房地产公司12月报表显示预收账款金额，主营业务收入也计入利润表，而1

房地产公司12月报表显示预收账款金额，主营业务收入也计入利润表，而1

大家可以研究一下国家税务总局的文件，对于如何确定预收账款的收入会有一定的帮助。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税有关问题的通知

国税发[2006]31号

各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局：

为加强和规范房地产开发企业企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税法》 《中华人民共和国税收征收管理办法》等有关法律法规，结合房地产开发企业（以下），现就房地产开发企业所得税有关问题通知如下：

一、关于未完成开发产品的税收处理问题

开发企业开发建设的住宅、商品房及其他建筑物、附属物、配套设施等开发产品，在竣工前以预售形式销售的，预售收入按季度划分按照估计的应纳税毛利率计算。 （或按月）计算当期毛利，扣除有关期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结清应纳税成本后调整。 ?

（一）保障性住房项目必须符合建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行《关于印发《经济适用房管理办法》的通知》（建房[2004]77号）等相关规定规定其预售收入的应税毛利率不得低于3%。保障性住房项目，必须附有有关部门的批准文件和其他有关证明材料。根据非经济适用房屋销售条例征收所得税。

（二）非经济适用的房屋开发项目的预计应纳税毛利率，按照下列规定确定：

1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地市区和郊区的开发项目，比例不低于20%。 ?

2.位于地级市市区和郊区的开发项目，比例不低于15%。

3、开发项目位于其他地区的，不低于10%。

2.关于完成开发产品的税收处理问题

（一）开发产品满足下列条件之一的，视为已经完成：

1、竣工证书已报房地产管理部门备案的开发产品（造价对象）；

2、已投入使用的开发产品（成本对象）；

3、取得初始产权证书的开发产品（成本对象）。

(2)产品开发完成后，开发企业根据收入的性质和销售方式，按照收入确认原则，将预售收入合理确认为实际销售收入，并按规定结转相应的应纳税成本，并计算开发产品实际销售收入的毛利金额。 开发产品实际销售收入的毛利与预售收入的毛利之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 已开发完成的产品在完工年度未按照规定结清应纳税成本，或者未对实际销售收入毛利与预售收入毛利之间的差额进行纳税调整的，主管部门税务机关有权确定或核定应税成本。 税费相应调整，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定办理。 ?

（三）开发产品完成后，开发企业应当在年度纳税申报前向主管税务机关报告完成情况。 开发企业在申报年度纳税申报时，必须出具开发产品实际销售收入毛利与预售收入毛利差额调整的纳税评估报告，以及其他需要提供的相关材料由税务机关。 ?

上述差异调整的鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发目的、初始开发时间、竣工时间、可售面积及可售面积。销售面积、预售收入及其毛利、实际销售收入及其毛利、开发成本及其实际销售成本等。

(4) 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。 开发企业代有关部门、单位和企业代收的各项资金、费用及附加，包含在开发产品价格中或者由开发企业发行的，按照规定确认为销售收入； 未计入开发产品价格且由开发企业以外的其他征收部门或单位开具发票的，可按代收代付管理。

（5）开发产品的销售收入，按照下列规定确认：

1、开发产品以一次性全款方式销售的，在实际收到价款或取得价款索取权证（权）之日确认收入的实现。 ?

2、开发产品采用分期付款方式销售的，按照销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入的实现。 支付方提前支付的，在实际支付日确认收入的实现。 ?

3、以银行抵押方式销售开发产品的，按照销售合同或协议约定的价款确定收入金额，在实际收到货款时确认第一笔货款，余额在银行按揭贷款转让当日确认。 .

4、销售及开发产品为委托销售的，按照下列原则确认收入的实现：

(1) 以支付手续费的方式委托销售开发产品的，在收到受托方按照销售合同约定的价格收到已销售开发产品清单之日确认收入实现或协议。

（二）采用视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或者开发企业、受托人、购买方共同签订的情形签订销售合同或协议，销售合同或协议约定的价格高于买断价格的，在收到受托方已销售和开发的产品清单之日确认收入的实现。按销售合同或协议约定的价格计算的价格； 属于前两种情况的买卖合同或协议约定的价格低于买断价格的，属于受托方与买受人签订的买卖合同或协议的，按买断价款于收到受托方销售的已开发产品清单完成日确认为收入。 ?

（三）采用底价（保证底价），委托销售开发产品的方式超出底价由双方分成的，属于开发企业与采购人签订的销售合同或协议，或开发公司、受托方、购买人签订的买卖合同或协议。 为协议的，销售合同或协议约定的价格高于底价的，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到受托方的价款之日确认。售出的开发产品清单。 规定支付给受托方的份额不得直接从销售收入中扣除； 销售合同或协议约定的价格低于底价的，在收到受托方销售的已开发产品清单之日确认以底价计算的价格实现收入。 受托方与购货方直接签订销售合同的，在收到受托方已售出的已开发产品清单之日12月份企业所得税怎么算，按照底价加上按照规定取得的份额确认收入的实现。规定。 ?

(4) 采用包销方式委托销售所开发产品的，在包销期间，按照包销合同的有关规定，参照上述各项(1)的规定确认收入的实现。 )至(3)； 企业按照承销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 ?

销售开发产品清单应当包括销售开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等，按月或按季度定期结算，纳税人应当在规定的期限内支付给纳税人。 该机构进行纳税申报并预缴税款。 不按规定定期汇算、申报和预缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。 ?

5、开发企业将开发产品先出租后出售，开发产品转为固定资产的，按租赁期间取得的价款确认为租金收入的实现，出售固定资产时确认收入； 所开发的产品转为固定资产的，在租赁期内将取得的价款作为租金确认为收入的实现，在所开发产品销售时将收入的实现确认为已开发产品的销售额。

3、开发产品预租收入的确认问题

开发企业新开发产品在项目竣工前或房地产初始登记取得产权证前已与承租人签订租赁协议的，出租人取得的租赁前价款自开发产品交付承租方使用之日起确认为租金。 收入的实现，承租人支付的预租费用应当与租金支出同时在税前扣除。

四、关于合作建设开发产品的税收处理问题

开发企业以本企业为主体，与其他企业、单位或者个人合作开发房地产项目12月份企业所得税怎么算，该项目未设立独立法人公司的，按照下列规定办理:

（一）开发合同或协议约定向投资各方分配开发产品的，开发企业首次分配开发产品时，已结清项目应税成本的，应当分配给投资方（即合作、合资方，下同）产品开发应纳税成本与投资金额之间的差额，计入当期应纳税所得额； 未结清应纳税成本的，投资者的投资额作为预售收入进行相关税收处理。

（二）开发合同、协议约定项目利润分配的，按照下列规定办理：

1.开发企业应将项目产生的营业利润纳入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，项目利润税前不得分配。 同时，因收到投资方的投资款，无法在税前摊销成本或扣除相关利息费用。 ?

2、投资方取得项目经营利润，视为取得股息红利，凭开发企业主管税务机关出具的证明，按规定缴纳企业所得税。 ?

五、土地使用权投资开发项目的税收处理问题

（一）企业或者单位以土地使用权投资房地产开发项目，以换取产品开发的，按照下列规定办理：

1.企业或单位首次取得开发产品时，应分解为转让土地使用权和购买开发产品两项经济业务进行所得税处理，以及本项目应取得的开发产品（包括第一次取得和以后取得的）应作为所得税处理。 的市场公允价值计算确认土地使用权转让利得或损失。 ?

2、受让土地使用权的开发商在首次分配开发产品时，应将其分解为按市场公允价值分配的应分配开发产品的销售额（包括首次分配和后续分配） ) 和购买开发产品。 土地使用权的二次经济经营作为所得税处理，土地使用权价值计入项目成本。 ?

（二）企业或者单位以土地使用权入股房地产开发项目的，按照下列规定办理：

1.投资交易发生时，企业或单位应当将其分解为出售相关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，计算并确认资产转让所得或损失。 ?

例如，上述土地使用权出让所得占当年应纳税所得额50%以上的，可以自5个纳税年度起分摊为各年度应纳税所得额自投资交易发生之年起计算。 ?

2、取得土地使用权的开发商在投资交易发生时以上述投资交易金额为基础计算确认土地使用权成本，计入开发产品成本。

六、关于开发产品视同销售的税收处理问题

开发企业应当将开发的产品转为固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资人分配、偿还债务、换取其他企事业单位非货币性资产等。个人等作为一项销售，在开发产品的所有权或使用权发生转移或者实际取得收益权时确认收入（或利润）的实现。 收入（或利润）确认的方法和顺序是：

（一）按照本企业近期或者本年度最近一个月同类开发产品的市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定；

（3）按照开发产品的成本利润率确定。 产品开发成本的利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

七、关于委托建设工程和提供劳务的税收处理问题

（1）开发企业委托承建工程并提供劳务时间不超过12个月的，可以在合同约定价款结算日或合同完工日确认收入的实现; 持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法 实现收入按季度确认。

完工百分比法是按照合同完工进度的比例确认收入和费用。 完工进度按照累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已完工合同占合同预计总工作量的比例以及已完工合同的计量确定。 ?

（二）开发企业在承建工程和劳务过程中节省的材料、边角料、报废项目或产品边角料等，按照合同约定由开发企业留存的，应当按照约定公平交易。与市场实际取得时确认的价格确认收入。

八、关于产品开发成本费用的扣除

开发企业在核算和扣除成本费用时，必须区分期间费用与开发产品成本、开发产品核算成本与税费，区分已售出开发产品税费和未售出开发产品税费的界限。 .

（一）开发企业在结算开发产品的应税成本时，按照下列规定办理：

1、产品开发建设过程中发生的各项支出，如在当期实际发生的，按照权责发生制的原则，计入成本对象； 当期不发生但应由当期承担的，除税法规定可以计入当期成本对象外，不计入当期成本对象。 ?

2、产品开发必须按照一般业务和会计惯例合理划分成本对象，同时将各项支出划分为直接成本、间接成本和一般成本。 ?

3、开发产品完成前发生的直接成本、间接成本和共同成本，按照配比原则分摊到各成本对象。 其中，能够区分成本对象的直接成本和间接成本，直接计入成本对象； 因多个项目同时开发或先后滚动开发而无法区分的共同成本和间接成本，按每个成本对象（项目）计算分配土地面积、建筑面积或项目概算。 ?

4. 计入产品开发成本的费用必须实际发生。 除税务另有规定外，各项预提（或应付）费用不计入产品开发成本。 ?

5. 产品开发成本中包含的费用必须符合国家税收规定。 与税收规定不一致的，以税收规定为准调整。 ?

六、开发产品完成后，应当在规定期限内及时结清应纳税成本，不得提前或者延期。 结算会计成本的，按照税收规定调整为应纳税成本。 ?

（二）下列项目按下列规定扣除：

1.已开发产品销售的应税成本。 已销售的可在当期扣除的已开发产品的应纳税所得额，按照当期已销售的可销售面积和可销售面积的单位工程造价确认。 单位实用面积工程造价和已开发产品销售应税成本按照下列公式计算确定：

单位实用面积工程造价=造价对象总成本÷总实用面积。

已销售开发产品应税成本=已销售可售面积×单位可售面积工程造价

2.开发企业发生的应计入开发产品成本的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、征地拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。 , 应根据实际发生的金额分摊如下：

（一）发生在成本对象完工前的，按照应税成本结算的规定及其他有关规定，直接计入成本对象。 ?

(2)在成本对象完成后发生的，按照应税成本结算规定及其他有关规定，在已完成成本对象和未完成成本对象之间进行分摊，由已完成成本对象承担，在已售出和未售出的开发产品之间分配。

3. 应付费用。 开发企业发生的各项应交费用，可凭合法凭证计入开发产品的应税成本或税前扣除，预提费用不得在税前扣除，税务另有规定的除外。

4.维护费用。 开发企业按照有关法律、法规或合同约定，对未售出的开发产品和已售出的开发产品（包括共用部件、共用设施设备）进行日常维护、保养、维修而实际发生的费用，允许在当期扣除。时期。 ?

5、共用部位、共用设施设备维修费。 开发企业将已计入销售收入的公用零部件和公用设施设备维修费按照规定划拨给有关部门和单位的，划拨时应当扣除。 代收代缴维修费和代扣维修费的，不得扣除。 ?

六、开发企业在开发区内建设的会所、停车场、物业管理场所、电站、供热站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按下列规定办理：

(1)如果是非营利性的，产权属于全体业主，或者无偿捐赠给当地政府或公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建设成本将按照公共配套设施收费的有关规定办理。 ?

（二）以营利为目的，或者产权归开发企业所有，或者产权归属不明，或者无偿捐赠给地方政府和公用事业单位以外的其他单位的, 费用应单独计算。 除开发企业自用的作为建造业固定资产处理外，其他均作为建设开发产品处理。 ?

七、开发企业在开发区内建设的邮电、学校、医疗等设施，按下列规定分别核算和办理：

（一）投资建设完成后由开发企业出售的，按建设开发产品处理； 租入的，作为建造业固定资产处理； 无偿捐赠给国家有关企业管理部门和单位的，按公共配套设施处理。

（二）开发公司与国家有关企业管理部门和单位合资，建成后有偿移交的，国家有关企业管理部门和单位给予的经济补偿，可直接抵扣。工程造价中扣除，扣除的差额计入当期应纳税所得额。 ?

8、开发企业自行建造的售楼部（总台）和样板房，可单独作为成本对象核算的，作为自建固定资产处理，其他作为建设开发产品处理。 售楼部（总台）和样板房的装修费用，无论金额大小，均应计入其建筑成本。 ?

9.保证金。 开发企业以银行抵押方式销售开发产品的，约定开发企业为买方抵押贷款提供担保的，其在销售开发产品时向银行提供的保证金（保证金）不得从销售收入中扣除，也不得作为当期税前费用扣除，但可按实际亏损额扣除。

10、广告费、业务宣传费、业务招待费。 进行如下：

（一）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。 预售收入折算为实际销售收入时，以预售收入为计算基础。 ?

（二）首家开发企业取得开发产品实际销售收入前发生的与开发产品建设、销售相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以结转，按税法规定扣除，但结转期限不得超过3个纳税年度。 ?

11. 兴趣。 进行如下：

（一）开发企业为符合税法规定的产品建设、开发借入资金发生的借款费用，发生在成本对象完工前的，应当按比例计入成本对象； 发生在成本对象完成后发生的，可直接作为财务费用扣除。

（二）开发企业向金融机构借款，再借贷给集团内其他企业和单位的，借款人支付的利息，如能提供证明，可按有关税收规定在税前扣除开发企业已从金融机构获得贷款。

（三）开发企业以自有资金向全资企业（含分支机构）及其他关联企业借贷的，关联方借入资金超过其注册资本50%的，超出部分的利息支出不予计提。税前扣除； 不超过该数额的利息费用，准予按照同期同类贷款基准利率计算的数额在税前扣除。 ?

12.土地空置费。 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和建设开发期限进行开发。 出让合同约定开工建设开发之日后支付的土地闲置费，计入造价对象的工程造价； 国家无偿收回土地使用权造成的损失，按税法规定可以作为财产损失在税前扣除。 ?

13.成本对象报废和损坏损失。 If the cost object is scrapped or damaged in the construction process of a single project or a unit project, the net loss after deducting the value of the residual materials and the compensation of the negligent person or the insurance company will be included in the project cost of continuing construction; if the cost object is scrapped or damaged as a whole, other Net losses are tax deductible as property losses. ?

14. depreciation. If a development enterprise converts a developed product into a fixed asset, it may deduct depreciation expenses according to tax regulations; if it has not converted it into a fixed asset, it shall not deduct depreciation expenses.

9. Issues concerning collection management

(1) When the development enterprise declares and pays taxes each year, it shall verify the pre-tax deduction items involved in reporting to the taxation authority for approval or recordation one by one. Those who fail to apply for approval or filing in accordance with the regulations, or have incomplete procedures and materials, must complete the relevant procedures and materials in time, otherwise, they shall not be deducted before tax. ?

(2) In case of any of the following circumstances, the tax authorities may collect, manage and gradually standardize the enterprise income tax payable in the past according to the approved collection methods, and at the same time, follow the taxation laws such as the "Law of the People's Republic of China on the Administration of Tax Collection", However, it is not allowed to stipulate in advance that the income tax of development enterprises shall be collected and managed according to the approved collection method. ?

1.依照法律、行政法规的规定不得设立会计账簿；

2. Account books should be set up according to laws and administrative regulations but have not been set up;

3.擅自销毁账簿或者拒绝提供税务信息的；

4. Although account books are set up, the accounts are chaotic or the cost information, income vouchers, and expense vouchers are incomplete, making it difficult to check the accounts;

5. Incurring tax obligations, failing to complete the tax declaration within the stipulated time limit, being ordered by the tax authority to declare within a time limit, and still failing to declare within the time limit;

6. The tax calculation basis declared by the taxpayer is obviously low without justification.

10. Issues concerning the application of tax reduction and exemption policies

According to the characteristics of the real estate development business, real estate development enterprises and enterprises mainly engaged in sales (including agency sales) of development products shall not enjoy the tax benefits for newly established enterprises.

11. Regarding the scope of application of this notice and the implementation time

This notice applies to domestic-funded real estate development enterprises of various economic natures, as well as other domestic-funded enterprises engaged in real estate development business. The state taxation bureaus and local taxation bureaus of all provinces, autonomous regions, municipalities directly under the Central Government, and cities under separate state planning shall jointly formulate specific implementation measures and report them to the State Administration of Taxation for filing. ?

This Circular shall come into force on January 1, 2006, and the Circular of the State Administration of Taxation on Enterprise Income Tax Issues Concerning Real Estate Development (Guo Shui Fa [2003] No. 83) shall be abolished at the same time. Tax matters that have not been clearly stipulated and have not been dealt with before, shall be implemented in accordance with this notice.

March 6, 2006