“租赁REITs绿色通道”和“资管新规”，对金融和地产有什么影响？-随便找财经网

不知是否冥冥中注定着什么，就在我们决定来一次地产基金大聚会讨论“2018中国地产金融创新峰会”的前后，有两个重磅性的文件先后出台，引起了业内广泛讨论。

这其中一个是关于促进“住房租赁证券化”的重要通知，REITs被浓墨重彩的提出，年内中国真正的REITs就会出台已经成为一种共识；另外一个则是针对百万亿金融大资管的新规出台，“金融去杠杆”的大刀砍向庞大的影子银行阵营，各种规避监管的“通道业务”、“出表业务”、“非标业务”均无所遁形，很多牌照要么就失去了价值，要么就再也难以为继。

这两项新规叠加起来对于地产金融而言简直就是“换了天地”的影响！

对于大多数习惯于为地产融资扮演表外融资的非银行金融机构而言，资管新规的出台可谓“断了一切非分的念想”，租赁证券化则成为被关上无数门后仅剩的一扇窗。

而对于那些一直就在做股权投资，一直就在紧密关注资产的运营价值的少数地产基金们而言，资管新规对他们而言是“岂不正是针对我们的利好？”，租赁证券化则正好给他们提供了更顺畅的退出通道，正是大有可为之时！

这样明显不同的判断在这次地产金融创新峰会上显现无疑。

对于仍然相信中国房地产增量市场还大有可为的机构们认为：如今中国的房地产市场明显是向头部聚集，未来格局会趋于固化，真正可以“傍大腿”的将只有前30强。既然纯债性融资已经无路可走，就必须走向股权，未来最理想的地产金融结构应该是“金融+地产”组合，要么就深度绑定一家具有强管控体系的地产商作为坚强后盾，要么就自己需要组建一支深谙地产的管控团队，想拿股权投资的溢价就必须自己有那个本事！

对于已经转向存量市场甚至已经进入内容投资的机构们则认为：为开发商融资而存在的地产金融注定是不会长久的，全球经验上能以金融化运作成开发商的只有凯德和铁狮门两个成功案例，而他们都具有深层次的金融基因。地产投资之所以会成为诸如黑石之类顶级私募股权投资基金的“压舱石”，是因为能吃到资产增值价值的最大化，这需要有更长远的目光，需要有更长期的机构资本。中国的地产金融机构如果不能解决资金的“短融长投”问题，就永远不可能做成“中国的黑石”！

在这次峰会上，从原来拥有最顶层最广泛地产商资源的全联房地产商会秘书长位置上决然创业的喜神资本董事长钟彬给我们分享了他最深刻的感受：为什么明明有最好的便利去债权不去做而坚决要做股权？为什么当别的基金、三方财富都感觉募资难，而喜神却是资本追着来投？是因为要看一件事是否真的创新，真的存在代表时代进步的持续增长价值，不能只看看三五年，不能只看资本风口，而是要至少放长到十年来看，放大到关乎人类社会福祉的尺度来看，对于具有“不动产”属性的地产投资就更是如此。当你的选择是出于对投资人根本利益的负责，当你的选择完美契合这个时代的进步，为什么不去做更能完整捕捉成长的股权？投资人怎么不会慕名而来？

经历过国内最好的开发商和财富管理机构之一的淳石资本董事长姚伟示，经历过国内开创性的地产基金和国家队投资机构的佰仕信基金董事长李伟凡，经历过最顶级的外资投行和国内私募领先的商业地产基金的高和资本联合创始人周以升，他们用各自旁人艳羡的经历告诉我们这样一种“殊途同归”：无论你在做的平台大小，你都需要做成一个对自己负责对投资人负责的人！不必在乎你所做的事情短期是否收效“立竿见影”，也不必害怕过程中必然会出现的种种坎坷，只要你把握准时代脉搏，拥有你完整的闭环逻辑，你就能找到自己存在的价值！对于私募地产基金而言，跟“国家队”去拼规模没什么意义，相比规模而言，因为专业价值而创造的投资质量更是地产基金的安身立命之所！

而从平安好房的“首付贷”走向中民普惠的“租赁金融”，开创过多个大开脑洞的地产金融创新产品的庄诺总则给我们打开了可以看见另外一个世界的眼界。当大多数惯性思维认为“租赁证券化”会跟“PPP”一样成为政策风口上为开发商变相融资的融资通道，庄总却看到了租金现金流本身的金融价值：既然在租赁市场上存在严重的“低租售比”现象，既然对于广大的房产持有者存在着普遍的再融资不畅困境，那么就意味着具有“内容赋能”属性的运营增值空间，就意味在这样的小微金融里大有可为！

从为“美好生活”代表的民宿酒店起步到如今的准“独角兽”的多彩投印证了这样一个判断：当把投资美好生活与人们碎片化的个人投资相结合，就可以助力那些有情怀有匠心的匠人们去做出好东西，就可以汇集这种点滴力量去改变我们身边的生活。当传统的金融把目光都锁定在那些需要大资本大投入的头部阵营时，更多可能代表未来的创新力量需要的只是一点一滴的持续给养。小微金融可以创造大能量！

这是我们在这样一个特殊时点对地产金融未来的一些“小众”判断。也许并不能解什么“燃眉之急”，也没法说服那些习惯看“主流风向”的投资人或其代理商，但这世界就是这么奇妙，五年前那些跟随“主流风向”的机构大多已不知去处，五年后却是一帮这样的幸存者们在这里诉讼“痛并快乐”的地产基金往事。十年时间已足以证伪，无论世事如何变迁，无论政策的东南西北风，做好自己的人永远都不必担心自己的命运。不信，立此存照，五年后后我们再来话风流！

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