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昨晚九点多，位于深圳福田安托山片区的万科臻山府2期网络开盘，222套2000万以上总价的房子在不到30分钟的时间内被选购一空！
昨天看到有自媒体连夜发文，称你有2000万，也可能买不到房，还有一些中介在朋友圈开开始刷屏，2000多万的房子都被一抢而空，市场这么好，你还在等什么，抓紧入市吧。
说心理话，我看到这样的文章及评论，都感觉有点制造产市场焦虑的嫌疑。其实两年前海浪在自己的分享会上就曾经分享过自己总结的一个理论：正负10%定律。如果明白这理论，你就根本不会对臻山府这类新盘及现在二线城市都有类似的热销盘有丝毫奇怪。这个理论最早的内部分享也已经有两年了，所以今天就在微信号跟大家谈谈这理论，明白了这个理论，可能面对类似于“臻山府”开盘即被抢购的焦虑感就不会那么强了。
正负10%定律：在楼市调控（限价）的政策压力之下，新盘开盘时的单价或主动（短期内因调控观望气氛市场不好时）或被动（被限价）的比市场低开10%（泛指，有些不止10%），假设没有这些调控（限价），比当前市场价高开10%也非常正常。因为调控（限价）这正负10%之间，就产生了20%左右的价格差空间，以臻山府为例，原本可能会卖12万的房子，现在10万左右就可以买得到，你说这让人抢破头就丝毫不奇怪了吧？
这两年内的分享会上我曾多次谈到正负10%，有买房需求的当然尽量要去买这样“打新股”式的限价新盘，因为跟打新股一样，你买到就是赚了（跟周边二手有近20%的差价），有钱有名额的谁不会去试试手气呢？所以，就算你有2000万，你未必能买得到，如果你去认筹晚了点，可能连认筹的资格都没有，这并不是整体市场有这么疯狂，而是调控为当前整体并无好机会的大市场带来的不错入手良机。
但一些自媒体为吸眼球，什么2000多万买不到房，甚至认认筹都没资格，太悲惨了，其实宣染得有点过了。至于2000多万的房子都一抢而空，你为什么还不买房的中介式宣传，那更是屁股决定脑袋了。
超市门口只要一盒鸡打特价优惠5块钱就能排长队，一个售楼处新开盘价格比周边二手还要低10-20%，某些城市甚至还要低30%，总价几百过千万，优惠额度几十万甚至几百万的房子，不排队、不抢购当然是不符合人性的、不正常的，打破头似的排队才是正常的。
但以此现象来推测市场马上就要像抢购限价新房一样火起来，无疑是不准的，至于中介的刷屏，那完全是借机营销，不提也罢。
不过，三价合一政策出来后的深圳楼市，似乎也并不像当初一些专家预测的那么悲观，布吉一个新盘，328三价合一之后，刚需新盘受欢迎程度大增，之前一直走得不快，328之后启动二三级联动，据说一周内清盘了。
二手房豪宅大户型成交受“三价合一”影响并不像想象中那么大，豪宅大户型过户评估价本来就偏高，与真实成交价差距没有刚需房那么大。其实现在写高过户价对豪宅并非全是坏事，因为将来再出售过户时，就相对少交点增值税。
刚需型二手房受三价合一的影响就更大一些，费用增加太多，刚需对税费的大增还需要一段时间来消化。
总之，当前的深圳楼市，自住完全可以买，被限价的新盘当然可以去“打新”，但也不用过于焦虑，当前的调控氛围及信贷政策等各方面也不具备再来一波大行情的条件，稳中略往上的可能性是最大的。
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