银行贷款怎么不受买卖不被租赁影响

银行实务中经常出现房地产抵押物上设定租赁权的情况，这种情况又涉及“买卖不破租赁”、承租人“优先购买权”等问题。

所谓“买卖不破租赁”就是指在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，租赁关系不受影响。我国《担保法解释》规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《物权法》也规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

“先租后抵”的法律风险

如果房地产产权人在将其所有(或占有使用)的房地产向我行提供抵押前，已经把房屋出租给他人(下称租赁权人)，在我行依法行使抵押权以变现抵押财产时，就会有以下后果：

第一租赁权人有权主张继续租用该房地产。无论何人买受该处房地产，新的房地产产权人都必须接受租赁权人依据已有的租赁合同继续租用该房屋，不得单方面解除已有的租赁合同，消灭该租赁权负担。

第二限制房地产产权人对于房地产的使用，极大地冲击买受人的购买意愿。在抵押权实行时，抵押物上的租赁关系会影响实行程序的进行，特别是可能影响抵押物的变现价格，导致房地产无法变现，大大降低房地产的转让价格。

以上两种结果都会给我们的债权清偿造成重大风险。因此，我行在接受房地产抵押时，一定会关注房地产上是否已经设定租赁权。

如何破解“买卖不破租赁”

对于房地产，抵押权或租赁权设定时间在先的，其效力优先。抵押权的设立时间以抵押登记之日为准，租赁权设立以租赁合同生效日为准。在实践过程中若借款人在房地产已经出租给他人后再向我行提供抵押的，我行可以参照以下顺序破解“买卖不破租赁”的束缚：

首先核实房地产是否出租。信贷人员通过实地调查、阶段调查等方式，核实房地产是否已出租给他人。如果房地产在签订抵押合同前尚未设定租赁权，为避免抵押人事后恶意否认，或者倒签租赁合同(即将租赁合同期限提前至抵押合同生效前)的情况发生，可要求在抵押合同签订前由抵押人出具单方面承诺函，承诺抵押合同签订时抵押物上无租赁权设定，并约定在抵押存续期间，未经抵押权人书面同意，不予出租抵押物。

其次若房地产确已出租，查阅房地产租赁合同原件，查验租赁期限截止日期是否早于该抵押项下借款期限，可分以下两种情况：

第一，租赁期限截止日期早于该抵押项下借款期限。在这种情况下，建议信贷人员复印该租赁合同，并由房地产产权人在复印件上签字确认后，签订抵押合同并办理抵押登记手续。因在此情形下，租赁合同期间包含于借款期间内，即使房地产之上设定租赁权，该租赁权实现的时间也早于我行抵押权实现时间，租赁权对我行抵押权的实现不会造成影响，因此无需签订三方协议。

第二，租赁期限截止日期晚于该抵押项下借款期限。在这种情况下，借款合同到期而租赁合同未到期，一旦发生借款人无法归还银行贷款，需要实现抵押权的情形，承租人即可依“买卖不破租赁”要求继续承租该房地产，这就会给我行实现抵押权造成一定阻碍。因此，我行要求在抵押合同签订的同时由抵押权人、出租人、承租人签订三方面协议，作为抵押合同的补充，约定一旦抵押权人要求行使抵押权，承租人同意放弃继续租赁权和优先购买权，并且出租人、承租人均同意提前终止租赁合同并立即腾空抵押房屋。若出租人或和承租人拒绝签订三方面协议的，在授信风险综合评估中，不得将该房地产抵押作为主要担保。