解决方案:《房地产开发企业所得税处理办法》解读（国税发〔2009〕31号）

解决方案:《房地产开发企业所得税处理办法》解读（国税发〔2009〕31号）

为加强房地产开发经营企业企业所得税的征收管理，规范房地产开发经营企业的纳税行为装修公司企业所得税怎么算，结合新企业所得税法和房地产业的特点，房地产开发经营，国家税务总局于3月6日制定发布了新规《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），与原《房地产开发经营企业所得税处理办法》相比， 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]31号）无效。 新办法主要有以下变化。

1、签订《预售房屋买卖合同》取得的收入，应当确认为销售收入。 与原来的31号不同，新的31号不再有预售收入的表述。 新31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。 同时，新31号文第九条也有相同规定，“产品开发完成后，企业应当及时结清应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将实际毛利与相应的预计毛利进行比较，将其差额与其他项目合并计入企业当年应纳税所得额。该条强调“前销售收入的实际毛利”，亦指开发产品完工前的收入为“上期销售收入”。原第31号称“实际销售收入毛利与实际销售收入的差额”。所开发产品的销售收入和预售收入毛利，计入完工当年的应纳税所得额。”

在笔者看来，此次调整并不是将预售产品的收入直接计入当期销售收入，而是解决房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数问题。 因新31号文取消了原“开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基础。预售时销售收入折算为实际销售收入，作为计算基数”和“新设立的开发企业取得开发产品销售收入前发生的与开发产品的建设、销售有关的广告费、业务宣传费和业务招待费。开发产品首次实际销售收入可以结转，按照税收法规规定的标准抵扣税款，但结转期限最长不超过3个纳税年度。

2、为适应新企业所得税法的规定，对视同销售收入进行了调整。 新31号文第七条规定，企业将其开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资人分配、偿还债务、换取其他企事业单位非货币性资产等。个人等，作为销售额，在开发产品的所有权或使用权发生转移，或者实际取得收益权时确认收入（或利润）的实现。 注销原“开发产品转入固定资产”等资产所有权未发生转移的，应视同销售，符合新所得税法实施第25条和国税函[2008]4号文的规定。 828的规定是一致的。

3、降低了未开发产品销售的预期最低毛利率。 新31号文第八条规定，企业销售未完成开发产品的应税毛利率，由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照有关规定确定。规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市的开发项目，人民政府所在地的市区和郊区，不低于15%； 位于地级市市区和郊区的开发项目，不低于10%； 位于其他地区的开发项目，不得低于5%； 对经济适用房、限价房、危改房，税率不低于3%。 与原规定相比，除经济适用房、限价房、改造房外，最低毛利率降低5个百分点。

4.公益性设施有偿移交国家有关部门的，移交当期实际发生的费用可在税前扣除。 新31号文第十八条规定，企业在开发区内建设的邮电、学校、医疗等设施，应当单独核算。 其中，企业与国家有关企业管理部门和单位的合资企业，建成后有偿移交。 有关业务主管部门和单位给予的经济补偿，可以直接从工程建设成本中扣除，扣除后的差额，调整为当期应纳税所得额。

5.增加了计算成本对象的六项确定原则，减少了纳税人与税务机关之间的纠纷。 新31号文第二十六条规定，确定应税成本对象有六项原则，即是否销售原则、分类归类原则、功能区分原则、定价差异原则、销售原则成本差异和利益区分的原则。 同时规定装修公司企业所得税怎么算，成本对象由企业在开工前合理确定，并报主管税务机关备案。 成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆。 确需变更成本对象的，应当征得主管税务机关的同意。 原则明确，便于纳税人核算和税务机关计算确定成本对象。

6. 将营销设施作为间接费用计入开发成本。 新31号文第二十七条规定，开发产品应税成本支出包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用六大项目。 其中，间接费用是指企业为直接组织管理开发项目而发生的不能归属于特定成本对象的成本费用。 主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、周转房摊销及项目营销设施建设费等。按原31号规定，开发企业自行建造的售楼部（总台）和样板房，可单独作为成本对象核算的，可作为自建固定资产处理，其他均作为建设开发处理产品。 售楼部（总台）和样板房的装修费用，无论金额大小，均应计入其建筑成本。 新规取消了营业部（接待处）作为自建固定资产的做法，综合分析应该有利于纳税人。

7.更加详细地规定了税收成本核算的一般程序和共同成本的分配方法。 新31号文第二十八条规定了成本核算的一般程序，第二十九条规定了具体分配办法。 第三十条规定了具体的适用方面。 企业下列成本按照下列方法分摊： （一）土地成本一般按照占地法分摊。 确需合并其他方式分配的，税务机关应当同意。 如果土地开发与房地产开发同时进行，则属于一次性取得土地，分期开发房地产的情况。 土地开发成本经商务、税务部门批准后，可按土地总体预算成本进行分配，待土地整体开发完成后再进行调整。 （二）作为过渡成本对象核算的公共配套设施建设成本，按照建筑面积法分摊。 (3) 借款费用由不同成本对象分摊的，按照直接成本法或预算成本法进行分配。 （四）其他成本项目的分配方法由企业自行确定。

8.预提成本允许税前扣除。 原31号文规定，开发企业发生的各项应交费用，凭合法凭证，可计入开发产品的应税成本或税前扣除，预提费用不得在税前扣除，国家另有规定的除外。税收。 新31号文第三十二条规定，除下列预提（应交）费用外，应税费用按实际发生的费用计算。 （一）如签约项目尚未敲定，未全额取得发票，在证明材料充足的前提下，发票不足金额可先行提取，但最高不超过10%的合同总金额。 （2）公共配套设施尚未建成或竣工的，可按预算成本合理扣缴建设费。 此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告、样板等明确承诺建设且不可撤销的条件，或者依法依规建设。 （三）审批费用和应当上缴政府但尚未上缴的建设和物业改造费用，可以按规定扣缴。 物业改造费用是指按照规定应当由企业承担的物业管理费、公共建筑维修费或其他专项资金。 新法考虑到开发公司普遍拖延结算时间的实际困难，允许控制按规定应发生的预提费用。

9、地下设施形成的停车场不单独计入开发成本，作为公共配套设施处理。 由于地下设施不属于房地产开发企业，新31号文第三十三条规定，企业自行建设的停车场，应当作为成本项目单独核算。 地下基础设施形成的停车场作为公共配套设施处理。 原31号规定分为两种情况：（一）非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿捐赠给当地政府或公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建设成本以公共配套设施为基础。 设施费按有关规定办理。 （二）以营利为目的，或者产权归开发企业所有，或者产权归属不明，或者无偿捐赠给地方政府和公用事业单位以外的其他单位的，费用另行计算。 除开发企业自用的作为建造业固定资产处理外，其他均作为建设开发产品处理。

10.纳税人可在汇算清算前选择任意时点计算计税成本。 考虑到产品开发完成后实际结算时间较长，在不影响最终结算支付的情况下，新31号文第三十五条规定，产品开发完成后，企业可以完成年度缴纳企业所得税。 在清算付款前，选择确定应税成本核算的终止日期，不得拖延。 已开发完成的产品在完工年度未按照规定清算应税成本的，主管税务机关有权确定或者核定其应税成本，据此调整计税，并按照规定进行计税调整。符合《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定。 它被处理了。

11.对外商预缴税款由预售收入改为按预估毛利实际缴纳税款。 原《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）规定从事房地产开发经营的企业预售房地产取得预收款的，地方主管税务机关可以按预计利润率或者其他合理方法计算预计应纳税所得额，按季度预征所得税。基础。 已缴纳的所得税税额，按照预缴的所得税税额计算。 新31号文第三十八条规定，从事房地产开发经营业务的外商投资企业，2007年12月31日前累计销售未完工开发产品取得的收入，适用第九条规定的办法进行税收处理. 即原预售收入的预计利润可在2008年项目实际竣工后扣除； 未完成开发产品新取得的预售收入，按照新方法预计毛利处理。