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过去一年中，有关杭州拍地和地王的新闻，一再挑逗着地产界人士的神经，也深深刺痛着购房者的心。
看着最新的杭州楼面价地图，没有开发商能淡定。
有新拍地的板块，地价明显上浮。新增供应量虽大，成本却高的令人咋舌！而且越是土地供应量大，三番五次拍地，地价就飚得越高。
这导致了严重的价格错配。
许多以往不太受待见的非“传统板块”，地价却昂着头草鸡变凤凰，逆袭传统板块好几倍。比如，下沙的大学城北，地价是金沙湖板块的2倍；城东笕桥的地价是桥西地价的1.9倍。
萧山南部卧城的地价，居然也强压钱江世纪城“网红盘”创世纪和天璞一头！
那些许久没有拍地的板块，比如滨江区政府、奥体和桥西，地价还停留在2万上下。华丰板块的地价，甚至还停留在3638元/㎡的可笑水平上！
看着楼面价平易近人，供应却早已干涸。
整个桥西板块，无房可售。滨江区政府，只剩金茂府。奥体核心区，只有信达壹号院在售。若这些配套成熟、高关注度的板块有新地出让，不仅价格相当惊人，更会令有关部门面临舆论压力。
例如申花、钱江新城和钱江新城2.0的土地出让，就始终集中在3.9-4.2万/㎡之间，每块新增供应，都是豪宅！
另一方面，从极少炒作空间的二手房租售交易量倒推，许多板块的潜在购买力，正在不断衰竭。
尤其按传统思路，高价地做产品想卖溢价，必须做大面积、高总价的豪宅。一旦遇到流动性短缺的寒冬，这类产品的去化困难。
诚然，在互联网、证券化的新经济时代，疯狂拿地，迅速扩张规模，有利于抢占市场，在资本市场描绘美好蓝图，助推股价。
但制造业的本质，又决定了企业开发最终目标是“把房子卖出去”。如同面包师的本职，就是把面粉做成面包卖给食客，万变不离其宗。此时，才是市场真正的考验！
那么，身为“面包师”的开发商，手捧着堪比黄金的“面粉”——土地，又有哪些机会和挑战呢？
首先，我们以客群速写的形式，从“食客”的需求方面，加以解读。
1）20-25岁：在步出象牙塔，走向社会的第一阶段，单身的职场菜鸟们，收入最低，对于居住条件也不挑剔——有一卧榻即可。其中的佼佼者，可能开始先行置业，但更多的人涌向租房市场，从酒店式公寓到合租的镗房，丰俭由人。
2）25-30岁：开始恋爱、结婚、组建家庭。在此阶段，双方新人的经济实力仍然有限，而出于国人“有房才有家”的传统观念，大部分家庭需要置办人生第一套住宅。
首付往往来自一方或双方家庭积蓄，甚至是父母抛售老家房产。考虑到大部分三四线城市来源的新杭州人的经济基础，此部分首付大致分布于80-300万元之间，对应的总价大致在300-900万无左右。
在户型上，虽极端贫困者一室一厅也能苟且，但绝大多数人在考虑到未来迎接新生命，以及家庭人口结构的必然变化，多倾向于2房1卫至3房2卫。
3）30-40岁：事业开始进入高峰期，现金流入账明显增加，可承受较大额度贷款带来的月供冲击。而第一套房产的增值，也为其奠定首付的基础。
因迎接第一个、第二个新生命到来，此时家庭人口达到顶峰，需同时解决：户主上下班通勤问题；老人买菜就医问题；子女学区及上学问题。三代同堂再加上2胎结构，导致其对于户型偏爱加大，4房两卫，或者两套住宅同在一个小区的“一碗汤”模式成为主流。
4）40岁以上：步入人生黄金时期，除自有自住用房外，开始投资性置业，收取前述20-25岁单身租客们的租金，并为下一代提供基础。
此时人口结构下降，但对舒适性的需求上升，不再注重房间及卫生间等的绝对数量，而对于品牌、尺度等有了更高要求。
一座健康的城市，能长期保持青年人口流入，则上述产品的市场需求，应保持为6:4:2:1左右的金字塔型。
这为我们“手捧黄金面粉的面包师”们，提供了什么样的思考呢？
首先，从原则上，市场定位必须准确。立项之前，必须对手里的面粉特性，做出合情合理的评估，看看面粉品种适合加工成“蛋糕”、“汉堡”还是“小馒头”，才能准确响应其目标食客需求。
比如周边配套尚在规划，存在升值潜力，则可以做成“小馒头”；周边学区商业交通配套成熟，则适合做成改善型“汉堡”；沿江、沿运河、湘湖，环境优美，或身处CBD核心稀缺地段，则适宜做出“蛋糕”豪宅。具体措施如下：
压缩户型面积，降低总价门槛，把大面包做成小馒头以满足第1）、2）类食客的需求。
即，缩小产品户型面积，在总价控制的基础上，提升单价容许度。倘若观察上海和香港等先行城市，其市场上最旺销的产品就是入门级别的30-40㎡（300平方英尺上下），总价400万人民币以内的一房或两房户型（还介绍过香港20㎡的超小户型）。
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