多地银行收紧个人房贷 上海楼市调控政策加码

　　【摘要】有消息称，近期北京有8家银行将二套房基准利率上浮20%，北京、苏州等地首套房贷恢复基准利率，广州首套房利率上调至基准利率。“上海的房贷政策自去年以来就非常严格。”上海某股份制银行的相关人士对中国证券报记者表示。(财经)

　　导读：

　　多地银行收紧个人房贷 银行放款周期最慢需要6个月

　　上海楼市调控政策加码 摇号购房剑指市场乱象

　　开发商拿地仍有热情 房价走势预判现分歧

　　去年130家房企利息支出逼600亿 考验企业找钱能力

　　多地银行收紧个人房贷 银行放款周期最慢需要6个月

　　有消息称，近期北京有8家银行将二套房基准利率上浮20%，北京、苏州等地首套房贷恢复基准利率，广州首套房利率上调至基准利率。“上海的房贷政策自去年以来就非常严格。”上海某股份制银行的相关人士对中国证券报记者表示，信贷是决定短期房价的关键因素，房价调整的压力越来越大。

　　房贷额度紧张

　　2016年11月28日，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中最具杀伤性的政策是，有房贷记录的需要首付七成，非普通住宅首付五成。也就是说，夫妻双方只要在银行有过贷款记录，不论房贷是否已经还清，再买房首付就要七成。而上海市区目前总价在300万元以下的房子已难觅，许多在2016年卖房置换和离婚购房的人也享受不到首套优惠，没有首套优惠再加上首付比例提高，这也把一大部分改善型需求都挡在门外。

　　当前，首套房贷款9折以下利率优惠基本没有，申请条件也有诸多限制，除了个人信用状况、收入状况等条件外，一些中小银行还会要求了解房子的具体状况，以及贷款人的财力状况等，也在银行的考察范围之内，甚至有的银行只对有合作的新房项目，才提供首套房9折利率优惠。

　　此外，上海地区各家银行在房贷额度方面都比较紧张，放款时间相对以往也要更长，大多数银行目前放款周期都在2个月以上，最快的在1个月左右，最慢的可能也需要6个月。据记者了解，有银行人士表示，申请个人住房贷款的购房者仍需要排队，很多在去年11月和12月申请房贷的购房者，目前都还没有放款。

　　房贷利率提高

　　北京银监局调查显示，楼市新政策实施后，4月以来北京地区商业银行个人住房贷款投放优先支持“刚需”购房需求，符合政策导向。4月第2周至4周，北京地区商业银行发放个人住房贷款共153.28亿元，周均环比下降20%，其中11.85亿元贷款为新政策实施后完成网签的房贷。在这11.85亿元贷款中，有9.76亿元为首次贷，占比达82%，政策落地效果明显。

　　重庆暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请，全国多城市房地产信贷出现了收紧现象。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，首先，3月份开始的楼市调控主要政策是恢复认房又认贷，各地楼市快速降温，市场成交降温后，房地产信贷收紧逐渐使得市场成交继续回落。各地楼市调控的原则基本都是打击投资、抑制改善、保护刚需，市场信贷发放比例中首套房比例明显上升。

　　其次，从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧。在陆续出台的调控政策下，北京房价出现调整可能性大大提高。在这种情况下，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

　　上海楼市调控政策加码 摇号购房剑指市场乱象

　　在限购限贷政策作用下，一些热点城市新房和二手房交易都出现意料之中的冷清。“在今后一两年内，像北京和上海这样的一线城市，二手房月均交易量为1-2万套将常态化。”某知名房地产数据提供商对记者预测。二手房交易量下降冲击最明显的是房地产中介机构，包括链家在内的大型房产中介已开始应对。不过，业内人士认为，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上。考虑到市场、政策等诸多因素，房企在土地拍卖市场的动作会更加谨慎。

　　上海买房要公证摇号

　　5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新政出台的背景是目前新房和二手房价格倒挂，以及由此引发的乱象。由于调控因素，目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低，当前楼市利益出现重新分配：由原先开发商独占变为让利部分给买家。在“买到就是赚到”的心态下，尽管上海楼市整体成交疲软，但个别新盘仍出现“光盘”现象。为了买到房，买房者不惜托关系，付“茶水费”、“排号费”等。变相增加了刚需购房人的负担，也让新房销售有了更多寻租空间。

　　一位不愿透露姓名的房产分析师指出，其实开发商对于有关系的“条子”购房者也头疼：这些人仗着有关系，要求开发商低价卖房或者挑选好的楼层、房型，挤压了部分开发商的利润。现在随着新政的推出，开发商也有理由拒绝“条子”购房者。

　　卢文曦认为，上述举措对普通买房者而言是件好事，至少在公证处的监督下，有公平买房的机会。其次，市场得到进一步规范。现在开盘造气氛是常用营销手段，无形之中给真正买家带来心理压力。现在购房姓名从开始到签约就不能更换，不给炒房者机会，市场的水分逐步被挤干。

　　一位总部位于福建的开发商介绍，福建开发商很早就通过摇号卖房，主要是因为供不应求，但是通过公证机构主持的摇号方式还没有采用过，上海推出的做法更加规范。不过，卢文曦认为，也不要过于夸大“摇号”的市场效果。上海楼市今年前4个月，除了1月供求平衡外，其余均显示供小于求，3月更是为0.5：1。毕竟供求关系决定价格，在供求关系没得到逆转的情况下，价格暂时不会有大幅下滑可能。

　　交易持续低迷

　　上海中原地产数据显示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。上海新房供应在5月1日至5月7日也出现回调，为8.1万平方米。市场已经连续两周出现低于10万平方米的入市量，而且有个别项目推盘量不足100套，说明对市场仍有惜售心态。基于供应始终无法放量，成交也没有太多表现机会，“金三银四”落空更是影响到市场信心。调控加码城市逐渐增多，在借鉴一些城市政策经验后，现在出台的政策力度越来越强，并且不仅仅着重出政策，更强调执行以及可操作性。

　　易居中国数据显示，4月份有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，多地发出的调控收紧相关信号已经超过50次。4月份不仅调控频率有增无减，执行力度也越来越大。截至4月末，已有18座城市执行限售政策，范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也都加入调控行列。

　　随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。

　　具体来看，4月份一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于3月份基数较低所致，4月份深圳成交量同比依旧下滑24%;二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。

　　二手房市场继续降温，4月份北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑约1500元/平方米。三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，月初政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小范围内。

　　易居中国数据显示，土地市场方面，4月份土地成交205宗，环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率39%，较3月份下滑10个百分点。不过，从具体地块来看，土拍热度似乎还在延续。易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致，因为大多数热点城市都设定了地价“上限”，因此调控影响在短期内还没有显现。

　　中介业务收缩

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，市场会在二三季度出现明显的价格调整。

　　某房产数据提供商认为，目前楼市成交低迷的状态在今后一两年或将成“常态”。这对房产中介而言，可能是致命打击。在上海内环，中国证券报记者走访发现，房产中介门店内门可罗雀，以往店内至少有五、六个客户经理，现在空荡荡的只有一两个工作人员。

　　“大多数人都没有购房资格，有购房资格的又大多买不起。”某房产分析师指出，有些扩张过快的房产中介，尤其是在楼市火爆时期进入市场的，门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的，现在没那么多交易需求，自然要关闭一些门店。“不过，有传闻说链家在北京关了300家门店，我倒是觉得还没到那个程度。”该人士分析。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的“开墙打洞”做法。另外，违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看，这也体现了本轮调控政策的力度。但因为市场进入调整期才1个月，大规模的行业关店现象还未出现。“在严格执行政策6-9个月后，不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。

　　对于未来市场发展趋势，易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，首先，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市，如重庆、东莞等有可能继续出台调控政策。其次，对于政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交会进一步下调;一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大;随着调控进一步升级，将会有更多的三四线城市面临销售压力;接下来，土拍市场会进一步出现分歧，考虑到市场、货币政策等诸多方面因素，房企在土拍市场的动作会更加谨慎。

　　开发商拿地仍有热情 房价走势预判现分歧

　　当中国社会科学院城环所的《房地产蓝皮书》新闻稿被扔到媒体群里，一直沉寂的成员们立刻活跃起来，除了问在哪里召开，索要报告全文，更多同行开始寻找新闻稿里面的关键词——房价。

　　“在货币政策保持‘稳健中性’的环境下，预计2017年70个大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。”仔细阅读新闻稿后，笔者发现这句话可以作为报告的核心结论，但明显很中性，不够吸引眼球啊。所以群里的同行纷纷询问会议直播链接，于是有了“2017年商品房均价将增长不超1%”这样数字明确的结论性标题，并且一下子就挂在了主流财经网站的头条位置上。

　　在这个新闻变成搬砖，唯点击与转载是瞻的时代，笔者不由得为同行的机智手动点赞。

　　事实上，在经历实施限购等升级版调控政策后，最近几天关于房价的讨论又多起来了，尤其是统计局发布70个城市住宅价格数据之后，有业内人士直接表示，这一结论与感官不符。统计局发布的3月份数据显示，5个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。

　　对此，不少业内专家撰文分析认为，这一数据只是表象。原因在于，其一，受制于不断加码的限购限贷政策，具有资格和能力的购房群体在收缩，这是房地产成交在下降的主要因素;其二，土地一级市场仍然炙热，中原地产研究中心统计显示，今年以来，拿地最多的25家企业合计拿地达到了4942.56亿元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地2549亿元上涨了94%。这是房地产开发商在用实际行动表达自己对房价走势的预判。

　　前述《房地产蓝皮书》预测，2017年房地产业的宏观经济地位继续回升，但同比增速将明显下降;2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平。

　　去年130家房企利息支出逼600亿 考验企业找钱能力

　　沪深两市上市公司2016年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，剔除数据不全企业，A股130家上市房企利息支出总计高达596亿元，直逼600亿元，同比上涨15%，即2016年平均每家房企利息支出超过4.58亿元。

　　值得一提的是，上述130家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1370亿元，由此可见，接近600亿元的利息支出占其净利润总额高达43.5%。

　　对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，利息支出很大程度上和企业的融资规模和成本有关，其背后就是企业为了扩张而选择了高杆杠运营的发展模式。从当前很多房企的拿地投资节奏来看，2016年融资规模快速膨胀，直至第四季度才有所收紧。

　　利息支出攀升

　　根据Wind数据统计，2016年度，上述130家房企，平均每家利息支出4.58亿元，2015年度则为4亿元，同比有所上升。

　　具体来看，利息支出1亿元以下的企业又58家，占比为44%;利息支出在1亿元-5亿元之间的企业有45家，占比为35%;利息支出在5亿元-10亿元之间的企业有12家，占比为9%;利息支出在10亿元-20亿元之间的企业有6家，占比为5%;利息支出20亿元以上企业有9家，占比为7%。

　　其中，利息支出在20亿元以上房企为万科、首开股份(11.160, -0.13, -1.15%)、阳光城(5.410, 0.15, 2.85%)、金融街(10.750, 0.06, 0.56%)、中南建设(6.840, -0.01, -0.15%)、绿地控股(7.460, -0.04, -0.53%)、泛海控股(8.520, -0.11, -1.27%)、保利地产(9.320, -0.01,-0.11%)和金地集团(10.860, -0.18, -1.63%)，分别为55亿元、43亿元、40亿元、30亿元、28亿元、22.7亿元、22.5亿元、22.2亿元和21亿元。这9家企业利息支出占130家房企利息支出总额的47.7%。

　　不过，不同企业的利息支出走势有所不同。

　　以万科为例，2014年以来，其利息支出分别为68亿元、49亿元和55亿元，占其归属于母公司股东的净利润分别为26%、27%和43%;另以首开股份为例，2014年以来，利息支出则分别为37亿元、41亿元和43亿元，占归属于母公司股东的净利润分别为226%、195%和222%。

　　对比来看，万科对三项费用的控制能力较强，尤其融资渠道多样化，且由于公司财务数据较为健康，在资本市场有融资优势。据记者了解，2016年，万科有息负债为1288.6亿元，融资成本仅约为4.3%。

　　而对于首开股份来说，其融资成本则相对较高。据中银国际分析师卢骁峰表示，2016年，首开股份采用了包括公司债、资产支持票据在内的多种融资工具，并完成定向增发40亿元，资产负债率达79.9%。债权融资方面，2016年，公司累计发行公司债60亿元，加权平均利率为3.85%;发行永续债50亿元，加权平均利率5.22%，公司目前整体平均融资成本为6.43%。

　　“在财务费用明细表中，利息支出占比很高，这不仅考验一家企业找钱的能力，还是其综合实力的体现。”有业内人士向本报记者直言，评级较高企业，往往在融资成本方面更有话语权，对保证企业利润率方面助力较大。

　　侵蚀利润空间

　　事实上，130家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，130家上市房企2016年、2015年及2014年归属于母公司股东的净利润分别为1370亿元、975亿元和883亿元;同比增长率分别为40%、10%及0.6%。

　　另据Wind数据显示，上述130家上市房企近三年的利息支出也在逐渐攀升。数据显示，130家房企2016年、2015年及2014年利息支出分别为596亿元、520亿元和418亿元;同比增长率分别为15%、24%和20%。

　　据此计算，近三年来，A股130家房企利息支出总额与当年净利润总额的占比分别为43.5%、53.3%和47.3%。

　　毫无疑问，相对而言，尽管2016年，上市房企的利息支出仍旧几乎占到净利润的半壁江山，但已经明显好于2015年和2014年，对净利润的侵蚀程度有所降低。

　　对此，有业内分析师称，2015年以来，公司债发行放开，且成本较低，利率水平一般在5%左右，多数企业选择大规模发行公司债以替换以前的高息债，因此融资成本有所降低，导致企业财务管理成本提升，控制了三项费用提升。

　　华创证券分析师袁豪也在一份研究报告中表示，2016年，由于三项费用率改善对冲，推动净利率提前低位回升。但资金收紧导致财务费用回升以及少数股东损益或再次提升将冲抵净利率回升力度。

　　更重要的是，目前来看，2016年，行业销售回款大好、补库存力度较弱。尤其2015年-2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，而去年11月份以来，融资趋紧，公司债难以放行，已经有不少企业选择海外融资，其成本相对较高，未来会进一步侵蚀企业的利润。

　　严跃进也认为，预计后续一些大规模融资企业将会面临各种压力，比如销售业绩不如预期时，利息负担会增加。另外，随着银行等金融机构借贷成本的提高，包括债券在内的兑付压力也将增加，由此将导致利息支出成本上升，进一步压缩利润空间。