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安静说过，多看有权威性的报纸，总会有收获。因为大消息，总是会第一时间出现在权威性的媒体上。
就在昨天晚上，某报纸发表了一篇名为《深莞惠版“雄安“来了，三市将在相邻区域建试验区》的文章，一下子在朋友圈炸开了锅。
还记得过年前中国著名地产某个大V发的那条微博么？（原微博已删）这条信息的爆出，引出各方揣测，有传说深圳要直辖的，有传大亚湾可能要并入深圳的，也有消息说，深圳要继续扩容的...
当然，这些都是坊间传言，直到“三市将在相邻区域建试验区”这条消息的落定。而这，也可能意味着深圳民间相传已久的大礼包终于落地了！而这，相当于给三市划了一个“雄安”，也意味着以上这些揣测不攻自破。
好了，讲了这么多？深莞惠试验区到底是什么？我们来看下原文的报道——
4月21日，深莞惠经济圈（3+2）党政主要领导第十一次联席会议在河源市召开，深圳、东莞、惠州、汕尾、河源五市党政领导及有关部门负责人共聚一堂，在新时代新起点上共同谋划区域一体化新发展。
会议提出，为进一步促进深莞惠三地协同发展，助推珠三角打造世界级城市群，在深莞惠经济圈（3+2）合作机制上，将参照深汕特别合作区有关做法参照深汕特别合作区有关做法，推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。
试验区地区生产总值、税收存量归当地所有，增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成，提升中心城市辐射带动作用。
此外，会议上确定的，还有下面这些消息，我划一些重点，大伙可以看下——
深莞惠试验区，对深圳来说意味着什么？我相信这是大家最关心的问题了。在此之前，我先来讲一下文中提到的另一个关键性字眼：深汕合作区。
深汕特别合作区，位于广东省东南部，总面积468.3平方公里，特合区的合作期限为30年，从2011年至2040年止，享有地级市一级管理权限。
2017年9月，全国第一个特别合作区，深汕特别合作区体制机制调整方案正式通过，合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市委市政府派出机构。
这个合作区，当时消息一出来甚至也是刷屏的状态。而业内人士更是将其称之为深圳的“飞地”，当时也被称作深圳版的“雄安新区”。
雄安新区的功能是什么？是作为北京非首都功能疏解集中承载地。深汕合作区能承载这么重的担子嘛？明显不能。因为，太远了，远到容易让人让人遗忘。而且，远水难求近火。
下图是安静截获的一张深汕全合作区的物料，是朋友从深汕合作区人才服务中心处拿到的。他跟我反馈的是，在深汕合作区最近的招聘会上，有很多人一听说是事业单位，会立马凑上前去。可一听说在给汕尾招人，就立马就溜之大吉了。
离深圳这么远的地方，企业会过去？确定能分流给深圳减轻负担？这恐怕要打一个大大的问号。
深汕合作区不行，那么，只能另选一块地。选在哪里最好呢？当然是离深圳近一点的地方，但是，不能在深圳，在深圳的话，就是另一个“东进战略了”。
所以，深莞惠试验区出现了。所以，从官方用词上，我们可以明显看到这一点：不在深圳区域内，但是要邻近深圳。于是，所有的逻辑都解释通了。
而且，从这步大棋来看，我们称之前的深汕合作区为深圳版的“雄安新区”是不恰当的，深莞惠试验区才是真正的大雷，才是真正的“雄安新区”。
那么，深莞惠试验区对于深圳楼市来说，意味着什么？对于惠州和东莞的楼市来说，又意味着什么？安静的看法是，这对深圳楼市来说明显是一个利空，而对于东莞和惠州而言，会有影响，但算不上特别大的利好。
为什么这么讲？我们来看文件中关键性的字眼——
是的，你没有看错。这里面的交通对接是最大热点，46项重点合作事项中，涉及交通领域的有24项，总数超过一半。这样做的目的是什么？按原文中的表述，是强化深圳与东莞、惠州三城之间的联接。
换作普通易懂的话就是：将深圳的人口源源的不断往外迁，进行合理有效的疏散。因为深圳承担的人口包袱太重了，必须得让其他两位小弟来扛一扛。三个臭皮匠，至少也顶个诸葛亮嘛。
而规划一定真正实施到位，给予人口大大的红利，真的向外对接，那么，深圳的楼市将迎来一定程度的利空。因为深圳的土地困境对外找到了释放的口子，而且是最近的口子。
那么，东莞与惠州的楼市将会怎么走呢？短期来看，在真正确定这块试验区的位置之后，可能会有一定的影响。但从国际大都市发展经验来看，效果有，但不会太大。
多年前就听过一句话：房地产是城市化的生意，城市化是聚集现象而非分散现象，所有促进分散的努力最后都促进了集中。
也就是说房地产必然是扎堆的，寻求效率高地的。惠州、东莞的楼价，不具备暴涨的条件，就算有，那也只是短时间的噪动。幻想临深暴涨，那是痴心妄想。
要记住，2017年深圳的那条“超级直男曲线”、“深圳房价跌了6元”才是上面最想看到的。而且，只要有房价稍有快涨的苗头，就会有分城调控的政策大棒打下来。
“房住不炒”将是近些年悬于楼市头顶之剑，可不是痒痒挠。海南不是风头正旺嘛？这不，昨晚就出了个重磅炸弹，让人不得不唱那首《凉凉》。
今年是改革40周年，深莞惠试验区的划定，相当于再划一个特区。我不想作过多渲染，说是雄安新区也好，说是给深圳的大礼包也罢。
只是，每一轮大动作的背后，将会带来新一轮财富的大洗牌。
而任何一轮洗牌，都是钱和人的重新分配。城市群是这样，粤港澳大湾区也是这样。政策一直在合理的引导人往一线出走，而是不集中式的扎堆。当然，效果如何，要看最终的结果。
这一轮新的人口大洗牌，将会给楼市带来什么样的影响，谁也不知道。但是，需要意识到的是：这一轮调控下，嘿，深圳房价还真就一步步稳住了。否则，深圳的房价，不会是现在这个样子。
感谢调控给你争取的买房时间吧！
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