现在买房利率低至3.9%。 6.37%买房的人，银行为什么不主动降息？

现在买房利率低至3.9%。 6.37%买房的人，银行为什么不主动降息？

01、利息差30万

今年以来，房贷利率一降再降。 首先是LPR降低了0.35个百分点，然后原来对第一套房子的加分改为现在的-20分。

面对不少城市首套房利率已降至3.9%的事实，近两年6.37%利率买房的朋友都犯了焦虑症。

毕竟利率相差太大，未来要承担的利息成本也相差太远。

以100万本金计算，假设贷款20年，如果按现在的3.9%计算，未来累计还本付息44万，但如果按往年6.37%计算，那么累计还本付息77万，利息差距几乎翻倍。

所以很多朋友很着急，银行会不会主动降息呢？

02、自动下调

首先，前几年买的房子利率肯定会下降。

因为现在的房贷利率已经统一转为加LPR点的方式，今年以来LPR下降了35个基点香港的银行存款利率，这意味着过去买房的人的房贷利率也将明年统一降35个基点，也就是降0.35%。

如果明年银行继续降息，LPR继续下调，那么到明年1月1日，相应的百分点也会下调。

这里有两个例外，第一个例外是有些人已经选择了固定利率，那么就不会再有变化了。

第二个例外是有些人的房贷利率转换周年日不是每年的1月1日，那么就会调整到相应周年日的最新房贷利率。

03、远低于预期

其次，抵押贷款利率的下降幅度远低于预期。

过去以6.37%买房的人，看到现在3.9%的房贷利率，当然会感到非常焦急，差距近三个百分点。

但是现在即使我的房贷利率调整了，也只是调整了0.35%，差距很大，远没有达到预期。

但是要知道，现在3.9%的利率，是指目前买第一套房子的利率。 当然，以前买房的人现在是不能享受这个优惠利率的了。

即使你把房子卖了再买，也很难享受这个利率，因为只要你买过房子，大部分地方都算非首套房。

04、银行为什么不主动降息

所以，有人想出了一个办法，把现在剩下的贷款全部结清，然后换一家银行再融资。 虽然3.9%这么低的利率很难拿到，但大概率能申请到4.5%左右的贷款利率。

如果大家都这样操作，就意味着原贷款银行的大量优质贷款流失。 既然如此，银行为何不干脆主动为购房者降息呢？

原则上确实可以做到这一点，但需要更多的条件才能真正申请成功，这不是大多数买家能做到的。

对于银行来说，因为只有极少数人能做，所以损失不大。

反之，如果一律下调之前利率较高的所有按揭合约的利率，对银行而言将是重大损失。

毕竟对于银行来说，这是最划算、最安全的贷款，因为大多数人的贷款周期是20到30年，也就是说在接下来的20到30年内香港的银行存款利率，银行可以获得更高的贷款利息收入。

现在的存款利率一降再降，早年买房的贷款存贷差非常大。 即使未来利率上升，存款的利息成本增加，这些旧贷款的利率也会相应上升，因此存贷差仍能维持在较高水平。

所以，对于银行来说，过去几年的这些购房贷款，比现在的购房贷款，更多的是优质资产。

在这种情况下，指望银行主动降息就更不可能了。