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REITs是一种通过发行股份或受益凭证的方式来汇集特定多数投资人的资金，由专门的托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为成熟市场中一种重要的资产类别，其特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产的升值且收益的大部分用于发放分红；另外REITs的长期回报率相对稳定，介于股债之间。自1960年在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。
本文的上篇对主要对美国和日本的REITs市场的发展历程和主要特点进行了介绍和总结，并针对市场典型的REITs案例进行剖析，以期能为我国REITs市场的发展方向提供参考。
美国
一、简介及发展历程
二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产发展的需求，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。到1960年美国历史上第一部《REITs法案》由美国国会正式发布，标志着现代REITs正式诞生。同年艾森豪威尔总统签署了《国内税收法》，对符合要求的REITs予以公司层面免交公司所得税，大大刺激了战后美国REITs的发展。
二、美国REITs主要特点
《国内税收法》规定了可以免除公司层面所得税的REITs的要求。其中对于REITs的资产要求：
（1）总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成；
（2）所持有任何一个企业发行的债券，不超过REITs自身总资产的5%（政府债券除外）；
（3）所持有的任何一个单位有投票权的证券，所占股份不超过该单位发行总额的10%（政府债券除外）
对REITs的利润来源要求，需符合如下要求：
（1）总利润的75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs所得的分配收益；
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