%=141.9万元）

4、2002年末所得税汇算清缴、年度汇算清缴情况

主营业务收入6500万元

利润总额520万元

同时，“分类销售台账”统计显示，“远景花园”项目年度预收款转入“主营业务收入”2000万元，即每年“主营业务收入”为6500万元包括2000万元的“远景花园”项目。万元；

下面讨论两种情况：

(1)如果企业2001年经税务机关核准，“可结转下一年度的未结亏损”为600万元，假设2002年无纳税调整日。则企业2002年：

净利润520万元

全部资金可用于弥补以前年度亏损，无需缴纳企业所得税。“远景花园”项目实现收入2000万元对应预缴的所得税：2000×5%×33%=33万元应退还给企业。企业收到时：

借款：银行付款330000

贷：递延费用-预收账款所得税 330000

（二）如果企业以前年度没有需要弥补的亏损，且2002年度不存在纳税调整项目，则

利润总额520万元

所得税171.6万元

净利润348.4万元

“远景花园”项目实现收入2000万元对应预缴所得税：2000×5%×33%=33万元结转如下：

借：所得税330000

贷：递延费用-预收账款所得税 330000

同时开票预缴企业所得税怎么算，

借：33万本年利润

贷款：所得税330000

以上两种情况，“待摊费用-预收账款所得税”余额为141.90-33=108.9万元，对应新项目“愿景”的“预收账款”余额花园”8600-2000=6600万元应预缴所得税：6600×5%×33%=108.9万元。

实务中增加“应交税金-预交所得税科目”科目，以区别于每季度公司正常销售收入产生的利润预交所得税：“应交税金-预交所得税”，并为便于复核“应交税费-预收款项所得税”与“待摊费用-预收款项所得税”之间的对应关系。

预收款项预提的所得税不计入当期损益，增加“递延费用-预收款项所得税”科目，区别于“所得税”科目"计入当年损益。

会计问答：/ask/

会计信息：/news/

快速帐号：/