逢“8”必有大事的魔咒，今年楼市可能会发生什么？-随便找财经网

2018年是非常特殊的年份，从小周期看，逢“8”必有大事已是自1978年开始的一个铁周期；恰好今年又是戊戌之年，令人一下子就可以回想起120年前中国人的命运，六十一甲子，而今势必又是大争之年。这不，刚刚过完年，我们所有人就已经开始有经历历史的感觉，我们不知道未来会怎样，只知道历史正在发生！

关于中国的未来，最积极乐观的人会说：我们正在经历一个前所未有的境况，那就是我们将第一次面临二十年以上的确定性，很多事情不用猜就一定会发生，所以不要侥幸，不要以为还会反覆。关于中国房地产的未来，最积极乐观的人说：现在才是房地产的钻石时代，行业正在快速集中，进入门槛的会等来他们的好日子，玩家少了，行业利润率就会上浮，好日子就会来！

可惜，能积极乐观的永远只会是少数。当人们看懂“大者恒大，强者恒强”的游戏规则，剩下的就是排位赛，拼命拿地，拼命拿钱，拼命挤进第一梯队！第一梯队的门槛是什么呢？曾经有人认为是年销售额1千亿，现在有人认为必须修订为2千亿，这不，新年刚刚过了两个月，TOP3的销售额就已经破了千亿，在很多追赶者绞尽脑汁在算如何才能进入千亿阵营时，带头大哥们的志向已经是万亿的星辰大海了。

如果这只是一个追赶游戏，倒也简单，看谁快就是。这个房地产的“王者荣耀”游戏最吊诡的时代背景是：这是一个“去杠杆”的大时代，要实现“脱虚入实”的良性回归，房地产这个“吸血鬼”就必须得到有效治理，去杠杆首当其冲的就是房地产的杠杆。事实是所有涉房的非标融资都在史上最严格的监管政策下叫停，原来可以借助的各种通道（委贷、资管计划、并购贷款、流动资金贷款等）几乎都被卡死，一旦涉及房地产，IPO、增发、债券等资本市场工具也一律受阻，据说现在针对居民购房的“居民去杠杆”也正在从提高房贷利率开始加码！要知道，与此同时是消费端的“限购”政策依旧从紧（房地产税还始终悬在头上）！一方面拿钱越来越不好拿，另一方面是一旦囤货出现了问题（或者卖不动，或者只能赔本销售）就很有可能陷入万劫不复的境界。很多人也因此判断今年就会是一个“食尸”之年，像融创一样“不会算账”的会“捡漏”就可能会有好收成！

对于中小房企，包括中小房地产融资机构，今年还能玩什么？结合佰仕慧快闪群大家的讨论，似乎勉强可以看到五类可以做（或者说可以照样包装）的房地产融资产品：1、做前30强的跟投（比如小股操盘项目）或出表融资的私募地产基金（表现形式可以是股权）；2、“政治正确”的租赁证券化或政策鼓励的产业支持融资（明白为什么大房地产公司即使算不过来账也要做公寓和产业小镇了吧？）；3、有明显兜底或现金流覆盖的过桥性质的股权投资（这个需要对企业内部真实资金状况有深度的把握）；4、具有良好题材性有助于做PE转换的创投项目（特别是具有“独角兽”特质的项目），可以将地产价值折算成公司股权；5、符合行业集中度整合方向的并购融资（也就是协助“大吃小”）。

有个很有意思的观察，有业内的朋友跟我说：其实品牌房企没有几个是真的愿意“投资美好”的，那些说不清的投入和杯水车薪的租金收入对他们来说始终就是权宜之计，不过也有歪打正着尝到甜头的，发现这同样也是很多地方政府心头的迷惑，就有机会拿到很好的土地资源，甚至还会有相应的政府补贴，融资也更加容易，做着做着就没准走出了一条意外惊喜之路。当然也有反例，比如前阵子新派公寓踩雷的那个物业就出自崩盘的宝蓝，当自身的造血能力不足以支撑过度放大的杠杆，就容易“竹篮打水一场空”！

不管出于什么目的，房屋租赁和城市更新都正在成为一门显学，显然这门学问还不是仅仅靠营销包装就能学会的。也不管你的初心是想真做假做，乐视式的庞氏玩法显然也再也找不到它的舞台，城市更新这个市场不得其门而入交学费都未必能找到一个满意答案！

戊戌之年，我们会眼见着更多的“楼塌了”，也会看见更多的逆袭出现。希望到最后我们都有资格去做那个“最积极乐观的人”，希望这个戊戌年带给我们中国人更多的还是惊喜吧。

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