房地产长效机制正制定 4月二手房市场普遍降温

　　【摘要】近期召开的中共中央政治局会议，预示着“长效机制”或将成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。4月份，全国范围多个城市陆续出台房地产调控政策，一二线城市二手房市场成交量及成交价格环比普遍下行。(财经)

　　房地产市场长效机制正在制定 专家：完全建立需5到10年

　　《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道

　　责编：赵泽

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第18期)

　　近期召开的中共中央政治局会议，预示着“长效机制”或将成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。

　　4月25日，中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。虽然仅有21个字，却引发舆论强烈关注。

　　这次提出房地产长效机制，距离2016年中央经济工作会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，仅过去4个月。

　　那么，这次提出的房地产长效机制与上次及之前提出的有没有不同?长效机制包括哪些内容?

　　长效机制已进入加速推进阶段

　　此次政治局会议在谈到房地产市场时提出，“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，措辞发生了微妙变化。

　　这次中央对于长效机制的提法用的是“加快形成”4个字。而在去年12月中央经济工作会议上的措辞还是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;2017年的政府工作报告也指出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　从“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辞的变化反映出政府目前对于房地产长效机制的建立已是箭在弦上。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时表示，新的措辞反映出国家对于建立长效机制正在加速推进过程中。

　　事实上，较早前的4月18日，国家发改委副主任宁吉喆接受媒体采访时就说，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。

　　至于何时推出，官方还没有明确时间表，但是在操作层面，还有更现实的问题。顾云昌向《中国经济周刊》记者表示，房地产长效机制真正建立起来，不是一两年的事情。完全建立起来，有可能需要5年，甚至10年。“因为‘形成’需要一些政策慢慢落地和完善，还有一些政策需要立法，而立法需要一个过程，比如对持有环节征收房地产税，虽然呼吁了多年，但到现在还没推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，长效机制的建立乃至推出来还需要时间。”

　　显然，建立房地产市场长效机制，牵一发而动全身，不仅涉及土地财政、体制改革、房产税等诸多方面，还要突破许多困难，协调各方的利益，并非只是在房地产市场打转，而是要进行全方位的改革，说长效机制真正建立仍需时间并不为过。

　　“长效机制”久拖未决

　　记者注意到，官方最近3次提到长效机制的时间节点分别是2010年、2013年和2016年，都是在楼市大涨的年份。于是，给人的感觉是，在临时性调控政策无法起效时，自然就会想到长效机制。

　　事实上，“长效机制”这一概念早已有之，但是真正上升到国家层面是近六七年的事。

　　2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”

　　此后，国务院发展研究中心在2013年召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会。据知情者透露，由于难度颇大，最终并没有给出明确的出台时间。

　　顾云昌回忆，大约在五六年前，国家有关部门针对长效机制问题联合研讨并初步制定出了一个草案，但是由于种种原因，到现在还没有形成一个真正的长效机制文件。

　　“我认为其中一个重要原因就是房地产是有周期表现的。”在顾云昌看来，房地产市场有一个明显的周期规律，即3年左右一个周期。2016年房价进入一个高涨期，到目前为止，还在不断出台有关房地产调控政策。

　　但是，这些针对房地产市场的调控往往是应急之需。当房地产市场出现滑坡时，比如2011年以后，房地产需要升温，于是政府出台相对宽松的货币政策，鼓励老百姓(43.160,-0.79, -1.80%)买房，让市场回暖。而一旦房地产市场过热、房价上涨过快，马上又需要降温。此时，政府往往采取紧缩性货币政策，甚至于不惜采取各种行政手段。

　　于是，我们看到，近年来我国的房地产调控始终没有间断过，已经从原来的两限——限购限贷，到现在的四限——限购、限贷、限价、限售。这些政策采取的都是行政性调控手段。

　　但采取行政性调控方式毕竟是一种短期行为，一种临时性举措。目前一二线城市房价过高，或许到了2017年下半年，甚至2018年，房地产市场又开始陷入低迷，这都有可能。于是，随着市场的波动，政府又会不断出台新政策，周而复始。

　　“所以，我总说‘房地产市场调控，总在路上’。因此，为了房地产能够平稳健康发展，建立房地产市场的长效机制已经刻不容缓。”顾云昌说。

　　长效机制包括哪些内容

　　4月25日的政治局会议给了地产业一个新的信号：楼市调控政策还有更狠的大招要出炉。

　　这个判断并非空穴来风。4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　跟短期调控不同，很明显，建立长效机制的目的是形成长期效果。但是，房地产长效机制将包含哪些内容?业内人士众说纷纭。

　　联讯证券董事总经理李奇霖、联讯证券研究院宏观组张德礼认为，长效机制的内容可能包括人地挂钩、动态调整土地供应、棚改货币化安置。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进、交行金融研究中心高级研究员夏丹则指出，该机制内容或涉及房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则。

　　在顾云昌看来，房地产长效机制主要包括税收体制改革、土地制度改革、金融体系改革，以及房地产市场本身的组织架构改革等几个方面，土地、税收、金融和房地产市场这几个方面综合发挥作用，才能够改变房价忽高忽低、过热过冷的情况。“这才是真正的长效机制。实际上房地产的长效机制就是供给侧结构性改革。”

　　由于“长效机制”的说法由来已久，给人的感觉是一落到实处就一次次“打了水漂”，于是，国家只能围绕“限贷、限购”等短期调控措施来治理居高不下的房价。

　　然而，这次国家对“长效机制”的重视程度史无前例，虽然中央政治局会议只用了一句话来阐述，但传递出的信息却足够强大，预计未来相关配套政策也将推出。这次，“长效机制”或许不再落空。

　　在顾云昌看来，建立长效机制有两个既定目标：首先，要促进房地产市场真正平稳健康发展。“要通过长效机制来控制房地产市场过热或者过冷，特别是过热。”其次，建立长效机制是真正推进“住有所居”。“从老百姓居住的角度，要推进住有所居。每个人都能享有适当的住房。”

　　47 2016 年6 月14 日，北京一商住楼盘即将限购的传闻在网上传开，不少商住项目连夜加推售房。

　　2016年6月14日，北京一商住楼盘即将限购的传闻在网上传开，不少商住项目连夜加推售房。

　　《住房法》 或将解决农民工住房问题

　　“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不仅是反映一个国家或地区经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志，而且对于改善民生，促进社会和谐稳定以及带动经济增长都有重要意义。

　　正因如此，保障公民“住有所居”是许多发达国家和一些发展中国家政府公共政策的重要目标和主要着力点。

　　但是，实现“住有所居”面临的困难也不小。1998年我国住房制度全面改革以来，居民居住条件显著改善，也促进了经济较快增长。但在住房市场发展过程中也出现了一些诸如房价上涨过快、市场秩序混乱、住房保障不足等新问题，这些问题暴露出我国住房法律体系建设滞后和法律规范的严重缺失。

　　于是，让住房回归居住属性，在加强住房政策顶层设计的背景下，加快我国住房市场的法律体系建设成为关键。

　　顾云昌呼吁尽快修订《房地产管理法》，出台《住房法》：“《房地产管理法》是上世纪90年代制定的，有很多不合适的条款需要进一步修改;与此同时，深化住房制度改革，把《住房法》建立起来，保障所有的城市居民都能实现住有所居。”

　　据顾云昌回忆，制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提过，大概在十几年前，原建设部牵头起草《住房法》，这在当时也是原建设部的主要任务之一。但是后来这项工作又停止了，“没有人再弄，顾不上或者还没有想好，都有可能。”

　　最新的消息是，《住房法》或将提上日程。记者注意到，去年12月22日，新华社发布的《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》的文章中首次提到了《住房法》。

　　新华社援引中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的话称，促进我国房地产稳定健康发展，关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上，推动《住房法》的制定和出台，推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。

　　尤其在去年底的中央经济工作会议给楼市定下了“平稳健康”发展的主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，《住房法》出台显得尤为必要。因为从国际经验看，许多国家在解决住房问题方面都建立了完善的法律，通过法律稳固和规范涉及住房相关制度，调节和处理好住房相关主体的利益关系。

　　“出台《住房法》的重点，就是要使每个家庭都有房子住，给老百姓住房提供保障。重点是给农民工等新市民解决住房问题，这个问题在过去是没有过的。”顾云昌说。

　　不过，《住房法》因为涉及到法律制定，只有进入了人大立法才有机会推出，因此，对于《住房法》制定以及推出的时间表，从目前来看，或许还遥遥无期。

　　房地产长效机制的建立过程

　　2010年

　　时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”此后，国家发改委受命牵头研究相关制度，住建部、国土部、财政部等部门随后也加入。

　　2013年

　　“长效机制”被写入政府工作报告，具体表述为“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。

　　2014年3月

　　中共中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提到，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”

　　2016年12月9日

　　中央政治局会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

　　2015年4月30日

　　中央政治局会议上提出，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。

　　2016年12月

　　中央经济工作会议上，对于房地产市场做出了明确表态，其中包括“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。

　　2017年4月25日

　　中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

　　4月一二线二手房市场普遍降温 卖家出售房屋意愿增强

　　4月份，全国范围多个城市陆续出台房地产调控政策。除一二线热点城市调控再升级外，周边及热点三四线城市也纷纷出台联动政策，至4月末，共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。在此背景下，一二线城市二手房市场成交量及成交价格环比普遍下行。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比减少36%。从成交价格来看，4月份北京二手住宅成交均价也出现回落。月内，北京二手住宅的成交均价为59564元/平方米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。

　　事实上，2016年“930”新政之后，北京二手住宅网签量就开始逐步回落，并连续5个月下滑，虽然今年3月份一度暴涨，但在政策的及时调控之下，4月份市场重新回到了下降通道。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，除了交易量、网签量呈现下降趋势，愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

　　二手房出现降温的不仅仅是北京市场，由于同样出台了严厉的楼市调控政策，上海4月份二手房成交均价51902元/平方米，环比上月下跌0.47%，和2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米便宜了将近1500元。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭分析指出，从4月份一线城市二手房成交均价来看，四个一线城市总体开始盘整、微跌。“(跌幅)最弱的是深圳，已经盘整一年了。其次是上海，3月与4月价格微跌。北京4月份房价突然下拐，这与3·17新政直接相关。广州形势较强，不过3月份跟进调控后，4月有所盘整”。

　　杨红旭表示，由于近段时间少数城市的监管部门严格管制新盘定价，部分新房价格低于真实价格，甚至出现一二手房价倒挂。此时，再观察这些城市的新盘市场，已经没参考价值，同时少数新盘热卖，实际上也不代表总体楼市仍然火爆。相比之下，他认为二手房市场更具有代表意义。

　　除了一线城市，部分二线城市二手房市场在4月份也开始降温或者出现盘整迹象。其中，杭州的二手房市场交易热度4月份明显下行，不仅新增挂牌量和客户量明显减少，成交量与3月相比跌幅超过四成。业内机构的数据统计显示，4月份杭州主城区共成交二手房4905套，环比3月份的8723套下降了43.77%，同比去年的6586套下降了25.52%。