楼市热度转向三四线城市 五限政策扩围在即

　　【摘要】最新数据显示，4月份15个一二线城市房价同比涨幅全部回落，而三线城市房价同比涨幅则较3月进一步扩大。业内人士表示，楼市从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，进入了“五限”时代。(财经)

　　导读：

　　楼市热度转向三四线城市 调控政策正走向深化

　　非重点调控城市引涨4月房价 楼市五限政策扩围在即

　　4月热点城市房价环比涨幅明显回落 政策高峰并未完结

　　楼市热度转向三四线城市 调控政策正走向深化

　　楼市热度似乎正从一二线城市转向三四线城市。

　　最新数据显示，4月份15个一二线城市房价同比涨幅全部回落，而三线城市房价同比涨幅则较3月进一步扩大。

　　尽管步入4、5月份，各地楼市调整政策仍在陆续推出，但分析人士指出，政策“洪峰”并未过去，调控正走向深化，未来几个月市场成交将承受较大压力，房价增速有望延续4月出现的分化走势。

　　一二线城市房价降温

　　国家统计局18日公布的全国70个大中城市房价数据显示，4月份15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。其中，上海、南京、福州、合肥等城市新房环比出现负增长。

　　“4月因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说。

　　在前期已有40多个城市收紧楼市调控的基础上，步入4、5月份，各地还在陆续出台调控政策。仅4月当月，就有超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、重庆等热点城市均发布了多次。

　　从统计局数据来看，调控效果在4月份已开始显现：一线城市新房价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新房价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点。

　　以本轮调控最为严厉的北京为例，调控效果体现得更为明显。4月份，北京新房价格同比涨幅从3月的20.6%缩窄至17.4%，环比从0.4%降至0.2%;二手房价格环比涨幅从3月的2.2%降至持平。

　　不过，在一二线城市房价降温的同时，三四线城市房价却呈现上涨势头。统计数据显示，4月份，三线城市新房价格同比涨幅比3月份扩大0.4个百分点。

　　在全国70个大中城市中，4月份新房环比涨幅前10位的分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安和韶关。这其中多数都是三四线城市。

　　交行金融研究中心高级研究员夏丹在接受上证报记者采访时表示，4月房价环比数据显示出一二线“低头”、三线继续向上的态势，这是差异化调控和精准化打击的结果。

　　中原地产市场分析师张大伟则表示，从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在二三季度会出现环比下行的表现，三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

　　调控正走向深化

　　尽管各地楼市调控政策仍在频出，但在夏丹看来，政策“洪峰”并未过去，调控正走向深化，未来几个月市场成交将承受较大压力，房价增速有望延续4月出现的分化走势。

　　夏丹表示，近期一线城市主要银行纷纷上调首套房贷利率至基准水平，未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。此外，政策正引导商业银行信贷资金流向，银行按揭资源或向部分表现较好的三四线城市倾斜，这将有利于其成交在年内保持相对稳增态势。

　　“后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。”张大伟分析说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也预计，随着政策效应的继续释放，预计5、6月份全国房价增幅将会继续收窄。部分三线城市房价增幅明显大于一二线城市，后续三线城市或需要继续强化政策管控的力度。

　　非重点调控城市引涨4月房价 楼市五限政策扩围在即

　　18日，国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，在调控政策收紧的压力下，楼市出现分化，热点城市明显降温。其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中，26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。

　　业内人士表示，楼市从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，进入了“五限”时代。截至目前，楼市仍处于拉锯状态，在楼市预期未有根本改变的背景下，预计后续调控政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，直至楼市整体企稳。

　　分化 热点城市降温驱使投资外溢

　　统计局公布的最新数据显示，4月，70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增幅为0.73%，依然保持高位，但15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。

　　其中，合肥降幅最为明显，同比下调7.4个百分点，厦门同比下降6.6个百分点，南京降5.5个百分点，上海、杭州也分别下调4.4%和3.5%。环比方面，5个城市涨幅有所回落。其中，上海、南京、福州环比下调1%，合肥环比下调2%，天津下调3%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用，4月，15个城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落，环比方面，9个城市新建商品住宅价格下降或持平。

　　从70城数据来看，有30城新建商品住宅价格同比涨幅回落。其中，回落城市中有23个为一二线城市。

　　刘建伟表示，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月比3月回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月比3月回落1个百分点;从环比看，4月70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在楼市深度调控下，4月房价变动明显分化。其中，全面进入调控周期的一二线城市，房价涨幅明显收窄。整体表现为，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。

　　事实上，除广州上涨1.4%外，4月房价涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。统计局数据显示，70大中城市中，62个城市环比上涨，其中，26个城市涨幅超过1%，3个城市涨幅超过2%。具体来看，唐山4月房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

　　对此，张大伟解释称，热点城市调控全线加码，投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。

　　4月房地产成交量也同样出现了分化趋势。其中，四个一线城市成交面积环比下滑31%，其中，广州环比降幅为47%，北京同比下降35%，上海同比降幅也超4成。二线城市方面，城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象，环比上升13%，同比亦上涨16%。

　　警惕 土地市场升温投资热情不减

　　事实上，三线城市集体大幅度上涨的根本原因在于购房者投资热情未减。调控措施多着眼于“限”，虽然抑制了成交，但未能从根本上抑制购房投资需求。

　　CRIC研究中心研究员杨科伟表示，在需求外溢、投机心理难平的同时，供求不均加剧了楼市拉锯战。

　　CRIC研究中心数据显示，受限价政策影响，热点城市严控预售证审批，新增供应量仍处低位，29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%，供应持续偏紧的局面并未有所好转，其中，有13个城市新增供应量环比上升，占44.8%。但从同比来看，29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应量上涨。

　　具体来看，一线城市环比下降13%，同比更是锐减54%，上海、深圳连续两月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三线城市环比微降4%，重庆、郑州等城市供应量显著提升，环比涨幅超70%，厦门、福州供应量降至历史低位，不足5万平方米，环比跌幅均在90%左右。

　　在楼市高强度调控下，与楼市供求持续低迷相对应，土拍热度仍在继续。CRIC数据显示，尽管土地市场成交量连续四个月走低，平均溢价率也较3月有所下降，但成交均价环比依然大涨20%，一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈，另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

　　杨科伟表示，从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出，房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势，再创两年以来新高，这体现了房企对后市预期的看好。

　　张大伟也同意上述观点，他认为，供应不足导致买卖市场供需悬殊。过去两年，楼市整体资金流入明显，但从土地供应角度看，2016年的土地供应，一二线城市明显偏少，一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平方米，二线城市只有42559万平方米，剔除其中的大量配套建设，实际供应的纯住宅面积远不够消化量。

　　预判 调控高压不减扩围在即

　　针对不断上涨的房价，三四线城市也相继采取措施为市场降温。

　　统计局发布数据的当天，4月涨幅第一名的唐山便发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在以上范围内向其售房。

　　15日，开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求在开封市区内购买的新建住房，取得不动产权证满3年方可转让;原则上，新房半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

　　此外，海南琼中、保亭县也分别表示，在该县范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房;在该县范围内，暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房;禁止期房转让和限制现房转让等。

　　调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。中原地产研究中心统计，去年9月底以来，各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项，房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地，再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。

　　张大伟表示，目前楼市的减法已经做到极致，从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，楼市进入了五限时代。从本轮政策来看，调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。因此，在整体市场热度从过去一二线转移到三四线城市的背景下，预计调控将继续向更低层次扩围，调控的城市数量也将继续增加，调控内容也将更加严格。

　　4月热点城市房价环比涨幅明显回落 政策高峰并未完结

　　5月18日，国家统计局公布数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7-7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2-1.1个百分点之间。业内专家表示，在调控政策进一步加码的情况下，4月份楼市继续降温，但部分三线城市房价增幅大于一二线城市，后续仍有调控加码的可能。

　　调控政策进一步显效

　　“房价上涨的城市数量在减少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。根据国家统计局的数据，与3月份相比，4月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有8个，上涨的有58个，持平的有4个。环比价格变动中，最高增幅为2.3%，最大跌幅为1.2%。而在3月份环比价格变动中，最高增幅为2.6%，最大跌幅为0.7%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟也表示，4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。

　　“4月份，70城新建商品住宅价格定基指数为165.4，其中定义2006年1月份基期值为100。4月份数值相比3月份的164.3数值略有扩大。”严跃进预计未来几个月此类曲线继续攀升的态势会得到更好的遏制，构筑顶部的迹象也会更加明显。

　　从二手住宅来看，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，二手住宅在趋势上和新房类似，涨幅趋缓。4月份有5个城市环比下跌，比上月增加两个，最高涨幅也降低到4.3%，比3月降低0.6个百分点。从一线城市来看，广州上涨1%，深圳和上海都环比上涨0.8个百分点，北京二手房涨幅为0。二线城市中南京、合肥环比下跌，均下跌0.2个百分点，其中南京连续两个月环比下跌。

　　库存状况有所改善

　　“3-4月份全国各大城市纷纷出台管控政策，量缩价稳的特征不断趋于明显。随着政策效应的继续释放，预计5-6月份房价增幅将会继续收窄。”严跃进表示，从结构上看，部分三线城市房价增幅明显大于一二线城市，后续也需要继续强化政策管控的力度。

　　据统计，目前约50个城市出台超过150项调控措施。卢文曦认为，政策效应会进一步显现，房价涨幅趋缓甚至出现下跌的城市会慢慢增加。从大趋势来看，5-6月份楼市将进一步“退烧”。

　　另外，从库存方面看，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，在差异化调控的背景下，库存状况正向好改善。4月份商品房待售面积减少了1341万平方米，其中基本上为住宅库存的减少，且已连续两个月明显下降。政策“高峰”并未完结，调控正走向深化，近几个月市场成交将承受较大压力，房价增速有望延续5月份出现的分化走势。【4月70个大中城市房价 4月一二线城市房价排行榜】