房地产企业缴纳的土地闲置费和土地出让金滞纳金能否在企业所得税和土地增值税前扣除

房地产企业缴纳的土地闲置费和土地出让金滞纳金能否在企业所得税和土地增值税前扣除

房地产开发企业能否在企业所得税和土地增值税前补缴因土地闲置而滞纳的土地出让金滞纳金和滞纳金？ 契税税基是否包括滞纳金？

房地产开发企业因闲置土地缴纳的土地闲置费，可在企业所得税前扣除，不得抵扣土地增值税。 而且契税应该已经交了）

因延迟缴纳土地出让金而产生的滞纳金，可在企业所得税前扣除，但不得抵扣土地增值税，契税应包括滞纳金。

相关政策解答：

1、企业所得税处理

根据《企业所得税法》和《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），土地闲置费应计入“土地征用费和开发成本中的拆迁补偿费”项目所得税前扣除。 土地闲置费不直接计入当期费用税前扣除，而是计入开发成本，在开发产品实现销售确认收入时结转至销售成本。

土地出让金滞纳金可直接在企业所得税前扣除土地转让怎么算企业所得税，因税法仅规定“税款滞纳金”不得在企业所得税前扣除，其他原因产生的滞纳金不受扣除限制，比如延迟货款的罚息等。

2、土地增值税的处理

根据《国家税务总局关于清缴土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号），房地产开发商逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除.

根据《土地增值税暂行条例》第六条第一款规定，计算土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的税款。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，增值税计算办法第六条所列扣除项目“取得土地使用权的价款”是指纳税人为取得土地使用权所支付的金额。 缴纳的土地出让金及相关费用按照国家统一规定执行。 显然，土地出让金滞纳金不属于上述支出范围，计算土地增值税时不能扣除。

根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定：土地出让金的违约金不属于正常成本税法规定的费用。 扣除正常成本和费用。 而且，在土地增值税的抵扣项目中，没有滞纳金和违约金，所以无论是经济的还是行政的，都不能在土地增值税前扣除。

其实从会计科目也可以看出土地转让怎么算企业所得税，土地增值税的抵扣与“营业外支出”这个科目完全没有关系，违约金、滞纳金等一般都是计入营业外支出。

附上两份地方政策和一份国税函：

一、厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知规定，纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。

厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（该条部分作废或废止）

发文字号：下地税发[2010]16号

第二十条 纳税人应当准确计算取得土地使用权和征地拆迁补偿费的数额。

（一）纳税人为取得土地使用权缴纳的契税，计入“取得土地使用权缴纳的税款”，准予扣除。 纳税人逾期开发支付的土地出让金，允许计入取得土地使用权的款额，允许抵扣，但纳税人支付的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除扣除。

2、根据广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续）》（穗地税函[2009]329号）第二条规定)、房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金逾期罚款和逾期偿还银行贷款违约金不得扣除。

3、根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发[1995]110号）第五条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额包括：纳税人为取得土地使用权而支付的费用。 按照国家统一规定缴纳的价款和相关费用。 具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，为土地使用权出让时按照规定缴纳的出让金； 以出让方式取得土地使用权的，是否缴纳土地出让金。 因此，缴纳土地出让金时收取的利息和滞纳金不得作为土地增值税清算时的扣除项目数额。

3.契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定，“成交价是指土地、房屋所有权转让合同约定的价格。它包括价款、实物、受方应当交付的无形资产或者其他经济资产。” 《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：“国有土地使用权出让契税问题的通知”自有土地转让的，契税计算价为承担人为取得土地使用权而支付的全部经济利益。” 该企业的契税计算依据应包括利息和滞纳金，该问题此前已向国家税务总局金融司确认。

其他可参考的文件：

一、提问内容：

企业因未按《国有建设用地使用权出让合同》约定日期支付土地出让金而向出让方支付的违约金能否在企业所得税前扣除？