五月热点城市成交萎缩 楼市房贷渐次收紧

　　【摘要】截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。从北京、广州多地商业银行及中介机构处获悉，部分银行进一步调整个人住房按揭贷款政策。(财经)

　　导读：

　　楼市红五月不红：热点城市成交萎缩 融资压力渐增

　　房贷渐次收紧：优惠一减再减 部分银行按月放贷

　　有房企发不了债借道信托续命 融资成本翻番超10%

　　楼市红五月不红：热点城市成交萎缩 融资压力渐增

　　去年以来，多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下，房地产市场持续降温，传统“红五月”风光不再。截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。业内人士认为，3月开始的新一轮调控政策逐渐影响市场，对于房地产企业而言，压力开始体现到销售数据上，预计房企销售数据在二季度会有明显的回落。同时，2017年房地产周期走弱，前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。

　　销售速度明显放缓

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月份，包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企，5月份合计销售1900亿元，环比下调7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。

　　从单个公司来看，碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元，合同销售面积约2727万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约为1765亿元及2031万平方米。

　　万科5月份实现销售金额358.9亿元，同比、环比分别下滑1.35%和14.32%，销售面积242万平方米;2017年前5个月累计实现销售金额2280.5亿元，销售面积1520.1万平方米，同比分别增长54.43%及40.41%。

　　中国恒大也公告了其销售数据，5月份的合约销售金额为381.9亿元，略高于4月销售金额，合约销售面积为371.9万平方米，合约销售均价为10269元/平方米。此外，数据显示，新城控股、绿城中国等5月销售金额环比均有所下降。尽管融创中国、世茂地产、首创置业等公司5月销售金额环比上涨，但涨幅不大且销售规模与第一梯队差距较大，这也难改5月行业销售疲弱的大势。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。

　　此前，有多家龙头房企表示，上半年将采取加紧出货的态势，同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响，因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示，调控政策越来越紧，上半年销售涨幅翻倍是非常态，下半年应该弱于上半年。

　　热点城市成交萎缩

　　在“因城施策”的调控背景下，城市间楼市表现也出现分化。从全国主要城市销售数据看，5月大部分热点城市销售数据均出现环比与同比调整，其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显，整体市场分化趋势加快。

　　与此同时，房企分化也在加剧。一线和核心二线城市销售面积在深度收缩，二线限购与非限购城市呈现两极分化。从目前记者采访了解到的情况来看，受新房限价、商住受限等政策影响，主要项目集中于一二线核心城市的房企营收和净利润受影响较大。统计数据显示，5月一线城市新房成交套数同比下调幅度达到37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升28%。

　　某大型房地产公司人士对记者表示，除了限购和限售政策外，自去年“930”调控以来，多个一二线核心城市对新盘项目定价、预售证的发放加强了监管，包括项目二期均价不得明显高于前期销售项目售价，否则不予发放预售证等。该人士表示，在限制定价的政策下，北京、上海一些新楼盘价格甚至低于附近区域二手房，产生了10%至20%的折价，因此出现摇号买房、一房难求的局面。尽管销售顺利，但由于均价受到限制，房地产公司利润水平也受到影响。

　　记者了解到，今年以来，位于北京城六区的数个开盘项目价格，较此前计划的价格有10%至20%的下调。尽管没有明确的政策，但从目前市场上的项目来看，8万元/平方米成为一个重要门槛。

　　另一方面，北京、上海严格实施的商住限售政策对开发商也造成不小的影响。北京商住新政出台后，成交直接降至冰点。云房资讯的数据显示，5月北京签约商住房仅为44套，而一些已经或正在销售的商住项目还面临着解约退款风险。

　　受益于一二线城市调控后的溢出需求，三四线城市今年以来销售情况火爆，这也使得主要布局三四线城市的地产商上半年销售情况表现不错。中原地产统计数据显示，2017年前5月网签住宅排名居前的项目，就包括位于徐州、惠州等多个未限购的三线城市项目。深圳某大型房企的负责人对记者表示，未来仍然看好京津冀、长三角以及珠三角地区环一线城市的发展前景，不过随着更严格限购政策的实施，环一线城市间楼市预计也将出现分化。

　　融资压力逐渐增加

　　张大伟认为，在调控政策下，2017年楼市降温明显，由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地，在这种情况下，对未来房价上涨预期很高，而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升，各种融资渠道压力逐渐增加，对很多房企而言，资金链风险正逐渐积累。

　　云房数据分析师指出，在房企融资难、融资贵的背景下，销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月，销售回款占房地产资金来源的51.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑，房企销售回款压力上升，同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管，预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。

　　不过，张大伟认为，大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势，仍然有较大的腾挪空间。2016年，不少大型房企抓住低成本发债优势，已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。

　　中国恒大6月5日发布公告称，公司继5月赎回永续债561.8亿元人民币后，再次赎回永续债243.8亿元人民币，已累计赎回永续债805.6亿元人民币，并计划2017年6月30日前赎回剩余的全部永续债。

　　碧桂园总裁莫斌表示，上半年尽量提前推盘是为了获得更多的现金流，应对可能到来的房地产下行周期，抓住更多机会。而保利方面则在投资者电话会议中表示，因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响，主观上会在上半年加快推货进度。

　　而中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差，但在调控背景下，部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。Wind数据显示，目前已经公布中期业绩的房企中，不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。

　　国泰君安固定收益分析师指出，2017年房地产周期走弱，内外部流动性堪忧，外部融资收缩动向更需要密切关注，尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的项目出售和流动性压力。

　　房贷渐次收紧：优惠一减再减 部分银行按月放贷

　　中国证券报记者近日从北京、广州多地商业银行及中介机构处获悉，部分银行进一步调整个人住房按揭贷款政策。北京多家房地产中介透露，个别银行首套住房按揭贷款利率最低为基准利率的1.1倍，其中“补按揭”和“接力贷”利率最低为基准利率的1.15倍;二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。由于资金面趋紧，一些银行从4月1日开始停止受理个人住房按揭贷款业务。业内人士分析，近期部分银行上调房贷利率是年中流动性偏紧所致。随着调控措施进一步深化，一线城市楼市成交日益下滑，量价齐跌形成趋势，楼市明显降温。

　　部分银行按月放贷

　　北京市西城区长椿街附近某大型中介机构门店经纪人对中国证券报记者表示，目前部分银行的首套房贷款利率最低为基准利率上浮10%，二套房贷款最低为基准利率上浮20%。

　　业内人士表示，5月前后，北京部分银行执行的首套房贷利率最低水平由原来的基准利率9.5折上调至基准利率，二套房贷利率则是基准利率的1.2倍。5月上海也有多家银行上调首套房贷利率，审核更趋严格。

　　新一轮房贷利率调整目前只涉及个别银行，多家银行以及某大型房地产中介人士告诉中国证券报记者，目前多数银行在实际审批房贷时，按基准利率执行的情况居多。

　　中信银行(6.110, 0.02, 0.33%)总行营业部相关人士表示，目前该行对首套房贷款执行的最低利率为基准利率，对二套房贷款则是基准利率上浮20%。中国证券报记者以购房者身份咨询华夏银行(10.790, 0.09, 0.84%)、北京银行(8.900, 0.06, 0.68%)等工作人员时，也得到了“首套房贷目前执行基准利率”的答复。

　　二套房方面，目前工行、农行、中行、建行和交行等五大行的二套房贷利率上调至最低为基准利率的1.2倍，北京银行、招商银行(22.520, 0.59, 2.69%)、中信银行等二套房贷利率也上调至1.2倍，民生银行(8.020, 0.09, 1.13%)则上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，部分银行调高房贷利率或受年中流动性偏紧影响。随着资金成本提高，房贷利润空间有限。

　　某银行北京分行房贷部门相关人士透露，去年总行以年为单位向分行下发放款额度，而今年由于内控原因，改成按月下发。一些银行从4月开始停止受理个人住房贷款业务。

　　北京某大型房地产中介机构人士表示，由于工、农、中、建等大型银行个人住房按揭贷款业务申请趋于严格，目前平安银行(9.130, 0.09, 1.00%)、华夏银行等中小商业银行成为房贷业务的主力军。

　　除北京外，其他一些一线城市房贷利率也出现调整。近日，广东银监局对广州地区22家银行的调查显示，对于首套房贷，执行基准利率的银行约占被调查银行的80%，其中5家国有大型银行全部取消此前9折的利率优惠，上调至基准利率;2家股份制银行将利率调整至基准利率以上;较基准利率下浮的5家银行中，下浮幅度均不超过10%。

　　银行资金成本上升

　　融360数据对全国大中城市房贷利率优惠情况的统计显示，今年以来，全国首套房贷平均利率较优惠的城市中，已无北、上、广、深这些一线城市。在位列前十位的城市中，宁波、大连、沈阳、无锡较基准利率的平均折扣为8.8折至8.9折，其他4个城市的平均折扣均为9折。

　　前述某银行北京分行房贷部门相关人士表示，对于首房贷，目前北京地区大部分银行执行基准利率，仅有少数外资银行能给9.5折优惠，而且要想拿到优惠，申请人必须通过银行对征信、收入、首付真实性来源等方面的严格审核。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，随着调控越来越严格，房价将出现调整。过去两年银行的房产抵押物大量增加，风险也对应增加。银行对抵押品的风险意识将提高，预计后续将继续收紧房地产贷款额度并提高贷款利率。

　　中原地产研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等城市房贷利率上行。在全国35个城市的533家银行机构中，有122家的首套房贷利率折扣减少，占比22.89%。

　　5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。一家股份制银行深圳某支行负责人表示：“5月下旬开始，我们行的首套房贷最低利率从基准利率的9折上调至9.5折，而且总行对于地方分行、支行的额度卡得特别紧。有时分行已经批贷了，但没有钱放给客户。”

　　除利率优惠空间收窄外，放款周期也给房地产成交带来一定影响。中国证券报记者在采访中获悉，一些购房者虽然争取到9.5折甚至更低的利率，但银行放款周期存在拉长的情况。

　　多位银行业内人士表示，银行房贷业务全面收缩事出有因，除响应国家政策、应对房地产风险外，资金成本不断上升也是重要原因。商业银行必须充分考虑利润和收益，将有限的资金投放到收益较高的领域。近期市场利率水平上升，并且近年银行的资金来源趋于短期化，而个人房贷期限往往是二三十年，期限错配的压力在流动性紧张时变得非常突出。

　　楼市成交明显缩量

　　房贷收紧、放款周期延长，楼市交易成本随之上升，交易缩量，买卖双方的博弈也发生变化。

　　某大型房产中介机构大兴区门店经理介绍，在5月成交的一项交易中，买主看中了一栋房龄为10年、“满五唯一”的两居室。4月初，在完成审核购房资质、签订意向合同、网签等流程后，由于买主个人征信原因，银行迟迟未发放贷款。中介办贷人员与银行人员经过沟通后，取消买主的9.5折利率优惠并调减贷款额度，直到6月初才顺利放款。去年即使出现征信问题，利率优惠也不会调减，而且即使调减贷款额度，也不影响放款周期。

　　多位中介经纪人员表示，由于银行信贷收紧信号强烈，加上严格调控带来的买盘缩量，买卖双方博弈较以往发生了变化。例如，一套报价400万元-500万元的房产，买主很容易就有10万元-15万元的议价空间，这在3月之前是不可想象的。

　　某大型中介机构数据显示，在北京大兴、房山等去年初房价快速上涨的区域，4月以来多个楼盘没有成交记录。业内人士表示，相比于西城、东城、海淀等价值高地来说，其他一些此前所谓的“价值洼地”在这一轮调控，房价回落会更明显。

　　孔丹认为，在限购、限贷政策密集出台的背景下，房贷的利率上行势必对购房者心理、市场预期产生重大影响。

　　有房企发不了债借道信托续命 融资成本翻番超10%

　　“11个点(利率为11%)的资金，通过信托走?要的，没问题!”王晨(化名)是某房地产企业主要分管营销的管理层人士，原本公司融资这事跟他关系并不大。但近阶段公司遭遇发债难，在多家银行的授信额度也“能贷出来的都贷了”。再融资压力陡升之际，多名管理层纷纷背上了靠各自人脉找钱的任务。

　　甚至，达到一定标准的融资，高管本人还可有“(最高)千分之一”的“费用”。王晨向第一财经记者透露。

　　资金“续命”压力大的又何止王晨所在的房企。中西部某低评级政府融资平台相关业务人士告诉记者，他从去年底开始就“压力山大”了。将近半年里，在债券市场融资受限的他们都在靠找信托做“非标”来续命。

　　不过，在市场资金利率持续高企、负债端压力导致债券融资低迷的表象背后，并非只有苦求资金续命的发行主体，记者采访中还了解到，多家主体评级在AA+及以上的企业，即便市场波动仍存议价能力，也主动取消发债，转而或者缩小自体投资规模以缩减债务总量，或者投靠当期价格反而更低的银行融资渠道。

　　债市调整下的众生相，结构性分化已显。

　　从信用债发行来看，2017年5月信用债一级市场净融资水平出现罕见低潮，当月全市场信用债净融资额为-2230亿元，刷新自2000年以来的单月最低水平。

　　据兴业证券(7.380, 0.12, 1.65%)固定收益研究统计，从2016年11月至2017年5月，取消和推迟发行短融的占比达40%。

　　弱资质主体：融资成本翻番

　　上述政府融资平台业务人士表示，之所以求金若渴，主要原因是“债务接连到期，要借新钱换旧债”。

　　王晨所在的房企也有同样的紧迫感，真正的压力并非来自于企业经营，而是“滚动存量债务”。

　　南方某券商负责债券承销业务人士告诉第一财经记者，类似王晨企业这样的主体资质一般的发行人，不少其实是拿得到批文想发债的，主要问题并不出在“价格”上，而是出在投资者认购不足，从而导致无法启动发行或发行失败。

　　对于诸如王晨公司这样的房企而言，除了境内发债不易，楼市调控、金融去杠杆的大背景之下，还有多重雪上加霜的事件发生。

　　比如，王晨称，公司去年下半年曾找了多家银行谈业务，打算用银行理财资金对接一项“尾款应收融资”，但遭遇银监会彼时重新强调“严禁银行理财资金违规进入房地产领域”，这让某家已经将项目报审总行的银行“又缩了回去”。王晨转述称，对方迟迟不肯过审项目，因要“看看风声再说”，但这一“看”就一路看到了今年表外业务强监管，这笔融资最后自然告吹。

　　从王晨所在企业的融资成本来看，发债利率约在5%，此渠道收缩后，企业转而试图加大传统银行融资，除了利率在8%~10%的银行贷款外，王晨称，即便是综合成本超过10%的资金也要用“抢”的了。

　　楼市调控大势之下，“眼下银行开发贷审批从紧，而且都告诉我没额度了。”王晨告诉第一财经记者，“即便我们的项目有足额抵押、利率上浮40%、50%，也未必下得来。”

　　最近王晨在和某银行谈一笔“通过信托走一道”的纯信用资金，利率11%。“如果能下得来，也算谢天谢地了。”他说。

　　虽然这家房企此前在多家银行还有授信额度，但到目前阶段，“能贷出来的都贷了”，王晨表示。

　　同样在发债受阻后，上述政府平台的融资成本，已经从过去发债的4%左右，跳涨到靠信托发“非标”的7%~8%。而就这，还必须是资质好的平台，否则“非标”也发不了。

　　靠“非标”续命并未让这名城投人士消除压力。他对记者表示，今年下半年他们面临的兑付压力很大，就算再想尽办法举债，现在的形势下，到时候是否能如期偿完所有债务，也是“走一步看一步”的事。

　　高评级主体：重回“间接融资”怀抱

　　不过，相比房企等被调控对象或弱资质群体，无法发债后不得不投奔成本更高的其他融资方式，上述券商债券承销人士向第一财经记者表示，那些AAA和AA+主体等级的公司，绝大多数则是嫌弃当前债券融资成本过高，就算拿到债券发行批文，也很少愿意启动发行。

　　记者整理Wind数据发现，无论是公司债、企业债、中票或短融，自2016年10月起至今，发行利率均呈现上行态势。2017年6月至今，公司债、企业债、中票、短融的票面利率数据分别为6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%，与之形成对比的是2016年10月，其票面利率还分别为3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。

　　“我们之前发了一个5.04%的十年期，但这家公司去拿银行贷款，其实很可能也就基准4.9%。”一名券商人士向记者表示，“更何况很多资质好的大型企业，从银行贷款还可以在基准上下浮。”

　　他表示，对于议价能力强的优质企业来说，信贷和债券利率倒挂明显。也正是因此，多家发行主体取消发债，不用“直接融资”而重新投靠“间接融资”。

　　兴业证券固定收益研究团队一份稍早前的研报显示，债市调整后，债券发行成本已经回升至贷款利率的水平甚至更高，不排除优质企业转向银行贷款。另一方面，如果是通过债券来置换银行贷款，似已不占优势。

　　此外，也有一些暂时取消发债者仍在观望中。海通证券首席经济学家姜超认为，一部分发行人取消债券发行的原因，是希望降低融资成本择机重发。

　　Wind数据显示，今年前5个月，债券取消发行规模已超3000亿元，刷新同期最高水平。