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做任何投资，都需要搞清楚本质规律，都需要做大量的分析和计算。
很多人根本都是两眼一抹黑的做投资，亲戚朋友几句话，就跟着买买买，根本不动脑。
简直是瞎胡闹，不亏都不错了。
对他们来说，几十万字的水库论坛公众号，内容太多，懒得看，看不懂，动脑太累，比上班累多了，还不如思考晚上吃什么菜。
没关系，我动脑已经动完了，我来做个炒房赚钱的逻辑总结。
希望各位看官，至少在看本文的时候，能稍微动一动僵化的脑子，能救一个是一个。
1.通货膨胀和限制供地
在我的论通货膨胀一文中，说到了长期通货膨胀率每年12%，每年新增住房1%，因此10%的房价涨幅是基础涨幅。
注意这是长期的分析，短期收益还会受更多的因素影响，短期价格肯定会有波动。
如果市场上全部都是理性人的话，买卖双方都知道12%通货膨胀的话，房价会远高于房子的价值。
所有投资，都是应该用净现值来计算实际价值。
比如上海外环附近目前房价5万左右，实际价值应该按通货膨胀率的贴现率，预估8%当做房租年涨幅，计算未来总房租的净现值，实际价值约为3万。
也就是说，上海外环附近房价高于其价值，多出来66%的价格是泡沫风险。
如果5年内通货膨胀率保持不变，供地数目保持不变，限购限贷政策保持不变，那么房价会继续10%年增长，变成8.3万价格和5万的价值。
反之，如果外环外的大片农田，比如马陆葡萄园，全改为住宅，5年内陆续上市，那么外环附近的实际价格能保持5万都很难了。
其他还有人口不会大幅下降，GDP不会停止增长，没有战乱发生，不会推出乱七八糟的政策比如房产税。
如果这些风险点未来5年都保持不变的话，7年-10年房价翻番，绝对跑不了。
这也是房价上涨的基础涨幅。
2.投资三性
任何投资，归根到底都是服从三性原则，即安全性，收益性，流动性必须舍弃其一。
如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。
如果三性都好的投资，一定一定会挤满了投资人，导致收益性或者安全性下降。
除非是政府特许经营权，或者信息收集比别人牛逼很多，能发现别人发现不了的商机。
很明显，投资房产牺牲了流动性，保留了安全性和收益性。
反例是股票，保留了流动性和收益性，牺牲了安全性，深证A股28倍的PE，资金都是在投机。
流动性的牺牲，能带来3%左右的年收益，比如活期存款和定期存款，余额宝和定期宝。
同理，如果卖房不用在链家上挂半年，买房贷款、手续不用花2个月的话，投资炒房不用满二满五唯一，房产的投资收益性或者安全性，必然下降。
政府的调控都是没大脑的，完全不符合经济学。
明显应该满二加税，满五再加税，增加流动性，才能打击炒房的收益。
3.限购涨房价
限购政策也是没大脑的政策，明显是短期降房价，长期涨房价的。
很多屌丝认为，土豪不能买京沪的房子了，炒房客不能囤几十套房子了，房价一定降降降，再等几年终于能买得起房子了。
2011年上海开始限购，至今只加严，从未放松，请问屌丝们，房价是跌了还是涨了。
房价上涨的基础盘是，1.通货膨胀，2.限制供地，请问没大脑的屌丝们，限购政策对此有无改善。
限购只会让开发商利益受损，拿地热情更低，只会让政府卖地减少。
而且市区的老头老太，囤房的炒房客，再也不敢卖房了，卖一套就再也买不回来了啊，于是二手房供应也减少了。
土豪和炒房客只要花钱花精力，一样可以破限购，最后苦的一定是屌丝。
综合前文的流动性，2010年以后各种调控政策，自然导致了这几年房价涨幅大于通货膨胀的情况。
限购能让短期价格下跌，正是炒房客的买入机会，大部分人不会破限购，竞争对手大减，低价购入。
限购能让长期价格上涨，正是让炒房客躺着赚钱的基础，高价抛出。
4.信息不对称
经济学的理性人假设是站不住脚的，全社会90%都是傻，尤其在房产投资领域。
明明我国的通货在快速膨胀，屌丝们不知道，看看CPI才涨3%一年。
明明限购、加税是涨房价的，越市场化的商品价格越低，是经济学的基准知识，屌丝们不知道，说明年又要暴跌。
美元加息，贸易战，明明对中国经济毫无影响，屌丝们又借此期望着18年房价下跌了。
香港是炒房发源地，从5岁小孩就知道炒房赚钱，没房就没高潮，一有钱就买房，上车盘、笋盘都是香港传过来的说法。
大陆呢，明明比香港房价便宜很多，经济、人口各方面都领先，各路专家年年喊跌，打脸能连续打几十年。
在此由衷感谢政府长期不断的洗脑，压低了房价，让房价稳如磐石的上涨。
不然房价保持实际价值的5倍甚至10倍，那么房价必然涨涨跌跌，无可避免，安全性仅优于股票。
5.名声补偿
社会经济学基础知识，名声不好的行业，必然收益上升，通过收益来弥补名声的损失。
比如医生，教师，国企员工，公务员，小工厂厂长，名声好，自然不用太高的工资，就能找到合适的人选。
比如妓女，搬砖工，黄牛，直播，名声差的要被全家人骂，当然需要更高的收益。
开发商，炒房客，房产中介承担了政府控制房价不利的骂名，自然会获得超额利润。
明明拍地占了新房50%以上的成本，政府竟然能说开发商是导致房价上涨的原因。
开发商是所有买房人的朋友，开发商是降房价的。
就像煎饼果子的小贩，是降低煎饼果子价格的。
让开发商利润下降的，必然是另一个开发商。
限价打击开发商，不给开发商贷款，提高开发商入行资质，限制开发商融资，必然导致开发商数量减少，购房成本上升。
不准小贩贷款买煎饼车，煎饼果子的小贩要考试认证，对煎饼果子进行限价，请问煎饼果子价格是上涨还是下降？
同理，炒房客也是降房价的，能增加流动性，能加快开发商回款，能把没人要的破房子，装修成消费者喜欢的房子，能在低价时期买入增加当时的供给，能在高价时卖出降低售价。
让炒房客利润下降的，必然是另一个炒房客。
由于炒房在政府宣传下，是个人人喊打的行当，甚至听到炒房，全家族都要断绝关系，因此炒房客人数其实远低于市场需求。
实际炒房客在总购房人数中，不到2%，其余98%都是刚需，自然遍地都是利润。
6.辛苦钱
由于房产投资的安全性和收益性，房产投资是可以带杠杆的。
如果首付三成是民间借贷，哪怕是12%的高利贷，算上4.9%的七成房贷，年化利息也就7%，低于10%的房价基础涨幅。
所以说房子不赚钱，房贷才赚钱，4.9%的利息，基本是社会福利，很难贷到。
因此，炒房是个辛苦的活。
从看房200套开始，风吹日晒，发现8折9折笋盘，保证刚入手就不会亏。
哪怕限价的新房，也要全城排队认筹，排队摇号。
破限购还需要假结婚，假离婚，再复婚。
再到办手续，跪银行，赔笑脸，面临各种贷款困难，都得打碎牙往肚子里吞。
遇到房价上涨，还要处理房东跳价、房东违约的问题。
买了房子要跑装修，买家具，要出租，修门窗水电家电。
最后卖房，也要面临贱价卖房，或者等6个月找房客，再等3个月下贷款的问题。
首付如果靠借贷，要求爷爷告奶奶，打滚借钱。如果靠信用卡套现，那也要做好统计表，计算好账单日还款日刷卡日。
整个过程下来，全部都是要大量精力投入，何止是心力憔悴，简直是地狱般的折磨。
买第一套很轻松，全家支持；买第二套靠自己，咬咬牙还能吃下。
第三套到第五套，乃至第十套第二十套，简直是死去活来，从哲学上拷问自己的人生意义。
不信你试试，再多买一套试试，幸福美满的小日子立马崩塌。
极端辛苦，意味着门槛高，意味着竞争对手少，也就意味着利润。
躺在沙发上，点点手机，就能投资的股票、期货、基金、p2p，当然就没有辛苦值的加成了。
90年的股票赚钱，但那时的深圳股票市场可是要一大早去排队的。
7.税收
算上中介费、税费，满五唯一后，买卖二手住宅大约是5%的交易成本。
商铺和商住两用，增值部分要交50%的税。
这个税率是什么概念，如果我从鸡蛋开始，养大了一只鸡准备卖，政府说从中间切开，半只鸡给你，半只鸡交税归我。
新房50%是拍地成本，25%是税费，剩余25%是建筑成本、融资成本和开发商利润。
税收增加实际上是涨商品价格的，除非替代品的税率不变。
二手住宅功能只多不少，税率最低，自然把商住两用打的溃不成军，上海的商住两用价格一般为住宅的一半。
如果二手住宅的税率也上升了，那么住宅和商住两用价格也会上涨。
除非把商住两用的完全不合理的50%增值税取消，不然完全没法对住宅造成竞争，住宅会一直享受低税率的价格上涨。
8.城市发展
最后一点是最最基础的要素，挑对城市。
买房子相当于买一座城市的股票，享受和城市一起成长的过程。
五线县城旁，农村的一幢小破楼，再怎么限制供地，再怎么超发货币，一样不会涨。
工业化以来，人类聚集程度是一直上升的，只有人挤在一起，才能创造出金融，IT，漫展，歌舞剧等服务业。
目前最大的城市圈是东京都市圈，1.34万平方公里，人口3700万，占日本人口的29%。
相比之下，北京1.64万平方公里，人口2151万，占全国人口的1.65%，人口聚集度还有非常大的空间。
由于计划生育，未来20年，四、五线城市将会是人口净流出，毫无任何发展潜力可言，衰退无可避免。
而一、二线城市，人口将进一步上涨，目前二线城市普遍开始送户口抢人，三四线城市根本没有任何留人的竞争力。
只有大城市，才有房地产。
壮劳力在株洲当个操作工，月薪3000，跑到上海送外卖，月薪一万，这就是大城市的吸引力。
目前北京上海赶人，只能赶走统计数据，工资不降，人是不可能被赶走的。
只有大城市才能诞生小米，京东，大疆，B站，持续不断的创造高薪岗位，把应届生月薪拉到1万。
只有大城市，才能获得国家级大项目，世博会，亚运会，创业板，新三板，自贸区，红利不断。
在大城市买了房，才能有高薪收入的稳定门票，不然终归是个过客，总得要离开。
在大城市买了房，才有源源不断的外地人来高价接盘，不愁房子老旧卖不掉。
在大城市买了房，才会有政府赔钱补贴的地铁从家门口穿过，享受大基建带来的地铁房加成。
在大城市买了房，才能让子女站在自己的肩膀上，不用孤身一人去大城市闯荡。
9.房价下跌
历史上，只有香港97年亚洲经济危机、日本91年经济停滞、美国07年次贷危机，总计2.5次房价大跌。
从二战结束，布雷顿森林体系废除金本位后，全球大国再无一例大幅下跌。
下跌原因有三：
①城市化进程停滞，经济停滞，导致房价上涨的基本面变差。
②低利息，零首付，全民炒房，导致连续几年暴涨，价格翻几番，价格远超价值，泡沫率大增。
③超发货币停止，比如美国次贷危机后，立即量化宽松，房价很快恢复。
各位想想，中国现阶段怎么可能满足以上3点？
除此之外，不管是房产税、加息、限贷、限售，一律无法动摇房价上涨的势头。
结语：
为什么房价2000年开始涨，涨了17年，2018年还能继续涨？
因为1.通货膨胀+限制供地，2.缺乏流动性，3.限购政策，4.信息不对称，5.名声差，6.辛苦，7.税收歧视，8.城市发展的红利。
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