房地产还得好好干！改善型需求也是刚需

关于所谓房那点事，人民改善型需求如何满足？这个需求是不是同样也是刚需？笔者认为，改善型需求同样也是刚需，而且是未来支撑中国房地产行业发展的主要动力。

虽然中国房地产行业近年来屡遭调控，但是大多数城市棚户区改造任务却任重道远。

很多城市不仅有三十年的建筑，还有四十、五十、六十年的建筑。这些带着时代印记的建筑，算不上历史文物，但却是真正的危房。有些城中村仍然普遍的存在于城市之中。

对于这些项目，不仅要拆下去，还要开发好。而这些城市不仅仅是以前的三四五线城市，也包括一二线城市，棚户区和危房改造是广泛存在的。城中村项目征收补偿面积大，居民期望值高，难以同时满足项目资金自我平衡和现代城市严控容积率、建设生态宜居城市的双重要求，改造难度程度更高。

难归难，该拆还是得拆。但怎么做好这项工作，却要注意以下几点。

1.大房子是否值得推广？一般而言，90平米以下的房子或许是一二线大城市的拳头产品，但是对于三四五线城市如果同样采用这一标准，则显然不太合适。因为房价长期偏低，可能一百五十平米的房子也很便宜。一百五十平米甚至更多面积的房子在非一线城市显然更加符合百姓需求。大房子的好处在于真正改善了百姓的居住条件，也满足了二胎政策的需求。而一百五十平米的房子与90平米的房子在土建成本上的差异并不很大。事实上，人均60平米居住面积，二胎家庭应该为240平米，如果考虑老人因素，则应高达360平米为宜。这并不是意味着必须开发360平米的单套面积的房产，而是可以通过两套房的组合，实现三代同堂的想法。鼓励大面积项目的政策，还有助于提升三四五线城市竞争力，让经济发展更加平衡，这样的统筹考虑也有助于去库存。

2.拆旧城盖新城，应统一重新规划城市功能？城市的发展不仅有面积上的扩张，更要有功能上的升级。避如一些比较合理的位置用于商业开发，居民可以转移到更加合理的居住区域。过去一些城市为了图方便，放任棚户区不管，而去开发空地，城市建设更加分散，很多功能没有充分使用。未尝不是政策造成的畸形发展。到底如何实现居民与城市发展的多赢呢？统一规划城市建设非常有价值。

3.未来型房地产项目，应该具有多元化功能。在世界很多国家和地区，大规模的房地产开发项目几乎是不存在的。不论是在欧美，还是在亚洲其他国家，大楼盘似乎是中国特色，甚至这种特色感染了东南亚那些面对中国人的项目。从功能上看，具有商业、文化设施等功能的楼盘，更像是复合体的概念，能代表城市发展的一种创新，也提升了设施使用效率。但是一座城的背后，必须有一座城的文化和气质。没有独特气质和文化的楼盘，不能展现出居民的个性化需求。

4.房地产仍将是居民家庭主要优质资产。不得不指出，房地产投资是中国居民最为主要的财富资产配置。尤其是用来住的那些自用房，可能是最广泛的中国新兴中产阶层手中最大一块资产。因此如果房地产市场出现大幅的震荡，都不利于中国社会财富的稳定增长。与那些具有海外置业能力、海外移民倾向的高净值客户不同，那些人最终选择是离开中国。而广大的中产阶级，则是与中国社会密切捆绑的社会中坚。

5.房价太高确实不利于城市化进程的推进。如果人民买不起房，那么就多买两套，这种思想代表了中国房地产市场发展的困境。对于房地产资产进行超配，已经成为改变命运的唯一手段。不论是否是高收入人群，凭借其他手段已经买不起房的现实，确实意味着房价高了。实现房价有效调控的手段，可能是放开限购政策。事实上限制促进了房价的上扬。在很多城市不进行限购，是不是可以有效的促进房价的下跌？显然单方面的手段是不足以解决全部问题的。

6.从行业的角度看，产业经济的发展，才使得房地产等行业可以进行发展。房地产虽然可以实现造币，但是却终究处于产业链的下端，房地产可以间接促进多个行业的发展，但是一个大国不能把全部的发展筹码压在房地产上。房地产行业为了避免自己成为社会的负担，必须想尽办法在其他产业方向领域找到突破口。比如房地产可以成为城市功能的组件，通过超配其他功能，成为城市发展建设的一部分。比如教育设施、医疗设施、文化设施、娱乐设施和商业设施，都可以是大型房地产项目的点睛之笔。对于这些担当，政府或应予以支持。

7.从房地产行业发展看，是不是要控制超级房企的规模，适当向有创意的中型房地产企业倾斜，以免风险全部装在一个篮子里，是不是也该有所考虑？从宏观角度，保证行业活力和反垄断，或许也将成为必须考虑的问题。