【聚焦营改增减税】营改增后访谈变化：税负会降，信心会提

【聚焦营改增减税】营改增后访谈变化：税负会降，信心会提

今年4月，在增值税改革全面实施之前，中国税务报记者采访了多家房地产企业，企业财务人员测算了增值税改革后企业可能发生的变化。 当时，一些企业估计税负会下降，但大多数企业并不知道。 经过4个多月的运营，这些房企将从营改中获利多少？ 给他们带来了哪些变化？ 日前，中国税务报记者再次采访了这些企业。

记者发现，营改增后，纳税额下降，使得房企资金周转更加灵活，管理效率提升，也让房企对行业发展更有信心。 从最初的不安，到如今的信心满满，他们的经历代表了众多房地产企业从营业税改增值税的心路历程。

大连金辰：税负真的降了

“距离营业税改革和扩大营业税还有5个月的时间，所有的优惠政策都已经装进了我们的‘口袋’，之前的计算结果也都一一得到证实。可以说企业与营业税改革的关系越来越好。”在自建的房地产项目金辰联骏销售中心，大连金辰集团有限公司财务总监田德全告诉记者。记者脸上带着笑容。

金辰集团是大连市金州区知名的房地产开发商。 业务横跨房地产、建筑、物业管理等行业，已开发房地产项目十余个。 今年上半年，拥有多年工作经验的田总开始精打细算：营业税改革能给集团带来多少？ 计算结果让他喜出望外：在房地产、建筑和物业管理行业，增值税改革后的减税幅度分别达到了4.76%、2.91%和40%。 经过几个月的运作，实际税负证实了他的计算。

田德全说，集团财务人员在营改增时，确实经历了一段“磨合期”。 前面的培训虽然讲的很清楚，但是遇到实际问题时不知道如何操作，比如预售阶段如何开具发票，收入实现阶段如何确认，如何申报纳税等。 幸运的是，税务部门有一个畅通的渠道来解决这个问题。 可向税源管理部门寻求帮助，也可向办税办反映情况，或拨打12366咨询。 每个渠道都非常畅通，能及时解决企业的问题。

田德权介绍，国家税务总局出台支持房地产和建筑安装企业政策文件后，金晨集团根据自身特点，积极采用“轻包工、优材供”的经营模式，充分利用相关政策，参与增值税抵免链条，解决双重征税问题。

“政策红利相当于直接给企业送钱，一点一滴的政策倾斜对企业来说都是阳光雨露，阵营改革后，享受政策红利的房企拥有更大的发展优势。”田德全说。

宁波得力：发展思路需转变

“增值税改革实施后，我们原本担心税负会增加，但从这几个月的情况来看，我们的担心是多余的。” 宁波德利置业公司财务经理杨芳芳说。

德利房地产公司是宁波知名的房地产开发商。 营改增实施后，公司两个老项目按简易办法征收，节约税金333万元。 近期刚刚开工的两个新项目占地196亩，规划建设住宅面积45万平方米，总投资22亿元。 由于房地产项目的土地出让金可直接抵扣销售额，建筑安装费也可抵扣进项税额，与原缴纳的营业税相比，整体税负有望减轻。 增值税改革后营改增后税率变化行业，房地产企业在收到预付款时按3%的税率预缴增值税，比之前5%的营业税税率低两个百分点，进一步缓解了企业的压力。资金周转。

据测算，土地出让金成本约占开发建设总成本的35%。 此外，其他设计服务、施工服务、咨询服务以及外购的材料、设备、办公用品等均可抵扣进项税额。 减轻税负也有利于促进楼市消化库存。

增值税改革对商业地产的影响也很大。 企业购置房地产按固定资产核算，可在两年内抵扣增值税，有利于自用购房者，激发投资者投资大型商业地产的积极性，促进商业地产去库存化。房地产。 杨芳芳表示，房企的发展思路可能会因此发生转变，未来会更加关注精装修的商业地产。 为企业用户提供优质写字楼物业将是拉动销售的主要选择。

增值税改革的实施也对企业内部控制体系产生了积极影响。 据德利置业财务负责人陈敏桥介绍，在增值税改革之初，公司员工仍习惯性保留着营业税的思维方式。 发票还是普通发票。 公司多次为财务、法务、采购等部门进行税法咨询。 一方面，要知道哪些进项可以抵扣，哪些进项不能抵扣； 合同、采购等管理流程标准化。

西安万科：管理更加规范精细化

“营改增不仅为我司带来了约2000万元的减税红包，也有利于我们的管理更加规范高效。” 财务总监孙超告诉记者，从阵营改革初期到现在，公司的理念发生了变化。 也有力带动了产业链企业从原来的粗放经营向规范化、精细化经营转变。

“营改增带来了整个行业经营模式和发展规划的变化，要享受‘税负减不增’的改革红利，需要我们在管理上下功夫。” 孙超告诉记者。

据孙超介绍，为此，万科集团自主研发并应用了发票协同管理平台系统，可对增值税专用发票的开具流转进行全程管控。 记者登录系统看到，管理平台可以第一时间发布项目采购信息。 供应商中标后，在系统提示下供应材料，并根据系统推送发票信息。 确认无误后方可开具发票，减少开票操作失误。 发票开具后，系统提醒快递公司提供上门服务，并邮寄至武汉管理中心统一认证营改增后税率变化行业，同时相关信息进入财务管理系统。 这个封闭的系统解决了增值税改革后企业票据管理带来的各种风险。

“以前是财务部门收核证正式发票，工程师确认项目数量齐全再付款给供应商。现在新系统上线，全流程电子流转管理，发票必须经过专业团队的认证和确认，如果有任何问题，将被退回重新处理。随着系统的不断完善，我们前线的工作量也减少了，发票意识深入人心民心，管理更加规范高效。” 孙超说道。