一二线城市楼市严控版图扩大 北京网签降六成

　　【摘要】近日，继北、上、广之后，深圳正式开启对商办物业的严控。此外，三亚、海口、武汉、芜湖等地纷纷再度收紧房地产相关政策。在近期密集的楼市调控政策之下，北京楼市仍在不断降温。数据显示，上周北京新房交易量仍维持低位，高端市场萎缩，二手房网签量下降超过六成。(财经)

　　导读：

　　一二线城市楼市严控版图扩大 有价无市格局明显

　　北京楼市再降温高端市场萎缩 二手房网签量下降超6成

　　尴尬的北京换房族：首付要求提高 卖房加上积蓄也不够

　　被冷落的燕郊楼市：新房数量寥寥 交易几乎停滞

　　一二线城市楼市严控版图扩大 有价无市格局明显

　　近日，继北、上、广之后，深圳正式开启对商办物业的严控。此外，三亚、海口、武汉、芜湖等地纷纷再度收紧房地产相关政策。

　　日前，深圳市规划国土资源委员会发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。其中，卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总面积不得超过该楼层三分之一。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，商住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。“正因为此，政策目的便是打击投机。”张大伟说。

　　而在深圳收紧商办类用房的同时，三亚、海口更是出台新政，禁止期房转让和限制现房转让。

　　三亚方面，全面禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。而在出售方面，新政指出，海南省内户籍居民家庭在三亚新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;而非本省户籍居民家庭新购买的住房，必须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。此外，作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。

　　海口方面，进一步将产权式酒店和二手住房纳入限购范围。户籍家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按照国家相关规定严格执行。对拥有2套以上住房的居民家庭可暂停发放商业性个人住房贷款。此外，海口也禁止预售商品房转让。

　　武汉方面，为防止开发商隐性涨价，武汉发布新政要求对全装修住房实施分段限价，例如预售备案单价不超过1万元的，全装修价格不高于2000元/平方米;预售备案单价3万元以上的，全装修价格不高于5000元/平方米。

　　芜湖方面也进一步收紧调控，规定新购买的商品住房须取得不动产权证满2年方可转让。此外，要求严格商品住房价格备案，对不接受价格指导的企业，暂不办理价格备案。

　　“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心杨科伟说。

　　中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余次房地产相关政策，房地产调控高压不减。其中，随着近期济南和西安的加入，已有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。

　　但需注意的是，杨科伟表示，出现上述现象的原因，便是现阶段在需求外溢、投机心理难平的同时，热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减，导致新增供应同、环比皆下降且处于低位，供求不平衡，房价僵持不下，甚至部分存在上涨之势。

　　CRIC研究中心数据显示，4月份，全国29个重点城市商品住宅有13个城市新增环比上升，占44.8%。但从同比来看，29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应上涨。

　　因此，杨科伟认为，在持续低供应下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”格局愈加明显。因此，受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，多数城市成交持续低迷，但随着楼市持续的政策收紧，调控的延长，在房企回收资金的压力下，供应量企稳回升，成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市，房价仍面临着较大的上涨压力，后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。

　　北京楼市再降温高端市场萎缩 二手房网签量下降超6成

　　在近期密集的楼市调控政策之下，北京楼市仍在不断降温。数据显示，上周北京新房交易量仍维持低位，高端市场萎缩，二手房网签量下降超过六成。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周(5月1日-5月7日)北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签633套，环比减少7.2%。其中，自住型商品房无网签成交记录，别墅网签102套，其他商品住宅网签531套。

　　整体而言，除大兴区的通泰国际公馆外，上周交易量前十位的项目都位于六环以外，分布的区县主要是密云区、延庆区和平谷区，远郊化特征非常明显。在成交价格上，综合来看，上周各高端盘的成交均价均不高，每平方米超15万元的交易并未出现，各项目的成交量也不多，高端盘的整体表现不佳。

　　从均价8万+的新房成交量也可以看出上周高端市场的疲软。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，上周(即今年第18周)北京全市成交的新建商品住宅(不含保障房)中，成交均价在8万/平方米以上的共有21套，环比第17周下降52.3%，同时也是3月以来最少的一周。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在空前严格的政策之下，北京的新房市场目前正处在一个热度不高、交易冷清的时期，高端市场尤甚。一方面，政策大幅提高了购房资格门槛和贷款门槛，使得有资格、有能力购买高端住房的人群大大减少;另一方面，在严格的管理制度、限价制度下，一些高价楼盘也选择了推迟入市。因此，近期北京高价新房的交易量整体下滑，老牌高端盘也鲜有交易。

　　过去两年多，北京新房市场的高端化、豪宅化趋势严重，拉高房价的同时也导致了市场供需结构的失衡，出现了中低端房源供应不足，高端房源竞争激烈的现象。在目前的政策形势下，高端房源进一步面临着政策与市场的双重压力，这将十分考验开发商自身的实力和操作能力。

　　胡景晖表示，随着北京新房市场在低位的持续运行，新房价格趋稳回落的趋势已经越来越清晰，而高端新房交易量的萎缩将从侧面加速新房价格的整体回调。

　　在二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周北京全市二手住宅共网签1798套，环比下降60.8%，日均网签量不足300套。 从近三个月北京二手住宅每日的网签量可以看出，2月的日均网签量一直维持在400套左右的较低水平;3月日均网签量突破800套;4月受楼市调控影响，日均网签量回落至600套以下;进入5月，日均网签量进一步下降到300套左右。数据整体表现为在2、3月逐步上升，3、4、5月持续下降。

　　胡景晖分析表示，春节过后，北京二手房市场自2月起热度逐步上升，所以网签量也在3月逐步增加。“317新政”后，市场执行着异常严厉的限购限贷政策，诸如离婚购房、异形房等曾经的各种漏洞也被堵上，实际交易量因此大幅下滑。早在3月下旬、4月，市场实际成交的二手房交易量就已经大幅下降超3/4，只是在网签数据上，滞后性使得4月网签量下降幅度还未达到实际交易的水平。但进入5月后，“317新政”带来的交易量大幅下滑已经传导到了网签数据上，所以自5月起北京二手住宅网签量也大幅下滑。

　　胡景晖认为，随着市场实际成交量的回落，相对滞后的网签量未来还将进一步回落。与此同时，新政对稳定市场预期、平抑房价起到了立竿见影的作用，北京二手住宅价格已经松动，随着市场实际交易量、网签量的持续减少，北京二手房价格回调的空间还将进一步加大。

　　尴尬的北京换房族：首付要求提高 卖房加上积蓄也不够

　　来源：新京报

　　认房又认贷、二套首付比例提升、商住交易锁死、去杠杆……“3·17”新政后，北京楼市调控政策持续“打补丁”，市场成交明显降温。期间受此影响最大的是换房一族。很多有换房需求的人没有了“启动资金”。在业内看来，由于北京房价之前一直上行，在北京换房的成本越来越高。

　　首付高，换房不易

　　最近一个月，陈女士为了换房路没少走、话没少说。

　　多年前，陈女士夫妇两人在昌平南邵附近买了套大两居并且顺利入住。由于两个人分别在西直门和门头沟工作，早晚出行不管是地铁还是开车都算便利，因此一直都没有想过换房。

　　直到去年家里新添了一个小生命，才决定在距离陈女士工作较近的地方换一套三居室。

　　他们现在居住的小区并不愁卖，同户型房源成交价在450万元左右。因此，两人决定把换房的重心放在寻找合适的新房源上。可在“3·17新政”后，对于已有一套房产的陈女士一家来说，想要换一套首付能接受的房子并不容易。

　　就在上周末，陈女士在农大附近找到了合适的房子。虽然面积比现在居住的小一些，房龄也相对较长，但是三居室，陈女士对周边环境也比较满意。但跟业主见面后，陈女士觉得，这次换房计划要继续延后了。

　　“因为房主也在换房急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付九成。按照这套房子的报价算至少要付670万。和业主见面前，我跟老公商量着为了能尽快定下来，现在这套两居室可以降价尽快出手。现在按照业主的要求，就算顺利卖掉房子，再加上手头的积蓄也不够首付。”从房屋中介门店出来后，陈女士失落地表示。

　　腾挪受限，刚需接档改善

　　类似陈女士这样的状况，在目前市场上不算少数。朝阳区青年路区域多家中介门店经纪人告诉记者，由于换房客户多是买一卖一，所以在卖房时价格有一定的商量余地，但对于首付的要求会相对较高。

　　如果说普通住宅的换房一族面对的是首付增长问题，那么对于商住刚需族来说，换房更成为难题。

　　孙先生除了自住的小两居外，在亦庄有一套商住房，一直处于出租状态。今年春节后孙先生打算卖掉目前居住的两居室和商住房，两套加在一起换套大房子。计划还未成行，北京商住开启限购，孙先生没有赶上“末班车”。

　　“现在商住房卖不掉了，就算卖掉小两居也凑不齐大户型的首付，现在不换了。”孙先生直言。

　　记者了解到，自从北京商住限购后，北京多家品牌中介门店已经不再挂出二手商住房，部分商住项目密集区域的中介门店也已暂时停业。

　　“新政出来后，不少之前有购房意向的客户都说再看看，很大一部分是因为卡在首付这一关上。”青年路区域一中介门店经纪人表示，新政提升了二套房认定标准和首付比例，但对于首套房的比例尚在不少购房人可接受范围内，因此最近一段时间前来咨询的刚需购房者占主流。

　　据麦田房产经纪人反映，新政后，整体市场观望情绪还是比较浓，相比较来看，很多70后、80后换房族都在观望，想等等看是否还会出政策，现在90后相对来说看房者会多一些，特别关注一些急售房的机会。

　　政策从严，楼市向买方市场转变

　　上述是目前北京二手房市场换房族的真实写照。

　　根据链家研究院最新发布的《北京市住房消费大数据报告》显示，购房人换房增加面积的数字从2015年的19.3平米下降至2017年的8.3平米，这也从一方面反映出随着房价的上涨，换房难度在增加。虽然换房面积逐年减少，但是换房后的总价差却逐年增加，2015年换房前后总价差为90万，2017年提高到102万。

　　与此同时，由于目前北京新房多位于五环周边及五环外，且不乏10万+的项目，对于换房人来说，想要升级房源的难度也越来越大。链家上述报告就显示，以旧换新的比例逐年减少，由2015年的47%下滑至今年的40%。与此同时，同年代的换房比例逐年上升反映了追求品质换房越来越难。

　　虽然新政在信贷方面打乱了不少换房族的步伐，但新政也令市场降温，对于购房者来说，可以相对从容地挑选房源、商议价格。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“3·17新政”之后的一系列政策改变了整个市场的预期。投机炒房需求因此被抑制，买家抢房、卖家跳价等现象逐渐消失。

　　“市场供求关系正在向买方转变，买家的议价空间在增大，业主的价格底线在回调，房价也出现了回落契机，而这一切最终带来了4月房价的回落。”胡景晖介绍，未来一段时间政策都将从严趋紧，市场降温已成定局，房价下滑是大势所趋。

　　被冷落的燕郊楼市：新房数量寥寥 交易几乎停滞

　　来源：新京报

　　毗邻通州的燕郊，在北京人的心理上更像是通州的郊区。去年，以燕郊为首的环京区域出现了一轮“跳涨”，房价接连“破两万”、“破三万”，涨幅甚至高于北京楼市。3月21日，廊坊市将首付提高至50%。4月5日，三河市出台限购实施细则，进一步提高二手房交易成本。随之，停滞的成交量和无聊的卖房人成为燕郊楼市的主要“场景”。

　　多数新房项目无房可卖

　　沿着102国道出北京直到燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。新京报记者多次探访燕郊，曾经一下车就被热情的销售员围得水泄不通。如今，很多售楼处大门紧闭，人去楼空，偶然个别售楼处还在营业。但与去年热闹情景截然不同。

　　在位于燕顺路附近的中兴和园项目，现场人员寥寥无几。除几名售楼人员外，只有新京报记者前去咨询项目。销售人员表示，现在卖的是二期，目前处于意向登记，预计5月底开盘，价格未定。在燕郊孔雀城售楼处，也十分冷清。销售见新京报记者对商住项目不感兴趣，顺势推销起香河等周边项目。

　　“整个燕郊今年以来就没怎么开新盘，悦榕湾、碧桂园时代城有房，但目前没什么动静。”一项目代理机构工作人员坦言，目前燕郊仅剩的几个在售项目，绝大多数为代理公司销售。由于没房可卖，一般只安排一两个人驻场，很多人员被派去廊坊、唐山等地了。

　　虽燕郊调控严厉程度不及北京，但燕郊首付上升至50%，对当地楼市产生了较大冲击。在单价3万元基础上，在燕郊买一套房，首付得80万元以上;也有不少购房者认为房价上涨空间有限而选择观望;甚至也有人认为，目前燕郊房价已到顶，将目光转向秦皇岛等其他区域。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，燕郊新房市场成交低迷，一方面是因为供地处在低谷状态，没有太多可售产品。另一方面，燕郊新房项目在五证办理上，存在一定的滞后现象。加上今年以来市场监管加强，导致燕郊新房市场处于停滞状况。

　　二手房价格已现松动

　　调控新政出台后，二手房市场发生哪些变化?新京报记者走访发现，一些大型中介还能勉强维持生存，但店内较为冷清，销售们大都无所事事，或低头玩手机，或站门口抽烟。一些小中介则选择撤店关门。

　　安居客房产研究院的数据显示，安居客燕郊二手房浏览量自4月5日出现明显下降，4月13日浏览量较4月5日下降近四成。其中，燕郊热门小区天洋城4代安居客浏览量在4月7日达到小高峰后开始下滑，房价也从一个月前高位一路下震，截至4月13日，环比下降超两成。

　　上上城三季一位经纪人表示，调控后市场冷了。但随着时间的推移，“该买还得买，但炒房者没了。”在房价方面，“上上城三季原来一居室195万元左右，现在降至180万左右。”

　　燕顺路上另一位经纪人表示，相比市场最高峰，现在每平米下降5000元，但这一价格已经三周没有变动，均价一直停留在30000元/平方米。

　　二手房成交量下滑明显

　　除了价格，下降的还有成交量，“现在成交量确实很少，只有刚需在买。相比之前，交易量至少下降了80%。”上述经纪人坦言，以前刚需、投资客当天带看就能订房，但现在包括刚需都需要长时间“培养”。

　　燕郊二手房市场下行，除跟首付比例提升有关外，还与二手房交易成本提高有关。4月5日，三河市对二手房交易提出新要求：实际成交价高于指导价，按照实际成交价网签;实际成交价低于指导价，按照指导价网签。

　　一中介门店经理给记者算了笔账：中兴和园60平方米、单价三万满两年的房子，以前按照指导价交税，该小区的指导价约两万，税费为20000×60×0.02=24000元，现在按成交总价交税，税费为180万×0.02=36000元，两者相差12000元。

　　对于未来燕郊楼市，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果雄安新区建成后，雄安新区和北京之间的区域反而有更大的投资价值。从这个角度看，后续燕郊需明确定位为通州“副中心”，这反而会有更好的投资优势。

　　在中经联盟秘书长、优铺网创始人陈云峰看来，燕郊也存在投资潜力，北京市政府今年年底搬到通州，加上燕郊地铁开通。未来价格还有一定的上涨空间，产品也会向品质化转移。