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在加拿大整个地产市场放缓的时刻，多伦多condo市场逆势上扬，condo租金2018年第一季度疯涨11%。
根据Urbanation Inc.的数据，今年第一季度多伦多condo市场租金较去年同期上涨10.7%，即使一个小火柴盒般的711尺condo的月租金都要2432加元！
这种逆势上涨，很多人都将其归类于刚需，Urbanation副总裁Hildebrand表示，不断涌入的新移民和加拿大强劲的就业市场，使得condo租赁市场供不应求，新房开工增长缓慢。
今年第一季度condo完工数量为1945个单位，这是八年来最低的水平。Hildebrand表示，现在的低供应情况是由于五年前（2013年）当时市场情况非常脆弱，许多condo销售不尽人意，所有造成今年收工的condo数量大幅减少。
现在如此火爆的情况，让很多人在兴奋不已之际，也不禁让人联想起去年三月份多伦多房价暴涨33%，以及随后发生的事情，这多少也让人心里有点不安。
在钢需方面，Urbanation公司计算了一下，根据严格的按揭贷款要求，现在多伦多condo市场的一季度平均价格为56万加币，因此，普通人购买一个最小的condo的收入都需要十万加币的年薪！
如果没有今年的按揭压力测试，普通人购买condo的收入也要86000加币，这较去年购买condo的最低门槛年薪77000加币收入，同样有大幅提高！
无论什么样的刚需，先要有钱才行啊！目前，就业市场虽然强劲，但是薪资增长却不尽人意。2017年多伦多家庭中位数平均收入为78667加元，如果按照这个数字看，再加上压力测试，过去是买不起房，现在的情况是连condo也买不起了。
现在大家拼命购买condo的原因之一，就是害怕将来买不起，这与去年三月份人们支付高额入场费到处抢offer时的想法多么一致啊！根据市场调查显示，多伦多GTA完工的condo中，有48%的condo都是投资者购买，然后用来出租。
多伦多的整个房地产市场在去年三月最疯狂的情形过去后，四月份开始逐月走低，至今整个市场并没有走出沼泽，只有condo市场一枝独秀。
分析师认为，两个原因造成condo市场如此火爆的局面，一是新condo建设数量不能满足需求，二是今年新执行的按揭压力测试政策令许多买家无法购房，只能暂时租房。
不过，现在的情况已经大幅改善，目前在建的condo数量已经创下历史记录，供求不平衡的状况在未来几年将会被修正。Urbanation公司估计，condo市场供应如此紧张的情况，今年下半年就会改善，届时condo的租金疯涨情况会逐步冷却下来。
今天，国际机构又一次看空加拿大地产市场，美国大型投行JP摩根的报告预计，全球几个国家和地区的地产市场有机会出现20%的下跌。首当其中的是瑞典，然后分别为加拿大，新西兰，最后梯队是澳大利亚，挪威。
JP摩根是通过数学模型，根据几个指标做出上述预测的：过去五年，十年和二十年内，房地产价格增长幅度，房价与收入的比例变化，家庭债务占GDP比例等。
总结起来，JP摩根的模型逻辑是，房价增长时间越长，债务水平越高，房地产市场下挫的概率就越高。2000年以后，大部分西方国家都开始房地产大跃进，随后在2008年美国，西班牙和爱尔兰陆续发生大规模房地产崩盘。
与之相反的是，加拿大，澳大利亚，新西兰，挪威和瑞典，不仅没有出现地产崩盘，反而继续攀升了十年！
特别是加拿大的债务水平已经在发达国家中名列前茅，这就是为什么加拿大的BC省和安省都开始采取行政措施抑制房地产过度扩张，祭出海外买家税。加拿大央行也开始加息，财政部今年也执行更加严格的贷款审批政策。
不过，JP摩根认为，数据水平过高，并不代表地产市场一定会调整，但是这样的地产市场将会非常脆弱！
如果从价格增长幅度看，新西兰，瑞典，澳大利亚最可能出现地产调整；如果从债务负担，价格与租金比例看，加拿大地产市场则非常脆弱，容易受到外力的冲击。
上图是另外一家全球大型地产市场分析公司Knight Frank的报告，这份全球大城市地产价格指数报告上，去年第四季度，加拿大的温哥华从全球第21位直升至第四位，哈密尔顿升至第17位，多伦多目前排在第29位！
加拿大央行在下周将会召开利息会议，任何带有杠杆的市场对利息都是非常敏感的，一个加息决定将让资产价格产生波动。在多伦多投资地产多年的人们，去年在加拿大央行连续两次背靠背加息后，对这个概念已经有了清晰的认识。
无论加拿大央行是否敢于在这次会议上加息，今年下半年的加息总还是要看美联储的脸色。
今天公布的美联储三月会议纪要显示，所有委员都预计未来将有更快的GDP增长，更高的通胀，最重要的信息是将会有更多的加息。
一个非常引人注目的潜在变化是，FOMC委员们正在考虑在未来的声明中更改对于货币政策的措施——从“宽松”（accmmodative）改为“中性或收紧”（neutral or restraining）。
自金融危机以来，美联储就一直使用宽松这一措辞。如果美联储改变措施，将意味着政策将从刺激经济增长转变为防止经济过热。
目前两年期美债与十年期美债收益缩窄，收益率曲线非常平滑，一般而言，平滑的收益率曲线代表着更加紧缩的货币政策！
美联储FOMC 3月会议纪要显示，FOMC委员们对经济前进的方向充满希望。会议纪要指出，“所有参与者”预计未来几个月经济将会增强，通货膨胀率将上升，这意味着美联储倾向于比以往更快的加息速度。
在这种外部环境下，加拿大央行选择上班年加息两次，下半年加息一次，还是选择上半年加息一次，下半年加息两次，无非是个“朝三暮四”的问题！
任何带有投资属性的市场都是具有波动性的，去年的美股市场无风无浪，超低的波动性给许多投资者一个假象，今年开始才显示出投资市场的本色。condo市场的疯狂上涨，连价格带租金直线上升，并且出现加速趋势时，投资者是应该高兴还是担忧呢？
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