房价2017年下降了，中国楼市拐点提前到了

   房价2017年下降了，中国楼市拐点提前到了！ 关心楼市的小伙伴最近肯定在许多媒体上都看到了一系列关于楼市的负面新闻。

    理财哥来帮大家盘一下逻辑

    首先，近来市场资金面持续紧张，导致股票涨不动，债券涨不动，shibor利率则持续飙升（不明白shibor是什么以及如何利用shibor指数提前预测未来并给自己“加薪”，请看《基金生财一课通》第七课《国债逆回购实战全攻略》）。

    接着，shibor利率飙升意味着钱紧更严重了，导致银行为了争夺存款不得不变相加息，甚至可以说中国今天实际上已经实现了完全的利率市场化。

    然后，银行吸储成本的提升意味着银行不得不倾向于寻找利率更高的贷款品种，这样才能保证业绩稳定，导致利率偏低的房贷不再是备受银行宠爱的香饽饽了。

    注意，过去只是政府高压调控，银行放贷不得不缩手缩脚，银行想多贷款多赚钱，但担心政治不正确，而现在房价越来越高，银行承受的抵押物贬值风险也越来越大，加上最致命的利差缩小，资金紧张，银行发放房贷的利益冲动已大不如前。

    结果就导致4月以来，越来越多的银行提高了首套房贷的利率，越来越多的银行停止发放二套房贷，越来越多已经通过申请的房贷没有放款……

    这意味着说，从市场需求角度看，想要贷款买房正变得越来越难。

    要不就是首付和利率都很高，购买首套房的刚需会压力更大，要不就是二套房不许贷款，失去了金融杠杆，现在这么高的房价下，是不是还有必要买房投资，就真的值得好好想想了。

    理财哥近期看到大量的媒体和自媒体都对这一新闻做了详细解读，并认为这将成为压垮房价的最后一根稻草。

    但我不这么看。

    因为这种通过不断加码甚至最后索性不给你贷款不给你房票的粗暴手段来遏制需求的做法，说到底是治标不治本的。需求只能引导，不能整天靠堵，因为矛盾只是被隐藏起来了而并没有被根本化解，所以堵到后来总有溃堤的一天。

    所以理财哥一直有一个观点

    越是限购限贷严格的城市，越是政府和银行下狠手不给你机会买房的城市，房价越是被人为压抑了，如果你有资格买这种城市的房子，买了反而心里比较踏实。

    反之，越是政府敞开供应甚至为了去库存出台各种政策鼓励你去买的房子，买了心里越是没底。

    中国楼市的拐点

    但理财哥觉得这两天另一个被不少媒体忽视的新闻更重要，它才真正预示着中国楼市的拐点可能真的到了。

    那就是上海租房市场出现了自2008年金融危机以来的首次房租下跌趋势。

    今年1月起，上海二手房租金就结束了连续90个月的上涨行情，首次出现下跌，随后3个月持续下跌。

    根据中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大。

    实际上，上海并非个案，北上广深四个一线城市今年以来的租金都在持续下降，这都是2008年金融危机以来的头一遭。

    今年以来，一线城市的成交量虽然在下滑，但房价并没有大跌，部分区域还在轻微上涨。其中北京则由于去年四季度调控升级力度不足，导致房价在3月再次出现飙涨，然而为什么同期的房租却没有同步跟涨呢？

    要知道，过去十多年，虽然房租的涨价速度赶不上房价，但一直是跟在房价屁股后面一起涨。每年春节一过，房东一看去年房价大涨20%，就涨房租10%，这种情况已成常态。

    而最近几个月的反常态现象也能用供求关系解释。

    供给方面，因为眼下不管手里有房没房，房价十多年持续上涨的血泪史教育全体老百姓，房子是个宝，轻易不能卖，就算要卖也千万不能降价贱卖。而由于政府联手银行人为抑制了买房需求，导致不肯降价的房子卖不动，于是许多投资型购房的业主便转卖为租，想通过收租金的方式长期持有，导致租房市场供给增加。

    需求方面，持续上涨的房价和对外来人员越来越不友好的购房门槛让越来越多的外来务工人员在一线城市安家的希望彻底破碎。他们只是把一线城市当成能赚更多钱的地方，一旦赚到足够多的钱就回老家或二三线城市买房安家，亦或者发现在一线城市打工的性价比不如二三线城市（赚的虽然多一点，但房租等支出成本更高），就会果断离开一线城市——这座城市就算再繁华，也与他们无关。

    另外值得注意的是，上海这两年一直在下大力气推进“五违四必”工作，意思是违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住这“五违”，要做到安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔的“四必”。

    过去很长一段时间，我都很纳闷，我们家小区和附近小区墙上都贴满了“五违四必”的相关宣传标语，抬头不见低头见。

    而据我直观观察，过去两年上海“五违四必”工作真的做得很出色，很多过去黑臭的河道现在都变得很清澈，黄浦江沿岸的工厂几乎要被拆光了，别说外环内的市区，就算外环外的郊区工厂违法排污现象也大大减少了，但感受最明显的是大量过去脏乱差的违章建筑都被强制拆除了。

    这些违章建筑大多是城中村，内部卫生条件极差，电线私拉乱设，安全隐患极大，而且房东大多都不住这里了，而是把房子以很低的租金租给了外来务工人员，人员流动性极高，也造成了较大的治安隐患。

    这些外来务工人员往往携家带口，上海的政策是子女可就近入学，导致上海有些靠近这些城中村的普通公办小学被戏称为“菜场小学”，因为城中村里往往都有脏乱差的菜场，许多孩子的父母都是卖菜的。

    今天上海本地父母一谈到“菜场小学”眼中都会流露出恐惧神情，因为身边有太多的真实案例告诉他们，孩子一旦进了菜场小学……

    为了避免地域歧视嫌疑，以下省略一千字……

    但把这些房租很低的违章建筑都给拆了，也就断了那些原本每月只赚两三千块钱还能在上海生存的外来务工人员的活路，他们中的不少人只能被迫选择离开上海。

    而对上海本地人来说，这些脏乱差的菜场里的菜价往往比较便宜，一旦这些菜贩缴纳贵得多的摊位费后，入驻到高大上的现代化农贸市场后，菜价也要贵了很多……

    而最近两年拆除的整片违法建筑用地，经过重新的招拍挂手续，往往建起来的都是附加值最高的城市综合体（写字楼、酒店、酒店式公寓、公园、游乐场和mall的集合体）。

    所谓的高附加值就是房租要翻几个跟头，你去里面吃饭购物玩游戏，价格都要贵得多。这种随处可见的腾笼换鸟策略，导致中低收入的外来务工人员更难以在这座高成本的城市生存下去了。

    这些因素叠加在一起，结果就是上海在2015年出现了15年来首次外来常住人口负增长，说明上海的高房价和高房租对缺乏高级劳动技能的低收入外来打工者的吸引力已大不如前。

    最终导致2017年的当下，上海的房租市场率先撑不住了。

    今天一线城市的租金回报率普遍低于1.5%，最低的甚至只有1.2%。

    原来我以为这只是房价特别高的一线城市特例，二线城市至少能达到2.5%以上，网上一查才知道，原来很多二线城市的租金回报率同样跌破了2%……

    中原数据显示，上海目前全市租金均价77.7元/平方米/月。这意味着一个来沪打工族就算在上海外环附近租一套一室一厅50平米的小房子，月租金也要将近3900元，请问有几个外来务工人员租得起？

    现在的租房市场中，要不就是一大家子外来人员租一套房，要不就是两三对夫妻合租一套房，要不就是N个单身青年合租一套房，要不就是群租……

    如果收入很高，一个月能一个人承受得起大几千的房租，这样的人往往都在拼命买房了。

    过去我们总说房价太贵，却忽视了房租也已经太贵太贵了……

    以上海为例，就算未来5年房价一分钱不涨，但如果房租持续下跌，租金回报率跌破1%是迟早的事。

    看股票贵不贵，有没有泡沫，核心指标是市盈率，看房子贵不贵，有没有泡沫，核心指标是租售比。

    1%的租售比，相当于100倍的市盈率。

    而今天A股市场中哪怕最贵的中证军工指数的市盈率也跌到100倍以内了。

    过去有个笑话说，中国股市和楼市的泡沫哪个更大？

    至少从这个指标看，严肃的说，眼下的答案是楼市。

    房子是用来住的，不是用来炒的

    《中国楼市最后的处女地，我准备尽快去买套房》一文发布后，居然被转载了几千次，尤其在舟山当地的中介群里转疯了。

    郑重声明：我写作此文的目的绝不是鼓励大家都去炒舟山房子，而是从长三角都市圈以及舟山群岛的历史发展、地理环境、政策定位和未来趋势等角度分析舟山这座城市的发展潜力，帮大家掌握理财思维。

    而理财哥作为特别喜欢大海并且有1/4宁波血统的上海人，力嫂作为有1/2上海血统，能讲一口流利上海话和宁波话并且看到海鲜不要命的宁波人，我们有舟山买房打算是基于我们自身未来的居住需求，而绝不是为了炒房赚一票！

    如果你准备舟山买房，就要做好自己经常来住的准备。因为当地岛民一般都不缺房子，根本没有租房需求，因为产业结构关系，安徽等从大陆来的打工者的收入也高不到哪里去，根本租不起太贵的房子，但投资客往往更喜欢买高大上的海景一手房，这种房子八成租不出去，就算租出去了，租金回报率恐怕比上海的还低。

    另外舟山虽然出海鲜，但蔬菜和禽肉制品大多需要从大陆引进，跨海运输成本导致这菜价你懂的。

    那些来自西安、昆明、重庆的想去舟山买房投资的小伙伴，你们真的想清楚了吗？

    那些在上海打工多年，既没有购房资格也买不起房却想曲线救国先去舟山买房的小伙伴，你们真的想清楚了吗？

    习大大说，房子是用来住的，不是用来炒的。

    如果你有真实的居住需求，尤其是一二线城市的居住需求，我依然建议大家尽早买房，避免夜长梦多。

    如果你只是单纯想投资赚钱或避免财富缩水，眼下在国内买房投资或许真的不是非常明智的选择。

    更好的选择是去国外买房，比如租金回报率可以超过10%的东京房子。

    但这又是一个门槛更高的投资领域了。