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住宅商品化至今已经有20多年。随着人们生活水平的提高，城市中产正在成为主流客群。
曾经读过多家房企的客研报告，对于大城市的中产阶层来说，有以下几个普遍存在的产品痛点：
❶中产阶层渴望与自然、历史有交流。可现在的项目开发几乎必谈“三通一平”“七通一平”，将原来的地块恢复到空白状态。社区与过去的自然没有关系、和城市的历史也失去了联系，如果只看项目本身，你根本不知道自己身在何处。
❷中产阶层大都上有老下有小，努力工作就是想让自己和家人过上更好的生活。可是很多小区是以同一个视角打造的，对不同年龄层的人的需求，缺乏针对性的设计，让人感受不到关怀。
❸中产阶层时间宝贵，在闲暇时渴望和家人、邻居有更多沟通。可许多产品室内空间不合理，家人之间缺乏情感交流；社区公共互动空间规划不合理，邻居之间十分冷漠。
不过，最近发现，有一家房企的中高端产品解决了这三大痛点，并将在自己核心布局的25个一二线城市的项目中陆续落地。
2017年，这家房企的业绩高速增长，去年接近翻番，逼近千亿。
2018年，是这家房企成立20周年，他们在之前花费8个月时间考察交流，梳理了整个产品研发流程，4月18日，他们召开华南区域战略发布会，首次发布了琼华、博翠、集美三大产品线，这个系列继承了以往的成功经验，而且一举解决了上述3大痛点。
这家房企就是金科！下面，就详细剖析下，作为三大产品线核心的金科博翠系是如何为这三大痛点提供解决方案的。
1
充分利用地块原始条件
保留社区的自然和历史
中产喜欢大城市的繁华和便利，同时又向往诗和远方，这是一个矛盾体。
要让项目和自然环境融为一体，追求“天人合一”的境界，就要营造山水入境的景观体验，天然的山水自然是必不可少的，因此金科博翠系特别注重优质资源的选取和利用。
例如重庆博翠山，坚持社区地貌原生化的开发理念，尽量保护地块原有地貌，充分利用35米高的原生高差，首创新中式“立体山水”地貌景观，建筑依山错落排布，确保了每一户都能沉醉在嘉陵江的无限风光里（如下图所示）。
▲重庆博翠山
从拿地到定位，博翠系项目会历经数十轮的实地勘察和反复测量，以充分理解自然的地理，以达到人与自然和谐相处的境界。博翠系在景观打造方面遵循以下一些原则：
一、社区地貌原生化。
最大限度利用原有地形地貌的同时，根据地块特征，适当保留原有的树木，特别是古树名木及成年树木。
二、景观树种乡土化。
在园林植物的选择上，结合所在城市的地理气候，以乡土植物为主，外地植物为辅，既保证了植物的高存活率，又增加了社区居家的亲切感。
下图是重庆博翠山的实景，可以看到，小区里的植物、景色，和小区外的山景，作为远景和近景，完全溶为一体，形成同一个美丽的画面。
▲重庆博翠山
三、物种搭配生态化。
在园林景观的物种搭配上，注重多样配置生态化，使得每个季节各有千秋，近似自然风光。在植物配置中，通过常绿的比例，乔灌木搭配等手法，实现社区景观的缤纷多变。
下图就是重庆博翠山里面不同区域、不同季节的不同景观。
目前，金科已进驻全国22个省（市）。不过，在博翠系项目选址上，金科选择25个一二线及强三线城市的核心区域，并且充分考量城市文脉、区域规划，甚至小到机场、车站的距离，符合标准才会落地。
金科认为，决定房产价值的，是地段；决定地段价值的，是资源。
天人关系是东方文化的基本命题。遵循资源优先的原则，博翠系至少会占江、湖、山、水、园、林、城7种资源中的一到两种。
从历史的角度来说，博翠系特别看重和当地历史人文的结合和传承。
比如重庆博翠山，就借鉴了巴渝的建筑风格；而广州的博翠天下，就大量吸取了岭南四大名园之首——清晖园的设计灵感，表现出中国文人的归隐和闲逸。
国人普遍看重风水。用现代科学的眼光看，风水是以人为中心，因地制宜的理顺风、水、阳光和人居的关系，通过布局、尺度、空间等构造手法，实现人与自然的和谐共生。
博翠系项目根据建筑气候区划，结合当地全年光照和常年风向特点，精确测算楼与楼之间的最优间距和排布，进行项目的全区通风或者防风规划。
1、建筑群体关系上，根据地域特点，结合项目地块，合理采用行列式、周边式、点群式和混合式等建筑群体布置方式，以便让气流在社区内部自然流动，改善通风或者防风效果。
2、业态组合规划上，通过住宅错列布置、高低层住宅间隔布置、住宅疏密相间布置、园林绿化水面布置等规划手法，提升社区及户内通风。
如下图所示：
当然，自然的并不都是最好的，比如雾霾（全国7成城市达不到国家标准）、噪声（全国城市声监测夜间1/4不达标）。
为了安心享受外面的自然风景，有时候室内需要人为的环境保障。
金科优先配置富氧除霾的绿色植物，使空气中的负氧离子增多。同时金科研发设计团队发明了建筑用窗式防霾健康通风系统，该新风系统只需窗框固定，简单易行，规避了中央新风系统和壁挂式新风系统的破坏性安装方式。
通过专门开发的手机APP还可以可实现远程遥控开关，下班时，通过APP打开通风系统，回到家就能呼吸新鲜空气。
为降低噪声污染，博翠系还采用了双层Low-E玻璃、系统门窗及隔音喷涂或隔音毡等，使家里的隔音效果像剧院一样……
2
细分人群，做好细节
照顾小孩、老人、中年的不同需求
中产阶层大多是上有老下有小的中年人，在外奋力打拼为了什么？就是为了家人和自己能过上更好的生活。
周末一家人一起出去玩，而平常，社区内就是主要的活动空间。
很多社区各种针对儿童、老人设施挺多，但是人们使用的却并不多，主要是贪多求全，目标客群不对路……
金科博翠系却根据不同年龄段人群活动的的需求，作出不同的设计，各有针对性，同时相互之间又不是完全割裂的。
现实中，很多社区儿童乐园很少看到小孩的身影，主要在于场景主题是站在成人的视角打造的，小孩不喜欢玩。即便是站在小孩的视角设计的，但细分不够，或者细分够了，但又没有照顾到陪护小孩玩的妈妈和老人的需求。
在金科博翠系的社区里，在门岗进行严格控制，1.2米以下的儿童严禁独自一个人走出社区，以避免小孩走失或受到意外伤害。
儿童活动区面积控制在50米*70米的范围内，确保儿童始终处在家长的视线之内。
很多小区的儿童活动场地采用填空式规划，位置不合理，而金科博翠系的儿童活动区和亲子场景体检空间，除了满足日照、通风的基础规划条件外，原则上选择放在项目社区生活的中心位置。有条件的地方，采用架空层或者半架空的方式。
这样一来，服务半径能够最大化，照顾到全社区的小朋友；且相对远离楼栋，减少儿童活动对业主生活的干扰；即便刮风下雨，小朋友也可以走出家门去玩耍。
金科主要通过以下几大方法打造儿童活动区：
1、空间组织分龄化。
分幼龄儿童区（0~3岁）、低龄儿童（3~6岁）、学龄儿童（6~12岁）三个年龄段，进行亲子场景的空间规划和组织设计。
2、模块设计菜单化。
全国各地千差万别，地块条件各不相同，亲子场景体系怎样才能因地制宜落地？金科博翠系的做法是，模块化设计，菜单化组合。分年龄段和面积区间设计了多套方案，项目落地执行的过程中，结合城市生活习惯、项目地块大小、目标客群家庭结构等，直接多维度菜单式选择组合即可。菜单如下图所示：
3、场景营造主题化。
金科通过百城大数据平台、电话回访、入户深访等方式，系统总结了社区业主的使用习惯和反馈意见，在数十个方案中，筛选出了星球探险、魔法世界、海洋冒险、小象奇缘、汽车乐园五大主题，作为儿童活动空间的场景营造主题。
通过入户式跟踪观察和一对一深访，金科发现，50%的家庭都是老人和小孩同住，二者是社区里停留时间最长的人。
但在一个家庭里，老人的需求是最容易被忽视的。其实，老人同样需要自有自己的社交活动，但由于要照看小孩，其活动又不能跟儿童的社交与活动完全割裂开来。
为此，金科博翠系将儿童活动区设置在内围，将老人活动区聚合在外场。这样，老人就可以一边看着小朋友，一边和其他老人聊天、健身。
金科一个标准的老人活动模块如下图所示，供各项目选配。
▲出自金科美好家设计模块图册，项目选配
对小孩的妈妈来说，也是类似的。金科博翠系在儿童活动区设置了婴儿车停车位，户外储物柜，以便让妈妈们腾出双手，或陪孩子嬉戏，或从事一些自己喜欢的活动。
在社区里面停留时间最短的要数男主人。运动是他们的刚需，而白天又太忙只能晚上才有点时间。
对此，在跑道的设计上，金科博翠系采用带夜光双色健康跑道，还有能量消耗提示、锻炼激励及夜光照明。
场地选材方面，采用EPDM橡胶材质，以实现减震缓冲，避免运动落地时受伤。在球场增加防水插座，为球场提供电源加油站，方便业主运动后为电子设备充电……
▲出自金科美好家设计模块图册，项目选配
关于社区运动，金科有一整套系统，大致如下表所示：
城市新中产阶层客群，一个家庭普遍拥有一到两辆私家车。男主人早出晚归，回家就希望放松一下，但很多小区的车行路线体验很差。
男士为什么经常在车里坐很久也不上楼？知乎上，有个回答被数千人点赞：
“很多时候我也不想下车，因为那是一个分界点。推开车门，你就是柴米油盐、是父亲、是儿子、是老公，唯独不是你自己；在车上，一个人可以静静，抽根烟，这个躯体属于自己。”
金科通过访谈发现，成功男士最喜欢五星级酒店和高级写字楼的停车体验。通过深入分析业主归家动线的行为科学，充分考量通风采光、防潮防冻、灯光照明、空间尺寸、装饰分区以及管线排布等的细节，博翠系大幅提升了停车的体验，如下表所示：
3
一方面提升生活仪式感
另一方面促进人与人的情感交流
中国传统大家族讲究门风礼仪，反映在建筑上就是登堂入室（入门入院，再到入厅，三进入户方式），强调层层礼序。金科博翠系产品在规划设计上也讲究礼序和营造仪式感。
其项目中轴对称，从小区大门开始层层深入，让归家、迎宾的仪式感增强。
▲重庆博翠山
其酒店式的单元出入口，仪式感足够，也非常实用，如下图所示：
▲出自金科美好家设计模块图册，项目选配
现代人越来越疏离，渴望交流。因此金科博翠系非常注重促进人与人之间的情感交流。
首先是家庭内部，既有私密空间，又有充分互动。
有观点认为，人一生合理的换房频率是5次左右，因为不同的年龄阶段，对户型的需求是不一样的。否则，不仅住着不舒适，可能还影响家庭和谐。
比如，老人习惯早起，而上班族每天很累，在闹钟响起之前，不想被人打扰到。再比如，家庭从一孩到二孩之后，原本的小孩房可能不够用了……
博翠系的房子，除了其卧室之间独立不干扰外，还是全生命周期的可成长空间！
金科博翠系借鉴日式户型的设计理念，功能房之间使用非剪力墙结构，让户型平面成为可成长的空间，实现每个房间可变的个性化，不再是以前的两房一厅，三房两厅等固定的户型布局。
双卧室可以无缝合并，变出适合两个孩子居住的房间，布局两个小孩的卧区、地面玩耍区、学习区，小孩可以在一起学习、玩耍，还能有点自己的小秘密。
举例户型如下图所示：
在实现互不干扰的同时，这个户型的厅面积达到了35平米，给了一家人充分的沟通空间。
同时，金科的产品通过一些细节的设计，来促进一家人的沟通。
比如贴合取、洗、切、煮烹动线的L形厨房，按照流水线来进行设计，一家人可以分别在洗涤区、操作台、烹饪区同时操作，在其乐融融中合力完成一顿美餐，如下图所示：
在大社区里，还有儿童日、亲子节、家庭趣味运动会，以孩子为纽带，让家庭内部的成员在活动中加深亲情。
其次是隔壁邻里和朋友的互动。
都市的快节奏下，人们每天主要的时间都在上班和奔波的路上，回到家就是关上房门，社会关系冷淡，这样的社区也缺少生命力。
为此，2008年，金科在全国率先提出“隔壁邻里文化”，着手打造亲情社区，并将其体现到建筑形式的空间重组之中营造。
金科博翠系将本该建房子的场地让出来，打造成公共空间，比如休息区、棋牌区、健身区及儿童活动区等。使得每一位业主从自家庭院出来之后，只要走几步，就能找到一个开阔的公共架空层活动空间。
其一个标准的室外邻里交流空间如下图所示：
▲出自金科美好家设计模块图册，项目选配
金科服务还将“俱乐部”概念引入大社区，打造了集健身、舞蹈、音乐试听、棋牌娱乐、儿童娱乐为一体的“邻里俱乐部”。
这样一个人人可去的场所，增加了人们见面的机会，一回生，二回熟，社区内的社交自然就活跃起来了，邻里间的关系变得和睦。
此外，博翠系还有邻里万人踏青、邻里万人运动会、邻里万人团购季、邻里万人旅游季、邻里万人艺术节和邻里万人家宴活动…
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