关于法院拍卖房，你了解多少？

有人在后台提了这么一个问题：“叔，我想买太原的法院拍卖房，你觉得怎么样？”

其实法院拍卖房，是我们购房者相对来说，比较少涉及的一个概念，叔在网上查了查确实有不少关于太原法院拍卖房的消息，比如说2017年尖草坪人民法院拍卖富力城的一套房子，2017年太原市万柏林区人民法院拍卖太原市建设北路的一套房子，虽然房源稀少，但架不住万一碰到合适，对吧。

今天就借着这个机会，来和大家谈一谈，关于法院拍卖房的这点事。

法院拍卖房产简称法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

购房者会关注法拍房其实主要是因为它的价格，综合比较下来要比市场上的低很多，就拿我们前边所举的例子，建设北路100平的房子，起拍价63万元，单价算下来不到7000元/㎡，这个拍卖发生在2017年9月，这个时候太原的房价已经开始涨起来了，差不多的项目都得10000元/㎡，建设北路这样好点的地段估计更贵，诱惑力相当充足，但是眼热归眼热，法拍房的注意事项还是需要了解一下的：

01

一般不限购

先说法拍房的一个大优点，在大多数城市，不受限购约束，不管你具不具备在这个城市买房的资格，都可以购买法拍房拍，具体城市情况需要具体查询，至于太原，法拍房在不在限购范围之内，还得等具体细则。

02

付款方式较局限

有的法拍房还可以走按揭贷款，很划算。但就算你走贷款，买下来后也要提前先垫付全款，然后再自己去走按揭贷款，付款方式上比较局限。

03

起拍价

在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。

04

交房要注意

在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

举个例子，有购房子购买了一套法拍房，但在收房的时候，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。

不交吉，就是只已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。一般情况下，法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。

05

唯一住房

此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

06

买卖不破租赁

还要注意查看有没有租房备案，有些不良业主会跟亲朋好友签订20年的租房合同，租金很低，然后去备案。这种房子，就算你买下来，你也住不了，买卖不破租约，你还是得继续租给他20年。当然有其他办法，就是买下来后，求爷爷告奶奶，给业主一大笔钱，求他解除租约。这种法拍房真不少，拍卖信息可以很容易查到。

再说一下可能会产生费用，一般来说，参加拍卖只需去拍卖公司支付押金就好，没拍到自动原路退回。

拍卖成功后一般存在的费用有：

a，所有交易产生的税费由买受方承担，包括但不限于个税、契税、营业税、房产税等b，拖欠的物业费、水电煤气费等，少则几千，多则几万c，拍卖公司收取的5%的拍卖服务费d，拍成功后一般需要十天左右付清全款，这时如果有需要，会有第三方提供过桥资金(高利贷)

5，请提前去公安局查询房子里是否有户口，法院不会帮忙清理户口。实地看看房子有没有人霸占，法院也不会强制清场。