三四线城市房子能买吗？专家：全国房价仍未见顶，持6年收益可以翻番

    近日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，“还不能武断地说全国房价见顶了。” 他认为，目前，限购、限价以及限售等楼市调控政策持续收紧，并非是健康长效机制的构成，无法长期抑制房价上涨的预期。 

      与此同时，钟伟还指出，房子没有错过购买机会的说法。因为回看过去20年，不管你什么时候买入商品住房，持有6年收益都超过100%；所以现在买房等6年为什么就不可以收益翻番呢？ 

    楼市调控待解之局 

     从2016年10月开端持续至今的本轮调控有一个现象值得思考——随着限价、限售、限购等调控措施共同作用之下，导致多地新房二手房价格倒挂，特别是在摇号执行后上演了一幕幕疯狂抢房大戏。 

       “一系列限制性措施出台有悖于市场运作机制和经济学原理，而限价可能是后果最严重的一个。”钟伟如是说。 

       对此，小编认为，该观点简单有效的道出了宏观调控的干预措施之所以一直以来被称为短效调控手段的根本原因所在。虽然限价可以在一定时间内把上涨压住，让价格看上去降低，但是普通老百姓却享受不到什么实惠。 

     这并非信口雌黄。 

      首先，相关限价措施强行压低新售楼盘价格，有的已经明显低于同区位楼盘市场价格，这样一来，只要资金没问题的房企一定会减少出货量，甚至是不出货。或者是以认筹这类方式，只说优惠，不公布具体开盘价格的方式圈住客户。等到调控松绑了，再正式上市开售，因而过去才会出现“越调越涨”。开企业又不是做慈善，都是在合法合规的前提下追求利润最大化，毕竟要赚钱。 

       其次，大部分人都无法满足购房门槛的提高，即便现在房价真的降了，你也不一定买的起。下面举几个例子大家就明白小编为什么这么说了： 

      一是去年底南京；二是今年的杭州；三是前段时间的深圳。他们都有几个共同的特点，受制于调控出现的房价倒挂所以新盘上市便被抢购一空，且在当前政策下为了打击投机炒房等乱象将购房门槛提高，提高首付比例只是“小儿科”。比如南京需同时满足至少一百万存款证明、深圳是两百万至五百万不等……在这些城市百万虽不至于说是天文数字，但对于大部分普通购房者来说也无力负担吧？ 

        近几年，越是大城市，二手房市场占整体房地产市场的比重越来越大，成为衡量当地楼市情况的关键指标。除了文玩、古董，老的东西比新的贵是很少见的现象，对于房地产而言，这显然不是正常的，小编在之前《楼市巨变！一线城市房价都顶不住,2018年下半年楼市会怎么走》一文中详细分析了“房价倒挂”的成因和楼市后续发展趋势，在此就不再复述。 

       假如二手房价格与新房越来越接近，甚至是比新房还贵，新房市场到时势必会消失。原因在于，房子这件事情，永远是新的要比旧的好，同等条件下新房总要比二手房高才合理。你说开发商建新房和二手房是一个利润率，他们还会愿意玩吗？ 

      究竟什么决定房价？ 

      在钟伟看来，限制性政策不可能真正抑制房价，只是短期改变供求关系。因此，他表示，长期来看，房价仍然是上涨的，且随着社会整体经济水平提高，房价上涨幅度的差异化将更加明显。至少一线城市楼市会充满活力。 

       而对于三四线，甚至是五线城市的楼市来说，钟伟认为“三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会在未来三年消失！”因为随着住房供应成本的提高，目前基本上达到5千至7千元/平方米范围区间，逐利的目前决定了定价至少要到这个价格才有钱赚。

       的确，在小编老家一个四线城市——湖南湘潭，一直以来号称全国价格洼地，在长株潭融城的大背景之下，房价上涨动力强劲。自去年美的拍下地王起，湘潭市中心新房进入万元时代；随后相继拍出2块土地均楼面价超过美的所拍下的地块，未来新房市场价格走势可想而知。 

       不过，钟伟指出，长期来看，支撑三四五线房价的真实需求仍然较弱。因此，如果是打算在这类城市投资的朋友需谨慎。