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005年起进入深圳旧改一线的老兵——老江（化名），手里握着几个核心地段的项目，犹豫了一段时间，还是没有报上去。“不比从前，政策变了后，做项目与政府的博弈加大了。还是等等再说吧。”
老江所指的从前，是自2004年深圳市政府出台《深圳城中村改造暂行规定》拉开旧改序幕到2015年左右这段时间。彼时深圳城市更新行业还是一片蓝海，能做的项目都是“好肉”。而现在，好项目已所剩无几，能拿到的项目也是经过几手倒卖的“难啃的骨头”，市场已成红海。
这个行业还值得进入吗？在智信举办的第103期“深圳城市更新‘更新’”资管沙龙上，多位嘉宾给出的答案是：能！从供需关系来看，深圳城市更新市场依然存在较大空间。但准入门槛提高，“专业化”和“精细化”成为项目运作的方向。
深圳城市更新在全国独一无二
作为一个仅用37年就从渔村变成国际化大都市的年轻城市，深圳的发展可以说是“鲤鱼跳龙门”式的。这也造就了深圳城市更新与其他三个一线城市相比的独特之处：边建边改。
政府不缺钱，村集体权利大，造就了深圳城市更新第二个特点：市场化程度极高。这一优势在过去的十余年里给参与其中的各方，尤其是开发商带来了诸多好处。对于开发商来说，利润空间大，拆迁谈判的筹码就多，可以利用更多的货币补偿换取更快的拆迁进度；而政府介入不强，无需招拍挂，可以实现一二级市场联动操作，也使得项目推进更容易一些。
然而，市场化运作推行了十年后，政府开始逐渐收回主导权。2016年至2017年，深圳市人民政府和深圳市规划和国土资源委员会先后出台了四项规划办法。其中《深圳市城市更新“十三五”规划》《深圳市人民政府令290号深圳城市更新办法》对行业的影响较大。前者提出有机更新，加大配套及保障房供应，争取拆除重建与综合治理用地比例达到4:6；后者提出强区放权，将70%的权力下放到区政府。
新政下的五个关键词
新政出台后，展业也有了变化。首先是强区放权，释放了政府希望加快更新效率，推进改革的信号。目前各区的城市更新政策差异化越来越明显，不仅是一区一策，甚至是一街道一策，一项目一策。
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