房子竟成了“快消品”？中国最大房企上演“生死时速“

在昨天的《绝了！它对房价预测神准，从地产之王的财报里，读透房地产的未来》一文中，小尼从碧桂园的土地和在建物业窥探了研究房价的密码。

但是碧桂园是如何超越万科成为地产界的“一哥”的，今天就来看看最大房企的成长路径。

今天，我们主要关心以下几个核心问题：

1、房地产如今还是一个高利润行业吗？成本又是由哪些构成的？

2、碧桂园是怎么把房子做成“快消品”的？

3、碧桂园是怎么激励员工如此“卖命”的？

非高利润行业 成本如何构成

相信很多人有种感觉，现在房价这么贵了，肯定非常赚钱，利润率会非常吓人。

然而，如今的地产早已不再拥有和以往一样的高利润。

来源：公司公告、CRIC

2017年碧桂园的毛利润、净利润分别同比大幅增长82.4%和110.4%至587.9和287.5亿元。毛利率和净利率水平自2015年以来也不断回升，分别达到了25.9%和12.7%。

但是最近几年平均20%+的毛利率放在整个股市里并不算高，与互联网和生物医药90%以上毛利率相比，真可谓相形见绌了。

来源：公司公告

再来看看碧桂园房子里到底成本如何？

财经早餐整理

从碧桂园在建的房子里，我们可以看出土地成本占到54%，高达2493亿，其次是建造相关的成本，占到44%，最后是银行利息10亿元。

从碧桂园的成本之中再来回顾一下最近地产大佬潘石屹对当下观点，发现还是非常吻合的：

第一块是土地成本和税金，地方政府拿走了。地价越高，房地产的税就越高，政府拿走的这一大块逐年在上涨，有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。

第二块是利息，银行拿走了。房价上去了，银行利息就越来越多，利息之外，银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。

第三块是利润，房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人，而商人的本性就是追逐利润。

既然地产毛利率不高，但是地产商却能赚得盆满钵满，那秘密来自哪里呢，就是高周转。

高速周转 生死时速

4月，碧桂园一周内连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

• 4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

• 4月8日，碧桂园集团专门开了”高周转”专题会议。网上也随之流传出了《集团”高周转”专题会会议纪要》。