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土拍行情的转变，来得又快又猛。
以前，每逢拍地，基本等于地价新高。现在，只要拍地，基本等于“地王站岗”。
从7月6日首场土拍至今，无论运河新城、崇贤这样的近郊，还是滨江区政府、钱江新城那样的核心，还没有一个板块能全身而退。
因为趋势一旦形成，短期很难反转。
今天（7月30日），杭州将迎来本月土地收官战——萧山南部新城将推一宗大面积宅地，近150亩，起价13400元/㎡，封顶20088元/㎡。
板块库存高企，地块附加条件众多，加上行情微妙，冷清收场的结局，似乎早已注定。
有人说，冷是肯定的，悬念在于，会有多冷？
地块东至通惠路、南至南三路、西至王有史河、北至规划一路。
从区位上看，差不多就是四季华庭南侧，光明尚海湾东侧，直线地铁2号线曹家桥站约1.5公里。
地块主要由三部分组成，分别是居住用地（F-06-01地块），幼儿园用地（F-06-02地块）和中小学用地（F-15地块）。其中，规划6班幼儿园占地3528㎡，中小学占地26432㎡。
此外，还有6604㎡道路用地，和7093㎡绿地。
上述内容，需由居住用地竞得者代建。而居住用地出让面积98261㎡（147.4亩），容积率2.8，可建筑体量约27.5万㎡。
起始总价368675万元，封顶总价552675万元。折算成楼面价，即13400元/㎡和20088元/㎡。
这个封顶价，与板块此前最高价基本一致。
如2017年5月、12月，禹州和绿城竞得的南部新城宅地，楼面价分别达到20060元/㎡和20059元/㎡。其中，绿城地块即桂语朝阳，还有8%自持比例。
相比之下，桂语朝阳位置更好，几乎与地铁2号线朝阳站“零距离”，相当于地铁上盖物业。
而禹州地块就在今天地块南侧不远处，体量也更大（约224.7亩）。参照当时土拍政策，需现房销售，实际地价成本，可能比绿城地块还要贵。
对比历史地价，若行情未变，本次地块理应封顶成交。但眼下行情不妙，低溢价成交概率更高。
实际上，南部新城上一次推地——今年3月30日，融信43亿竞得的宅地，溢价率便只有27.9%，折合楼面价17134元/㎡。
从地块面积、容积率、代建内容等多方面角度看，融信地块与本次地块，都十分相似。
不知道，最终地价能否超过融信地块。
从板块二手房价看，即便封顶成交，仍有一定盈利空间。
杭州链家网显示，恒大帝景、四季华庭等二手房挂价，均已超过3万。同时，尚有尾房的光明尚海湾、绿都南江壹号等，新房售价也有2-2.8万/㎡。
但问题是，二手行情不确定性大。尤其现在形势扭转，更不能等同于今后的房价水准。
对南部新城来说，更大的问题，或许在于潜在供应过大，需求能否跟上？
数据显示，2017年以来，南部新城共成交11宗土地，是杭州推地规模最大板块之一。其中，涉宅用地8宗，可建体量超过100万㎡。
其中，禹州地块体量高达约15万㎡，桂语朝阳体量高达约19.6万㎡。
除绿城和禹州的2万+，其余地块如东原旭辉·璞阅、滨江碧桂园卧城印象，及德信、佳源地块等，地价主要集中在1万6-1万8。
因为施工节奏和限价等因素，所有8个项目，均未上市，未来竞争压力不小。
与此同时，在高地价成本的客观前提下，为了获取利润空间，多数项目规划了溢价能力更高的产品。
譬如，禹洲地块拟打造成13幢洋房和4幢高层；卧城印象主打排屋加4幢高层，高层户型只有89、110㎡。
桂语朝阳，更规划了城市叠墅，甚至首次将中式合院产品，带到了江南岸。
可以预见，如果行情平稳，南部新城新房售价将轻松突破3万。
但现在预期变了，原先买不起滨江、奥体、市北、萧山城区，而无奈外溢的购房者，面对更高的价格，还会继续买单吗？这显然是个大问题。
作为萧山南部腹地，早年的南部新城，基本是绿都、开元等萧山本土房企的天下。同时，购房者也大多来自萧山本地。
它真正进入杭州人民视野，还要追溯到2013年9月的一场土地拍卖会。
当时，3宗宅地出让，恒大以楼面价10557元/㎡，拿下萧政储出【2013】21号地块，即已交付的恒大帝景。
另2宗地块由农工商（后改为光明地产）竞得，地价与恒大帝景相仿。
要知道，当时周边的绿都四季华庭，新房售价仅13500元/㎡。恒大和光明地产的拿地行为，被业界评价“这是疯了吧”。
果不其然，身处调控期的杭州楼市萎靡不振，这些高价地，更是过得艰难。
恒大拿地后，南部新城地价大幅缩水。仅有的5宗住宅地块出让，楼面价最高不到6100元/㎡。恒大帝景、和光明尚海湾的销售，也一度陷入僵局。
这里一度成为杭州楼市“重灾区”。
始于2016年的这波超级行情，成了板块解放军。在2万地价面前，南部新城跟其他所有板块一样，变得炙手可热——开发商疯狂拿地，新房要靠抢。
如今，新一轮行情调整在即，南部新城会上演历史轮回吗？
值得一提的是，近年南部新城的发展，的确大步加速。尤其近期，敲定了1个重量级配套。
萧山区和浙医二院经过多次协商，已达成在南部新城，合作建设浙医二院新院区的意向。据了解，医院占地规模约500亩，是目前浙医二院的2.8倍。
不过，一旦降温趋势成定局，再多的利好，也是徒然。
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