恒大利润半年突破500亿元 5问“利润之王”

　　房企分化的程度，远远超过地产人的认知刻度！

　　以眼下最火的1000亿数字而言，它——堪称是当下大多中型房企追逐的奋斗目标，更是未来楼市的入场券，是船票，是未来地产“剩者为王”时代的首要门槛；但今天老潘分享的数字是546亿，它是一个半年度的数字，但不同的是它的属性是“利润额”——即一家房企半年度利润额就高达546亿！

　　这就是差距，这也是房企焦虑的缘由之一，巨无霸不仅个头大，而且利润的肌肉也强劲无比。试想想，未来一家房企仅利润全年就超1000亿，这是一种什么差距？

　　事实上，就在2017年，中国恒大(25.2, 4.40, 21.15%)的毛利润已高达1123亿。

　　就在今日，老潘在南沙群岛度假，忽然看见中国恒大发布盈利预告，2018年上半年恒大核心业务利润超546亿，这比去年同期超100%以上——这个震撼的利润数字——既创造了恒大的自我新记录，也是当下行业的最高记录，实在有必要提笔写写这个奇葩的数字！

　　显然，半年546亿，恒大在2018年上半年继续巩固了它的“利润王”称号。

　　也就是在2017年，夏海钧提出，未来恒大希望在规模保持行业前三，利润达到行业第一，这个“卡位”貌似很舒服，毕竟当行业老大压力太大，老二老三反而是相对的舒适区。

　　问题来了，该怎么解读这546亿沉甸甸的数字了？

　　1问利润王

　　546亿，在“江湖地位”如何？

　　过去的1年，恒大以405亿的核心业务利润，荣登2017年房企“利润王”宝座。

　　而刚刚过去 2018年上半年，恒大核心业务利润超过546亿！

　　那么，546亿，到底是什么概念？

　　其一，从绝对值来看，546亿显然是个巨无霸数字，没对比就不知高低，以同样第一梯队的优秀房企龙湖来看，龙湖计划未来2020年形成150亿利润，而且这150亿利润还涵盖服务性收入等……由此可见，从绝对值而言，恒大546亿利润数值巨大。

　　其二、从相对值来看，对比2017年上半年273亿来看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相当于利润“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，这就更难得了。

　　其三、从行业对比来看，恒大半年546亿利润额无疑将继续蝉联利润王位置，而从速度指标来看，恒大利润增长率同样领先，就在2018年上市房企公布的利润增长率来看，增长50%以上的企业占到榜单总数将近一半的比例；而这其中，只有11家房企的涨幅是超过100%。显然，论增速，恒大利润也是领先。

　　2问利润王

　　地产家家叫苦，为何恒大还利润翻倍？

　　很多人会纳闷，如今房地产迎来史上最严厉调控，限购限价限贷限签限卖……融资更是全方位收紧，为何恒大还交出546亿的逆势成绩单？

　　这其实是一种错觉——即在调控高压之下恒大依旧交出了规模、利润的大幅度增长，而且利润竟然100%涨幅。

　　核心原因就在于当下2018年上半年的核心净利润是源自房地产的结转收入。因为房地产都采用的是预售制度，卖房时是预收账款，而不是营业收入，通常是卖房后再等到1年半以后物业交房才能计算营业收入，并计入利润。即有一个1年半年左右的时间差。

　　所以恒大2018年上半年利润100%增长，只是反映2016年下半年，2017年年初房地产销售。进一步推算，2016年下半年，2017年年初销售的房子则是2015年年底拿的土地。而届时的2015年，土地市场还处于相对低位，而2016年、2017年是中国一二线城市和三四线城市房价暴涨的年份，当时的恒大，则正好在一二三四线相对均衡布局，所以，无论是房价增长带来的销售额增加，还是拿地低价再碰上房价高涨说带来的利润增长，就是好事成双了。

　　当然，你可能反问，净利增幅并不与营收增幅成正比，比如营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益，往往也是影响房企净利润的主要因素。

　　你问得当然是对的，但是对恒大而言，由于在商业地产、投资型物业等资产沉淀相对较少，因此整体利润也在营业外收益、投资收益以及投资物业公允价值收益占比很小，所以，恒大核心净利润率也更多与营业收入接近于正比例关系。

　　3问利润王

　　同行规模、利润上“偏科”，恒大怎么选？

　　规模和利润，到底选哪个？这是本届观点博鳌论坛的一个话题。

　　对于大多中型房企而言，你因为资源、能力、平台有限，可能很难鱼和熊掌兼得，你在一段时间比如当下可能会更多侧重规模，利润保持合理值即可，这是大多中型成长房企的选择。

　　但恒大而言，既要规模，又要利润，一个不那下，两手都要硬！

　　2018年上半年，恒大销售3042亿，同比大增 24.6%；而利润526亿，同比大增100%，值得一提的是，恒大2018年净负债率也大幅下降，从去年年末184%下降到130%以下，大降三成。